2019-04-25 14:36 | 餘杭晨報
“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”2018年，全省各地圍繞這一主基調，房地產市場調控政策不斷深化，堅持“房住不炒”和“租購併舉”，在市場監管、完善限購限售政策、人才用房建設以及公積金使用等方面及時出臺了相應調控措施，保持了房地產市場健康穩定地發展。
從房地產市場主要運行指標來看，全省房地產開發投資持續增長，商品房銷售規模低速增長，商品房銷售價格有所上漲，新開工面積增速放緩，竣工面積連續下降，企業資金較為緊張。總體來看，房地產市場保持平穩運行，未來房地產調控政策將面臨調整，市場以穩為主。
（數據支持：浙江省房地產業協會 浙江大學房地產研究中心）
開發投資持續增長
住宅投資增長明顯
2018年全省完成房地產開發投資9945億元，同比增長20.9%，與全國平均水平（9.5%）相比，浙江省房地產投資增速遠高於全國平均水平。
住宅開發投資增長明顯。分類型來看，2018年全省住宅開發投資實際完成額約為6707億元，同比增長26.8%，辦公樓開發投資實際完成額約為383億元，同比下降13.0%，商業營業用房開發投資實際完成額約為788億元，同比下降16.3%，其他房屋開發投資實際完成額約為1618億元，同比增長34.9%。從住宅投資來看，改善型住宅開發投資增長較快，而剛需住宅開發投資出現下降。2018年全省144平方米以上住房和別墅、高檔公寓開發投資完成額分別為1862億元和566億元，同比分別增長15.8%和46.5%。而90平方米以下小戶型住房開發投資完成額約為1063億元，同比下降1.3%，已經連續三年出現下降。
銷售規模低速增長
城市之間出現分化
商品房銷售規模低速增長。經過2017年商品房銷售面積增幅回落後，2018年全省商品房銷售面積增速繼續下降。
2018年全省新建商品房銷售面積約為9755萬平方米，同比增長1.6%，與2017年相比（11.1%），增幅下降了9.5個百分點。
分類型來看，2018年全省商品住宅銷售面積約為7936萬平方米，同比增長3.5%，與2017年相比（6.0%），增幅回落了2.5個百分點，辦公樓銷售面積約為424萬平方米，同比下降14.1%，商業營業用房銷售面積約為642萬平方米，同比下降了8.1%，其他房屋銷售面積約為753萬平方米，同比增長2.0%。由此可見，中央房地產調控政策效應逐漸顯現，商品住宅銷售面積呈現低速增長態勢，辦公樓和商業營業用房銷售面積增速出現下降。
分月度來看，全省商品房銷售面積增速在下半年呈現逐步回落態勢。2108年全省商品房銷售面積增速7月份達到了8.0%，但從8月份開始全省商品房銷售面積增速逐月下降。
從商品房銷售額來看，增幅也呈現下降趨勢。2018年全省新建商品房銷售額約為14090億元，同比增長14.2%。分年度來看，從2016年起，全省商品房銷售額增速呈現逐年下降趨勢，與2017年同期增長28.5%相比，增長幅度下降了14.3個百分點。分類型來看，全年商品住宅銷售額約為12096億元，同比增長17.4%，辦公樓銷售額約為629億元，同比下降6.7%，商業營業用房銷售額約為985億元，同比增長1.5%，其他房屋銷售額約為379億元，同比下降3.9%。住宅和商業營業用房銷售額同比增長，而辦公樓和其他房屋銷售額同比下降。
商品房價格仍上漲 漲幅逐漸趨於理性
新建商品房價格上漲，但上漲幅度有所放緩。將年度商品房銷售額除以商品房銷售面積，計算得到年度商品房銷售平均價格。
根據浙江省 房地產統計 數據資料計算
2018年全省商品房平均價格為14444元/平方米，較2017年同比上漲12.4%
2018年全省商品住宅平均價格為15242元/平方米，較2017年同比上漲13.5%
2018年全省非住宅商品房平均價格為10962元/平方米，較2017年同比上漲3.7%
與2017年漲幅相比，2018年全省商品房、商品住宅和非住宅的價格上漲幅度有所放緩。
另外，根據浙江省城調隊公佈的浙江省11個設區市新建商品住宅銷售價格指數，與2017年相比，2018年全省11個設區市新建商品住宅價格也全部上漲。
二手住房價格上漲，但逐漸趨於理性。從二手住房來看，根據浙江省城調隊公佈的浙江省11個設區市二手住宅銷售價格指數的數據，與2017年同期相比，全省11個設區市二手住宅銷售價格也全部上漲，但與新建商品住宅相比，除個別城市（衢州和舟山二手住宅價格分別上漲8.2%和8.1%）漲幅較大外，其它城市二手住宅價格漲幅在0.7-4.9%之間，二手住宅價格漲幅小於新建商品住宅價格。
開工面積增速放緩 竣工面積連續下降
房屋新開工面積增速放緩。2018年，全省房屋新開工面積約為12879萬平方米，同比增長27.3%，漲幅低於2017年（38.9%）11.6個百分點。與2017年相比，各種類型房屋新開工面積增速都有所放緩，特別是商業營業用房，已經出現負增長情況。
在房屋新開工面積中，從2015年開始，住宅新開工面積佔比逐年增長，表明市場住宅開發日益受到開發企業青睞。
需要注意的是，剛性需求住宅新開工面積大幅度減少。2018年90平方米以下住宅新開工面積1136萬平方米，同比下降5.4%，與去年相比（34.3%），下降了39.7個百分點；144平方米以上住宅新開工面積1526萬平方米，同比增長14.2%；別墅和高檔公寓新開工面積437萬平方米，同比增長16.1%。從近3年住宅新開工面積來看，2018年90平方米以下住宅下降尤其明顯。
商品房竣工面積連續下降。2018年全省房屋竣工面積約為5190萬平方米，同比下降24.6%。分年度來看，全省房屋和住宅竣工面積已經連續兩年大幅度下降。
加強金融風險管控 企業資金普遍緊張
加強金融風險管控。2017年12月中央經濟工作會議上提出，中央要求今後三年打好三場攻堅戰，“防範化解重大風險”居於首位。2018年中央各部委積極部署房地產市場調控、長效機制構建任務，深化基礎性關鍵制度改革。例如，央行要求切實防範化解金融風險，加強金融風險研判及重點領域風險防控，加強影子銀行、房地產金融等宏觀審慎管理。國家發改委強調引導規範房地產企業境外發債資金投向，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。
隨著中央一系列化解金融風險、企業債務風險、地方政府債務風險、房地產市場風險等加強金融風險管控措施出臺，2018年房地產開發企業海外融資、公司債、信託、銀行貸款等融資渠道受到很大限制，流向房地產的資金規模收縮，融資成本提高，融資難度增加等，對房地產開發企業的資金鍊形成壓力和考驗。
企業資金普遍緊張。2018年全省房地產開發企業到位資金約為14249億元，同比增長9.3%，增速與去年同期相比（20.0%）下降了10.7個百分點。從近幾年房地產開發企業實際到位資金結構來看，自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款一直是開發企業資金的重要來源，2014年、2015年、2016年、2017年和2018年自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款三項之和占房地產開發企業到位資金的比例分別為74.9%、80.6%、81.2%、81.9%和80.5%。2018年房地產開發企業定金及預收款和個人按揭貸款的下降，加上金融風險管控，房地產開發企業融資渠道受限，使得房地產開發企業資金普遍感到緊張。
“限政”措施面臨調整 未來市場以穩為主
“限政”措施面臨調整。2018年各級政府出臺各種房地產調控政策450次左右，成為歷史房地產調控政策最密集的年份，“限政”是2018年房地產調控的基本特徵，全國有90多個不同級別城市執行了限售政策，上百個城市執行限購限貸等各種政策。限制性政策屬於“臨時管制”的短期措施，長期實施會損害市場機制的正常功能，不利於長效機制建設，也不適應“使市場在資源配置中起決定性作用”的改革要求。
2018年12月的中央經濟工作會議指出，2019年要“統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險工作，保持經濟運行在合理區間，進一步穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，提振市場信心”。在國內外形勢複雜、經濟下行壓力加大的背景下，更加需要穩定房地產市場，使其在國家“穩中求進”的總基調中發揮重要作用。2018年12月24日，住建部召開了全國住房和城鄉建設工作會議，在這次會議上住建部提到了2019年的核心目標是穩地價、穩房價及穩預期，在這三大穩定工作目標中，住建部將穩地價放在了第一位。因為自從進入2018年以來，中國土地市場確實呈現出流拍數量增大，溢價率迅速下降的基本態勢。
中央經濟工作會議強調“六穩”和住建部工作會議“三穩”表述，預計一些“限政”措施將有所鬆動。從近期一些地方政府的動作來看，放鬆“限政”措施的積極性更高。例如，2018年12月18日菏澤市取消一二手房限售，同年12月21日珠海市出臺非珠海市戶籍人才購房繳納社保降至1-12月等。
總體來看，我國房地產業規模巨大，涉及因素複雜，影響的廣度和深度也比其它產業要大。從投資規模、銷售面積、銷售金額、商品房價格、市場氛圍等方面來看，“限政”政策面臨適當調整。
據分析，未來市場還是以穩為主。雖然房地產調控政策會有所調整，未來房地產市場將以穩為主，不會出現房價大幅上漲的局面，主要有以下幾個方面的原因：
一是放鬆“限政”是“因城施策”的體現，並不會改變“房住不炒”的定位。因此，政策放鬆的範圍、方式、力度都會呈現漸進性。此外，政策放鬆的主要目的並不是刺激房價，而是完善和穩定市場，防止大起之後出現大落。
二是受國內外一系列複雜因素的影響，未來我國宏觀經濟景氣度下降壓力較大，宏觀經濟運行與房地產市場密不可分，必然會大大影響房地產市場的預期和投資、銷售、價格等等。再加上宏觀經濟政策的重點在於加快供給側結構性改革，促進金融服務實體經濟，推動高質量發展。房地產並不是其重點支持方向，因此很難出現火爆的市場氛圍。
三是在“去庫存”政策刺激下，我國商品住宅近三年來成交規模巨大，集中釋放了購房需求。據統計，全國商品住宅銷售面積2016年是13.8億平方米，2017年是14.5億平方米，2018年是14.8億平方米。按照7億城鎮人口粗略計算，近三年人均購買商品住宅超過6平方米。從信貸統計數據來看，居民家庭加槓桿力度很大，存在階段性透支購房能力的問題。
四是從購房心理和行為分析，隨著市場熱度降低，放鬆限制性政策、不需要“搖號購房”、新房與二手房市場“價格倒掛”縮小甚至消失、一些項目出現“維權”活動等，都會使購房者心態變得冷靜，從“搶購”轉變為“觀望”。
整體而言，未來市場可能出現“‘限政’放鬆+市場調整”的情景組合。各級政府、金融機構、開發商、購房者等各類市場主體都應審時度勢，迴歸本位，把防控風險放在重要地位，追求高質量發展，是房地產為美好生活作出貢獻。
（原標題《以穩為主，未來房地產調控政策面臨調整》，原作者李雪紅 通訊員 沈莉娟 整理。編輯張筱）
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