中國建設報
在波譎雲詭的房地產業，黑馬頻出但又曇花一現。曾經的"招保萬金"，變成了如今的"碧萬恆融"。"落榜"的保利發展控股集團股份有限公司近年來一直期待重回頭部陣營，卻無奈差距越拉越大。2018年，原保利地產（以下與保利發展控股集團股份有限公司統稱"保利發展"）更為現名，戰略升級後力爭重回"三甲"。
"家底"殷實但尚有差距
被稱為"家底"的資產負債表，最能反映房企實力。作為房地產業央企"排頭兵"，保利發展2018年年報顯示，其總資產實現了"跨越式"發展，由2017年年末不到7000億元上升至2018年年末8465億元，同比增長17.7%；銷售額4048.17億元，同比增長30.91%，相比前一年增加近千億元，相當於一箇中型房企的年銷售額。
保利發展近年來成績出色，以2012年銷售額1017.39億元計算，至去年年末漲幅已近300%；總資產從2012年約2512億元，至去年年末增長237%。
成績單雖然亮麗，但重回"三甲"仍需努力。2012年，保利發展年度銷售額曾位列"探花"，此後便再無緣"三甲"——2013年被萬達集團擠至第四；2014年被恆大集團取代，位列第五；2015年，中海地產完成超越，保利發展退居第六；2016年至今長期保持第五。業內人士表示，雖然保利發展年度銷售額排名下滑不多且仍為"五強"，但越過第四、晉級三甲難度仍然較大。
一方面，保利發展與"三甲"房企銷售額差距不斷加大。克而瑞統計數據顯示，2013年，保利發展與"三甲"房企差距分別為489.6億元、374.3億元、50.1億元；2018年，該數據變為3241.9億元、2014.2億元、1466億元，差距分別擴大約562%、441%、2826%。
另一方面，保利發展與"三甲"房企資產總額差距亦在拉大。數據顯示，2013年，保利發展與"三甲"房企差距分別為1652.6億元、537.3億元、660.6億元；2018年，該數據變為7430.56億元、6821億元、9872.2億元，差距分別擴大約350%、1169.5%、1394%。
但保利發展在負債方面表現較優。截至去年年末，保利發展總負債約6600億元，相比前一年5382億元增加1218億元，同比增長約23%；資產負債率77.97%，低於同期碧桂園、萬科、恆大的89.36%、84.59%、83.6%。
截至去年年末，保利發展持有貨幣資金1134.3億元，短期負債合計487.18億元，現金利息保障倍數為2.79；2018年銷售額排名第三的恆大持有貨幣資金2042.1億元，短期有息負債合計2874.37億元，現金利息保障倍數為0.71，顯示出保利發展短期償債能力較後者略強。但同時，保利發展存貨4745億元，其中約542億元用於抵押借款，所有權受限，佔比11.4%。
經營力強但仍需努力
利潤表最能反映房企的經營能力。截至2018年12月31日，保利發展實現營收1945.14億元，同比增長32.66%；歸屬股東淨利潤189.04億元，同比增長20.92%；經營性現金流量淨額118.93億元，同比增長140.65%；每股基本盈利1.59元，同比增長20.45%。
同期，恆大實現營收4662億元，同比增長49.9%；歸屬股東淨利潤373.9億元人民幣，同比增長53.4%；經營性現金流量淨額547.49億元；每股基本盈利2.849元，同比增長55.4%。
顯然，無論是額度還是增長率，保利發展的營收等諸項指標均不及恆大。此外，由於2018年結轉項目權益比例下降，導致保利發展歸母淨利潤增幅不如利潤總額增幅，造成歸母淨利潤率比2017年下降1個百分點。
國泰君安證券股份有限公司（以下簡稱"國泰君安"）點評認為，保利發展合作併購項目增加，使得歸母淨利潤增速慢於並表收入增速；同時其槓桿率有所增加，使得實際財務費用率提升較快。
由於財務費用和少數股東損益佔比顯著提升，國泰君安下調了保利發展2018年至2020年EPS（每股盈利），下調後分別為1.58、1.90、2.29元。國泰君安同時認為，考慮到2016年銷售項目利潤率較為豐厚，2018年至2019年保利發展進入高利潤增速期。以2017年至2018年銷售金額判斷，2019年至2020年結算收入增速依然會保持20%以上的增速。
此外，截至去年年末，保利發展的毛利率為32.49%，低於同期恆大的36.2%；淨利率為13.44%，低於同期恆大的15.5%。去年，保利發展平均樓面地價為6186元/平方米，項目平均成交價為14600元/平方米；恆大平均樓面地價為1611元/平方米，項目平均成交價為10515元/平方米。由此可見，保利發展相比恆大在項目定價空間方面彈性更小。
業內人士表示，在經營能力各項指標上，保利發展已達較高水準，但與行業前三相比仍有差距。
中原地產首席分析師張大偉認為，保利能否重回"三甲"，關鍵看其土地儲備貨值能否支撐。截至去年年末，保利發展的土地儲備面積為9154萬平方米，銷售額排名第四的融創為2.56億平方米，恆大土地儲備面積為3.03億平方米。
克而瑞統計數據顯示，截至去年上半年，保利發展總土地儲備貨值排名第四，為19735億元；前三名分別為碧桂園26212億元、恆大25081億元、融創21134億元。張大偉認為，按目前情況，保利發展即使上升到年度銷售額排名第四也有難度。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，頭部房企排名一直變化，近年來才趨於穩定。隨著"房住不炒"理念得到貫徹落實以及部分房企著手轉型，頭部房企排名還會出現新變化，"名次的超越意義已經不大"。
業內人士表示，隨著房地產市場由增量開發轉向存量運營，市場整體進入平穩發展期，規模擴張雖有空間，但存量運營亦應是房企考慮重點。
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