還記得前年4月22日嗎?有的樓盤“搶開”，有些街坊恐慌“上車”，江門樓市上演“速度與激情”。與此同時，江門連夜發佈“限購令”，為熱氣騰騰的樓市“潑了一盆冷水”。
“限購”政策實施之後，樓市逐漸迴歸理性，市民可以更好選房
截至今年4月22日，江門樓市限購剛好兩週年，記者多方走訪並結合數據發現，江門的商住市場早已不復往日的火爆，整體走出了由熱到平穩的“退燒”路線，而未來也將逐步迴歸理性。
市場變化 ：賣房從挑客戶到找客戶
對於“限購令”出臺前幾天的看房經歷，市民黃先生依然記憶猶新。
2017年4月21日下午，當他趕到碧桂園濱江壹號時，已經無號可拿，只得掃興而歸。第二天，他趕到越秀天悅星院，沒想到，好房源所剩無幾。顧不得樓層“意頭不好”，他準備“出手”，最終卻因為房源超出“豪宅線”、二套需首付6成而作罷，但兩個月後，他選了售價相對便宜的碧桂園西江御府，匆匆“上車”。
黃先生的情況具有一定普遍性，折射出在“限購令”出臺前一段時間，江門市區樓市曾上演“速度與激情”：一方面，不少市民受“搶房潮”裹挾，急於“上車”。與此同時，東方雅居、碧桂園濱江壹號等項目在4月21日、4月22日“搶閘”開盤，大多去化不錯，有的甚至成為“日光盤”。
黃先生雖然當時“搶到”了一套房，但並不開心，因為樓層並不是自己所期望的。與之相反，他的一個朋友當時並未“出手”，一年多後（今年上半年）經過深思熟慮、細緻對比，才買了一套房子。雖說單價、房貸利率相對“限購”前略高，但戶型、樓層較好，令人滿意。
“以前是‘一房難求’，現在，至少選擇空間大了很多。”黃先生朋友的一席話，道出了很多意向置業者的心聲，也是對調控效果給予充分的肯定。
多位受訪的銷售人員也感慨，以前賣房挑客戶，現在已轉變為找客戶買房。
對比數據：供求緊張局面大為緩解
在“房住不炒”的政策指引下，若想使火熱的市場歸理性，調控的重要手段是“限”。
“限購令”出臺後不久，土拍設定了6894元/平方米的限價。相隔一年後，我市蓬江、江海再出“限籤令”。
一套“組合拳”下去，效果怎樣？先看一項關鍵數據：供銷比（供應與銷售之比），在2017年第一季度，全市新增預售8763套，成交17218套，供銷比約0.51；蓬江、江海新增預售1453套，成交5001套，供銷比約0.29；新會新增預售1381套，成交2705套，供銷比約0.51。
到了2019年第一季度，全市新增預售14071套，成交10420套，供銷比約1.35；蓬江、江海新增預售1804套，成交套1502套，供銷比約1.2；新會新增預售1176套，成交1740套，供銷比約0.69。
業內人士指出，供求比在0.8—1.2之間的供求較為平衡；供求比>1.2，市場呈現供大於求；供求比<0.8，市場呈現供不應求。
再看庫存，2017年3月全市32258套，2019年3月增至46225套；2017年3月蓬江、江海5800套，2019年3月增至7300套；2017年3月新會4649套，2019年3月增至4856套。
通過以上數據對比不難發現，我市“限購”前供求關係緊張的局面已大為緩解。
普通市民判斷“限購”效果如何，主要是看房價。市住建局公佈的數據顯示，一手住宅方面，全市2017年第一季度為6538元/平方米，2019年為7887元/平方米，增幅約21%；蓬江、江海2017年第一季度為8043元/平方米，2019年第一季度為10494元/平方米，增幅約30%；新會2017年第一季度為7208元/平方米，2019年第一季度為8792元/平方米，增幅約22%。
業內人士李先生指出，雖然數據增幅普遍在兩成以上，重要原因包括：一是高地價項目入市拉昇價格。同時，“限購”之前，蓬江、江海區毛坯發售的項目較多。“限購”以後，帶裝修項目逐漸增多，尤以江海區為甚。
美智地產研究部相關負責人認為，價格方面，市區相對平穩，總體波動較小，雖然前期同比增速高達近30%，之後在政策的作用下增速明顯下降，但基本還是呈現緩增趨勢。
牽一髮而動全身。事實上，“限購”雖在市區實施，但對下屬縣級市的樓市也產生了影響。
江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全認為，自市區“限購”以來，全市走勢大致分為兩個階段：2017年4月—2018年6月，第一階段需求外溢導致江門其他縣級市成交量出現大增，全市庫存快速消化，帶動全市均價和土地市場升溫；
第二階段是2018年7月至今。在前期火爆行情影響下，購買力出現一定透支，市場開始降溫。蓬江、江海兩區出現供應、成交均低迷局面，成交量連續多月低於千套，由於兩區庫存一直處於低位，兩區均價波動幅度不大，而江門下屬縣級市由於前期行情火爆、施工量爆發，供應量開始放量，在成交乏力背景下，全市庫存快速上升，逼近5萬套歷史高位，其中，鶴山更是接近1.2萬套，創出有數據以來新高。在庫存高位壓力下，全市房價出現一定鬆動，個別庫存壓力大，區域優惠力度較大。
業界觀點：“限購”助力 江門樓市迴歸理性
博富控股戰略品牌部高級副總監譚華駒講到，江門樓市以自住型為主，所以，實施“限購”政策在前一段時間對市場產生了一定影響，尤其是對改善型項目、改善型客戶產生了一定影響，之後逐漸歸於平淡。相對而言，沒有佛山、中山等周邊城市對政策的敏感性那麼強。
“總體而言，‘限購’降低了市區投機性購房，對當時的市場起到了降溫作用，整體達到穩定房價、地價和預期的效果。”馮景全表示。
美智地產研究部相關負責人則認為，對比周邊城市，佛山、中山調控效果比較顯著，市場逐步迴歸理性。江門市場反應稍微緩慢。
總體來說，江門在限購政策實施1年左右開始顯效，但是經過了近一年的政策消化後，限購的作用正在逐步消化。預計2019年市場整體態勢還是以穩為主基調。
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