1
迷惑的政策走向
本來，調控“見頂回落”和樓市“小陽春”相映成輝。從2018年12月菏澤取消限售開始，到今年4月份，近30個城市漸進鬆綁政策，同時按揭利率也連續5個月下降。業內普遍認為，樓市階段性回暖已來臨，但近期一連串政策信號，又給這一預期迎頭一瓢涼水。
中央層面。國家再次強調“房住不炒”，首次明確“長效調控機制”，銀監和和央行表態控制過快加槓桿、根據經濟形勢和價格對貨幣政策適調微調，住建部對部分“地價-房價”聯動上漲的城市進行預警，國土部強調“強調分類供地”。貌似，上層政策開始收緊了。
地方層面。長沙、合肥收緊調控政策，長沙的加稅力度還蠻大，北京國管公積金“認房又認貸”等。這是否意味著，政策寬鬆到頭了？二三季度的調控和信貸政策又將出現何種走向？這裡，先強調一點，現在樓市在歷史高位，大而不倒，政策拿捏小心，絕非打壓和扶持“二選一”。
2
先對市場把脈
先要對當前市場準確地把脈？到底是季節性主導的“小陽春”，還是“由春入夏”的前夜。估計，監管部門對此已進行了詳細的論證和調研。從數據來看，經歷較長調整週期後修復，佔主導成分的大頭。一是需求累積，去年“7.31”（首次提出遏制房價上漲）以來，熱點城市交易量普跌30%、房價下跌10%，“金九銀十”又很慘淡，需求被壓抑了很久。
“小陽春”超預期，很大程度是積蓄的。當然，政策層面利好，對本來冰冷的市場預期是一個改善，比如近30個城市鬆綁了調控，比如按揭利率下降，比如社融、M2、PMI等貨幣和經濟前瞻指標都創階段性新高，都給了市場信心。不過，長期調整後的自然修復佔主導因素。
為什麼這麼認為呢？下圖是華創證券的高頻數據。新房成交自2018年下半年下挫以來就沒有恢復元氣。今年以來樣本城市周均成交，基本是2017-2018年周均成交的一半左右，約為2016年的1/3（下圖）。
3
要命的三四五線城市
年初至今（4月19日），新房成交同比變化分別為：4個一線城市升33.5%、17個二線城市升31.8%、16個三線城市降11%、8個四線城市降20.1%（下圖）。目前，一二線成交佔比僅35%，65%的成交是由三四五線創造的。棚改降速、返鄉置業退潮，三四線樓市高位回調鐵板釘釘。現在，人口流動藩籬打破，到處唱空三四線，預期急轉直下，這是最要命的。
三四線庫存連續5個月攀升
易居研究院數據顯示。截至到2019年3月，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量，環比增速分別為-1.1%、-1.7%和0.4%，同比增速分別為34.0%、-3.0%和6.8%。庫存拉昇態勢明顯。自2018年11月以來，庫存已連續5個月攀升。
庫存攀升，預期急轉直下，土地市場遭殃了。一季度，一線城市土地成交面積同比增長12.0%，二線城市成交溢價率自2018年以來再次回到22.5%的高位，但全國土地購置面積下降33.1%，意味著佔土地成交60%的三四線城市，正在被開發商拋棄，這對三四線是巨大的打擊。
4
理解“一城一策”的真正內涵
如果三四線樓市不穩定，“穩地價、穩房價、穩預期”的上層指示，就無法落地。因此，“一城一策”下，多數三四線政策是偏松的。對近期政策的“迷茫”，新華社有一篇文章《如何看待未來房地產市場發展態勢？》，提出，“穩房價，重在穩預期。穩房價，就是穩民心。
文章同時提出，地方政府需根據人口遷移趨勢、市場供應等情況，落實好一城一策的調控長效機制，承擔好主體責任，與中央上下聯動，在調控上形成合力。什麼意思？就是人口藩籬打破，樓市需求自然順著人口流動，人口遷出的城市，提前做好應對。
所以，呼和浩特推出“5折售房”給大學生，與其房價同比上漲22.8%（同比漲幅全國第二）不矛盾。因為，她在為樓市隨之而來的回落，提前鋪好緩衝帶，免得硬著陸。房價暴漲，我打你屁股（被央視點名批評），但同時，你要切實有引人舉動，有了人，這才是“房住不炒”。
呼和浩特（22.8%）、貴陽（20.6%）和丹東（20.2%）都被點名了，而真正漲幅第一的西安（24.4%）卻沒有被點名。為何，因為西安是2018年吸人人口排第三多的城市（38萬人）。引人，既夯實了樓市需求基礎，又不負國家中心城市的重託，還為打造西部都市圈打下基礎（助力轉型和穩增長），點贊！
5
當然，熱點城市該打！
好好的“小陽春”，被一幫急功近利的投資客給破壞了，逼得調控出爐。新華社的文章指出，“一季度樓市總體保持平穩，房價基本穩定，預期趨於理性。但部分熱點城市銷售回暖、地市熱度回升，需引起高度關注。”可見，國家認為全國樓市是穩定的，主要是少數城市的問題。
新華社的文章，點了熱點城市的兩個問題：一是出現資金加快流入地產的跡象，地產貸款餘額佔各項貸款增量的29.2%；二是熱點城市地市升溫明顯。16個熱點城市共出讓高價地48宗，20宗樓面地價超過或接近周邊二手房價，一些城市拍出高價地甚至出現新的“地王”。
作為“領頭羊”，地價高漲、資金湧入，不加控制，熱點樓市不反彈都難，這樣“三穩”目標泡湯了。住建部對一季度房價、地價波幅較大城市進行預警提示，這是過去沒有的。地價有上漲苗頭，監管部門及時滅火，防止預期不穩、“由春入夏”。中央要的，就是對這些城市預期管理。“春天可以有、夏天要不得”。對廣大三四線，貨幣等宏觀政策依舊友好，地方備好安全墊。
閱讀更多 搜狐焦點中山站 的文章
