深圳一路向西，創造了不計其數的經濟奇蹟。

在這座城市的版圖上，前海正在崛起。跟前海處於相互依存關係的南山，寫字樓鱗次櫛比，僅有的住宅不能足以接納彙集著來自全國各地的科技人才，使得南山房價持續上漲，造成這些數量龐大的科技人才苦不堪言。

而靠近南山的寶安，就著南山剛需外溢的需求，“接濟”了這個群體。

寶安近幾年的區域規劃都在兌現，特別是號稱“成為下一個深圳中心”的寶安中心，房價在持續上漲，均價高達11w/㎡。

而在邊上的碧海片區均價6.9/㎡，與它一個地鐵站之隔的翻身片區均價更令人咂舌，僅5w/㎡。這時候大家應該要問了“寶中買不起，那碧海灣和翻身還有哪些樓盤/二手房可以入手呢？”

本次深樓市團隊實地考察碧海灣片區和翻身片區，給大家解答，看看都有哪些樓盤/二手房值得入手。本次文章分為上下兩篇，有大量現場照可供考究。

一.寶 安

“寶安作為深圳的國土大區，土地面積398.38平方公里。位於深圳西北部，東接龍華區，南連南山區、福田區，西臨伶仃洋，北靠東莞市，是深圳的經濟大區、工業大區和出口大區。”

以上是百度百科對寶安的文字介紹，如果不看官方介紹，一說到寶安可能大家的印象是：偏遠、交通不便、關外等等。但是近幾年，寶安發生了天翻地覆的變化，在2017年的廣東GDP十強區名單中，寶安區超越了黃埔區，從2016年的第6名躋身為第5名。

隨著國家建設粵港澳大灣區、廣東省打造廣深科技創新走廊、深圳市建設國際科技產業創新中心，寶安更是迎來重要的發展契機。可謂“士別三日，當刮目相看”

區位圖▼

二.碧海版塊

位於寶安區的碧海屬於濱海片區，靠近寶安中心區。板塊內可供休閒娛樂的有濱海公園，結緣奇石博物館，西灣紅樹林等。

商業配套相對集中，有人人樂購物商場以及天虹購物中心等。交通便利，有11號線碧海灣站以及1號線西鄉站，有號稱最美高速的廣深沿江高速以及改造中的未來第二條深南大道107國道。

區位功能配套▼

三.樓盤介紹

目前碧海片區在售新樓盤5座，本次考察以現房住宅和二手房為對象，分別到訪了松茂御龍灣、松茂柏景灣、幸福珺灣、泰華陽光海、香緹花園、華豐前海灣、富通城。下圖為我們瞭解到這幾個樓盤的現狀。

樓盤現狀▼

◈ 1. 松茂御龍灣

· 位於碧海灣銀田路與寶源路交匯處，由松茂集團於2015年建成；

· 距離地鐵11號線碧海站A出口200m；

· 主力戶型125-146㎡，4房。

小區入住率高，進入小區就能看到老奶奶們曬太陽、聊天、遛孩子。整體綠化屬中上等，植被、灌木、喬木錯落有致，目光所及之處盡是綠，區內還能看到三四個園林工人在給這些植被修修剪剪。比起一些摳門的開發商，松茂集團對小區的景觀做得可算是別緻且細膩了。

小區圖示▼

小區引進了蒙特梭利幼兒園，我們想進去看看幼兒園的環境，但是被保安攔下，不允許外人隨意出入。

於是我們在門口跟保安閒聊起來，從他口中我們得知，該幼兒園費用昂貴，光一個學期的學費就是4w。幼兒園現有學生約200人，其中小區內的孩子在這上學的僅20多人，主要學生都來源於周邊小區，這個數據令我們有些意外。

幼兒園圖示▼

銷售帶著我們看了89㎡戶型的樣板間，戶型中規中矩。入戶的左邊是廚房和生活陽臺，生活陽臺有塊區域為三角形，被隔離開不得使用，屬公共區域。

銷售告訴我們樓盤正在清盤，剩的數量不多，且是精裝交付，要入手得抓緊了。這個89㎡小三房均價7.8w/㎡，總價約685w。

後來我們在中介那得知，這個所謂的“精裝交付”實際上是業主要額外支付裝修費，價格約70w左右，而這個費用是必須支付的。這就是“雙合同”，是指在商品房買賣時，簽訂的是兩份合同，一份是正常的商品房買賣合同，這個合同受到法律保護。

另外，還需要簽訂一份裝修合同（或者裝修提升合同、變更裝修標準價差和增值服務合同等），這兩份合同的價格加起來才是你購房的總房款金額。

隨著地價上漲，開發商不會坐視利益受損，費盡心機想要抬高出售價格，但是不能在商品房合同中提高，因此就需要簽訂另外一份裝修合同。發商為了賺錢，可真是費盡心思了！

◈ 2. 松茂柏景灣

· 前海寶源路與固戍一路交匯處，由松茂集團於2018年開建；

·

· 主力戶型108㎡、120㎡，3房。

松茂柏景灣最大的亮點是“稀缺海景房”，地處粵港澳大灣區前海生活圈，坐落寶安中心的濱海片區，項目南面是西灣紅樹林公園。僅是“海景房”這三個字，就夠吸引人。

雖然不是週末，但是我們一進入售樓部就看到接待區幾乎坐滿了前來看房的客戶，當下感受到了“三四月份的小陽春”。

跟著銷售穿過展示中心，左拐右拐的來到樣板間。樣板間同樣也很有人氣，一波波客戶跟著引導在參觀。我們看的是89㎡的小三房，戶型方正，利用率高，從客廳及主臥向南望去便可看到大海，視線開闊，打開窗海風撲面吹來。

樣板房圖示▼

目光轉向次臥的兒童房，窗外的風景卻大不相同，進入眼簾的是參差不齊的農民房，還有一些小工廠，放眼望去雜亂無章。銷售告訴我們，這些農民房未來將會改造，不會一直保持現狀。

看完樣板間，我們瞭解到89㎡的戶型均價為5.6w/㎡，總價為550w，價格相對來說較低，性價比高。

項目所處區域內生活氛圍成熟，但臨近區域以城中村為主，整體環境面貌需靠後期舊改提升，商品房較為稀缺。雖說是價格窪地，但是作為投資項目，柏景灣還是佔據了一定優勢。且整個西鄉片區，已再無可開發用地，項目升值空間大。

◈ 3. 幸福珺灣

· 位於前海西鄉大道與興業路交匯處，由深圳市福中福房地產有限公司開建；

· 距離地鐵11號線碧海灣站1km；

· 主力戶型63㎡、88㎡，2房2廳。

小區距碧海小學500米左右，寶安第一外國語學校800米左右。進入小區的時候發現小區前的小公園雜草叢生，且部分小土坡上的草皮已經被踏平，露出泥巴。

小公園內的小道和兒童遊樂設施處的鋪裝是瀝青地板，十分差勁！銷售給我們的解釋是，因入住率還沒達到標準，所以物業沒有進行維護。等入住率達標之後，就會開始維護。聽完解釋，只能說開發商真的太摳了！

小公園圖示▼

等電梯的時候銷售告訴我們一會要看的這個戶型有贈送面積，可擴建為次臥。一進門看到了入戶花園，空間較大，可利用率高。進門之後，在客廳就能看到海，且前方沒有高大的建築物遮擋，視野開闊。在主臥旁邊的陽臺，我們看到了銷售所說“贈送面積”。

當然，我們要告訴你一個真相，買房贈送面積不是開發商給你的優惠，而是國家已經規定好了的。在現行的建築設計規範中規定：入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的。

而開發商利用這些，設計“贈”給買房者，增加項目銷售的賣點，但實際上這些本來就是你該得的。

E、D兩棟過道較窄且冗長，但得房率高。3梯13戶，居住密度大。樓間距小，影響居住舒適度。

現房毛坯交付，89㎡均價6.8w/㎡，總價620w。總體來說項目擁有地段優勢，價格相對周邊樓盤較低，周邊配套已經發展成熟，即買即住，適合自住客群。

看完新樓盤我們接著看了幾個有二手房源的樓盤，在看分析之前我們先來看一組數據：

◈ 4. 富通城（二手房）

· 位於西鄉大道與興業路交匯處，由深圳市富通房地產集團公司開建，項目分6期開發；

· 距離地鐵11號線碧海灣站910m，距1號線西鄉站1.1km。

· 主力戶型

富通城項目分六期開發,一期於2006年開盤。截至目前，整個項目已無新樓盤，但有大量二手房掛賣及出租。

富通城全景圖示▼

走近富通城，我們發現一個亮點：這裡的培訓機構相當多！在一期項目的外部有一個規模較大的教育城。有早教、文化補習班、樂器、舞蹈、國學等等。

大概因為是週末，放眼望去小廣場上都是小孩子。周邊有人人樂、天虹商場等大型購物超市，有金逸國際電影城、肯德基、社區醫院，等等配套十分完善。

教育城及周邊配套圖示▼

都說富通城的綠化率高，可是剛進來的時候並沒有感覺到傳說中的“綠化率之高”，但越走進小區內部，越能體會到！

小區圖示▼

隨後我們前往在售的戶型，等電梯的時候我們發現電梯貼著一張令人啼笑皆非的尋物啟事，上面寫著“自家曬在公共區域的大部分衣物都丟失了，望收錯的戶主可以及時歸還”。看到這個不禁暗思：這得是多少人都佔用了公共空間呀！

等我們上到樓層，也理解了那張“有意思”的尋物啟事。且不說別的，光是公共過道就已經被完全霸佔，每家每戶門前都擺放了鞋架、箱子等等各種東西，顯得十分擁擠，彷彿群租房。中介告訴我們，富通城有很多租客，人員較雜。

在售戶型多樣，均價為6.3w左右。出租率高，租客也多，人員流動性較大且雜。我們還發現小區周邊的車位都停滿了車，照這趨勢，晚上下班較晚的有可能找不到停車位。

但是中介告訴我們，小區地下停車場有很多車位可停且大部分租客無車，不用擔心沒有車位。小區內配有幼兒園，泳池等設施，加之周邊配套很完善，總的來說，自主方便，是一個比較接地氣的生活小區。

◈ 5. 泰華陽光海（二手房）

· 位於寶安西鄉寶源路和西鄉大道交匯處，由金榮臺房地產公司於2008年建成；

· 距離地鐵1號線西鄉站600m；距11號線碧海灣站335m；

· 主力戶型97-169㎡，4房2廳。

泰華陽光海總建面33萬平方米，是整個片區最大的一個花園社區，採用環島型設計。

整個小區由8棟高層洋房以及32棟小高層洋房組成，居民人口約為2000戶。

小區圖示▼

由於項目交付時間較長，屬老社區。進入小區能感受到濃濃的生活氛圍，許多退休的叔叔阿姨聚在一起在搓麻將，遛小孩，聊天。社區的樹木茂密蔥鬱，但由於養護不到位灌木們參差不齊。

一路上能看到許多人工湖，但大部分都是乾涸的池子堆積著落葉。單元門前劃有停車位，停放著電單車、自行車等，雜亂無章。

進入單元，公共區域設施及電梯陳舊。房子看上去年代感十足，戶型跟當下設計風格有較大差距，主臥大小跟次臥差不多，置入傢俱後略顯擁擠。優點是陽臺很大，視野開闊，採光通風絕佳。

中介告知我們，房子總價為585w,稅費約30~40w。加起來總價約為615w。這個價格已經逼近現房價格！但社區周邊有人人樂、沃爾瑪、華潤萬家等大型商場，商業豐富；社區內部還配套有宋慶齡陽光幼兒園和老年人活動中心。

總體來說，小區地段好，交通便利，加之內部環境好，配套完善，是生活的好選擇，但是房價偏高，我認為是改善型住戶的好選擇。

◈ 6. 香緹灣花園（二手房）

· 位於西鄉街道金海路25號，由中熙投資集團開建；

· 距離地鐵11號線碧海灣站290m，距地鐵1號線西鄉站470m；

· 主力戶型82-89㎡，3室2廳。

香緹花園在2009年開盤，至今已有10年的樓齡，但外觀較新。小區共五棟建築物，樓間距較開闊，以板樓為主。進入小區門衛比較嚴格，需要登記才能進入，裡面也有挺多老人帶著孩子在玩耍。小區是圍合式的，綠化環境較好，還有水景，但是也處於乾涸狀態。

小區圖示▼

我們去看了89㎡的戶型，總價650w左右。戶型略差，戶主將落地窗改造為儲物櫃，造成光線較昏暗，室內採光不足。可能是錯層的原因，這個戶型不是客廳出陽臺，是從房間出去的，陽臺也不算大，日常生活沒那麼方便。

戶型圖示

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但是香緹灣緊靠羅寶線西鄉站和西鄉天虹綜合體，與海灣雙語幼兒園、西鄉中心小學、海灣中學與項目一路之隔，出行、上學、購物娛樂都非常方便快捷，且整個小區四面沒有靠近大馬路，比較安靜。是自住的不錯選擇！

◈ 7. 華豐前海灣（二手房）

· 位於前海興業路和共樂路交匯處西側，由深圳市寶安東海實業有限公司開建；

· 距離11號線碧海灣站直線距離600米左右；

· 在售一期二手房源主力戶型為88-89㎡，3室2廳。

對前海灣印象最深的是工作嚴謹的保安。在進入小區前，保安謹慎的問了許多信息，並且聯繫戶主，需要登記才能進入。幫助開門，進門之後十分有禮貌的問候，服務到位。小區樓間距小，公共區域較小，有花園景觀，部分單位可以看海景。

海景視野圖示▼

房子戶型較差，主次臥戶型小，且三室只有一個衛生間，生活起居相對沒有那麼便利。但是陽臺外是無敵海景，站在陽臺就能看到大海。

值得一提的是，華豐前海灣物業公司是仲量聯行，仲量聯行一直作為豪宅物業的標配。

周邊以商品小區為主，片區成熟，所以各方面配套都非常齊全。500米範圍內有家大型人人樂,1公里左右有碧海灣公園及西鄉體育中心。地處前海經濟區和寶安中心交界處，為沿海高端改善盤。

四個小區看下來，我們發現碧海片區的二手房選擇更多一些，而且樓齡也會比較新。四個小區都屬於11號線碧海灣站地鐵口物業。自住家庭可以考慮富通城、泰華陽光海和香緹灣花園，都是花園小區，居住氛圍濃。周邊的商業配套完善，作為過渡住房可以考慮，漲幅較緩。

四.總 結

經過一天的考察，我們發現碧海片區已無新樓盤，大部分樓盤處清盤狀態，所剩不多且可供選擇的戶型極少；而二手房的價格包含各種稅費、手續費總價逼近現房價格，但二手房較多，且產品多樣，可選擇性較高。

整個碧海片區因靠近機場而產生飛機噪音。飛機一經過上空，在室外抬頭就能看到飛機呼嘯而過；在室內依然能聽到轟隆隆的噪音。但是不得不提醒大家的是，過去的市場證明，噪音並沒有影響西鄉碧海和寶中的物業增值。最佳例子就是富通城。

寶安區一直被貼著“價格窪地”的標籤，隨著近幾年區域內規劃越來越完善，房價節節攀升。“地鐵一響，黃金萬兩”，途經碧海灣片區的地鐵11號線通車後，更是加快了周邊樓盤的漲幅。所有的事實證明“窪地”並不“窪”！

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