2018年，林氏兄弟創辦的旭輝控股集團（00884.HK）實現銷售收入1520億元，距離其2021年的3000億銷售額還有將近1500個“小目標”。
3年時間增長1500億銷售額，恐怕只有奔跑中的大象級企業才敢制定這樣的目標。2017年，旭輝銷售額成功破千億，達到1040億元，同比增長96.23%；2018年同比增長46.2%，2019年，集團的銷售目標為1900億，增速25%。
房地產走出“黃金時代”，旭輝的增速也在不斷下滑。要想實現3000億目標，未來三年的年均增長率要達到25.44%。
壓力不小，但旭輝相信“我的成功可以複製。”
在戰爭中學會戰爭
曾經排在旭輝之後的世茂、陽光城、新城控股都已經超越旭輝。
旭輝集團董事長林中曾經預言，一家房企在實現6000億元銷售規模之前，其增長速度基本不會停滯不前。因此，規模依舊是旭輝追求的目標。
旭輝計劃的“第二個五年規劃”中，提出2017年-2021年，旭輝要達到“百億利潤、三千億規模、千億市值”，年複合增長率達到40%，進入房企TOP8，躋身第一方陣。
但目前來看，這一目標還有較大差距。根據克爾瑞的數據，以銷售額排名，2018年旭輝仍舊位列第15位，江湖排序和2017年並未發生變化。
曾經排在旭輝之後的世茂、陽光城、新城控股都已經超越旭輝，在以規模和速度比拼的房地產行業，新晉房企兇猛，奔跑的速度少有遲緩，就有被超越的風險。
從資本市場來看，儘管旭輝控股股價從2018年10月低點上漲超過100%，但目前其市值僅不到500億港元，距離千億市值還有巨大差距。2018年歸母淨利潤為54.09億元，距離百億利潤還需要加把勁兒。
此外，旭輝計劃在2021年末再培育5家上市公司，分別對照物業、長租公寓、裝配式住宅、中旭教育、房地產金融。
旭輝提出“房地產+”的多元化業務戰略，官網顯示這些業務包括物業管理（永升物業）、長租公寓（旭輝領寓）、商業管理（旭美商業）、EPC住宅產業化（上海毅匹璽）、教育（中旭天下教育）、工程建設（上海新置建築工程有限公司）和基金管理（上海晨曦股權投資基金管理有限公司）“七小龍”。上述公司將成為未來旭輝除了房地產業務外的新增長動力。
2018年底，旭輝旗下永升物業赴港上市，成首家轉板物業股，永升生活服務（01995.HK）也是內地第十一家在港交所主板上市的物業公司。
目前，旭輝旗下長租公寓目前還沒有盈利。不過，其2018年管理房間數達到5萬間，開業1.5萬間。今年長租公寓管理計劃達到8萬間，開業達到4萬間。
在商管方面，林中接受採訪時表示：“整個商業比重在未來會逐年增加，過去的比重在10%以內，希望在未來幾年能增長至15%、再逐步增長至20%。可能十年以後看旭輝，就像看香港新鴻基一樣，一半是開發業務，一半是收租業務。”
物業公司是林氏家族的起家業務，業務模式相對成熟，登陸資本市場也是水到渠成。而長租公寓等新興業務尚未成熟，而且資本市場受政策影響巨大，實現5家上市公司的目標將更加充滿不確定性。
身處激進的房地產行業，沒有速度意味著錯失機會。林中就告誡員工：“要先做大再做強，在戰爭中學會戰爭，等你在家裡把這些梳理明白了，機會就沒有了。”
在房企的“中場戰事”，這樣的目標看似龐大，但旭輝深知即便沒有完成，也不能掉隊。
堅守財務“鐵三角”
旭輝的財務“護城河”標準相比企業房企更加嚴苛。
在2018年度業績報告會上，旭輝控股總裁林峰再次強調，旭輝一直堅持“鐵三角”原則，即關注增長率、負債率、利潤率的平衡。
規模、負債、盈利組成的財務“鐵三角”是旭輝長期看重的財務指標。眾所周知，如果一味通過擴大負債率提升規模，勢必吞噬利潤，在融資成本提升的金融環境下，長期來看將影響企業未來發展。
據悉，旭輝內部設置了70%的淨負債率紅線，要求未來企業淨負債率嚴控在70%以下，瞬間不超過80%。與此同時，對於不同發展時期的淨負債率有相應的調整，規模在500億高速發展時期，淨負債率不超過70%；500億--1000億期間，淨負債率控制在50%左右；而在1000億之後，淨負債率爭取維持在30%。
相比較來看，旭輝的財務“護城河”標準相比企業房企更加嚴苛。在實際操作中，也顯示出較大優勢。
據財報顯示，2018年期末旭輝控股綜合融資成本5.8%，處於行業較低水平；淨負債率67.2%，較中期下降近5個百分點；但比2017年度50.9%大幅上升。短債佔比較去年同期繼續下降8個百分點至17%，賬面現金為446億元。
在盈利方面，剔除並表影響旭輝的毛利率達34.7%，較2017年提升5個百分點；核心淨利潤率維持在13.1%的高位，同比上升0.3個百分點。
作為衡量企業綜合盈利能力的指標，旭輝淨資產收益率（ROE）上升至23.26%，已連續3年增長並保持在20%以上，處於行業領先水平。
如果說資本是撬動房企增長的槓桿，那麼土地儲備就是房地產企業發展的燃料庫。
截至2018年底，旭輝的總土儲已達5500萬平米，對應貨值8000億元，其中分佈在一線，二線和準二線城市佔比91%，已確權面積為4120萬平米。從土儲的分佈來看，二線和強三線城市成了旭輝未來的主戰場。
堅持量入為出，甚至逆週期拿地的原則。林峰指出，旭輝買地的特點是：“樓賣得好的時候，我們基本上就不買地了，樓賣不出去的時候，買地的機會就來了。”
與此同時，旭輝長期秉持了類似萬科的“小股操盤”合作開發模式，也有利於降低風險。但旭輝相比其他主流房企，權益金額佔比相對較小。根據克爾瑞的數據顯示，2018年旭輝權益金額佔比僅為53%，相比2017年的60%繼續下滑。
一邊是規模不斷膨脹，但另一邊，卻更多依賴合作開發的路徑。如何提高權益佔比，培育內生式增長動力，是未來旭輝要思考的問題。
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