还记得前年4月22日吗?有的楼盘“抢开”，有些街坊恐慌“上车”，江门楼市上演“速度与激情”。与此同时，江门连夜发布“限购令”，为热气腾腾的楼市“泼了一盆冷水”。
“限购”政策实施之后，楼市逐渐回归理性，市民可以更好选房
截至今年4月22日，江门楼市限购刚好两周年，记者多方走访并结合数据发现，江门的商住市场早已不复往日的火爆，整体走出了由热到平稳的“退烧”路线，而未来也将逐步回归理性。
市场变化 ：卖房从挑客户到找客户
对于“限购令”出台前几天的看房经历，市民黄先生依然记忆犹新。
2017年4月21日下午，当他赶到碧桂园滨江壹号时，已经无号可拿，只得扫兴而归。第二天，他赶到越秀天悦星院，没想到，好房源所剩无几。顾不得楼层“意头不好”，他准备“出手”，最终却因为房源超出“豪宅线”、二套需首付6成而作罢，但两个月后，他选了售价相对便宜的碧桂园西江御府，匆匆“上车”。
黄先生的情况具有一定普遍性，折射出在“限购令”出台前一段时间，江门市区楼市曾上演“速度与激情”：一方面，不少市民受“抢房潮”裹挟，急于“上车”。与此同时，东方雅居、碧桂园滨江壹号等项目在4月21日、4月22日“抢闸”开盘，大多去化不错，有的甚至成为“日光盘”。
黄先生虽然当时“抢到”了一套房，但并不开心，因为楼层并不是自己所期望的。与之相反，他的一个朋友当时并未“出手”，一年多后（今年上半年）经过深思熟虑、细致对比，才买了一套房子。虽说单价、房贷利率相对“限购”前略高，但户型、楼层较好，令人满意。
“以前是‘一房难求’，现在，至少选择空间大了很多。”黄先生朋友的一席话，道出了很多意向置业者的心声，也是对调控效果给予充分的肯定。
多位受访的销售人员也感慨，以前卖房挑客户，现在已转变为找客户买房。
对比数据：供求紧张局面大为缓解
在“房住不炒”的政策指引下，若想使火热的市场归理性，调控的重要手段是“限”。
“限购令”出台后不久，土拍设定了6894元/平方米的限价。相隔一年后，我市蓬江、江海再出“限签令”。
一套“组合拳”下去，效果怎样？先看一项关键数据：供销比（供应与销售之比），在2017年第一季度，全市新增预售8763套，成交17218套，供销比约0.51；蓬江、江海新增预售1453套，成交5001套，供销比约0.29；新会新增预售1381套，成交2705套，供销比约0.51。
到了2019年第一季度，全市新增预售14071套，成交10420套，供销比约1.35；蓬江、江海新增预售1804套，成交套1502套，供销比约1.2；新会新增预售1176套，成交1740套，供销比约0.69。
业内人士指出，供求比在0.8—1.2之间的供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求。
再看库存，2017年3月全市32258套，2019年3月增至46225套；2017年3月蓬江、江海5800套，2019年3月增至7300套；2017年3月新会4649套，2019年3月增至4856套。
通过以上数据对比不难发现，我市“限购”前供求关系紧张的局面已大为缓解。
普通市民判断“限购”效果如何，主要是看房价。市住建局公布的数据显示，一手住宅方面，全市2017年第一季度为6538元/平方米，2019年为7887元/平方米，增幅约21%；蓬江、江海2017年第一季度为8043元/平方米，2019年第一季度为10494元/平方米，增幅约30%；新会2017年第一季度为7208元/平方米，2019年第一季度为8792元/平方米，增幅约22%。
业内人士李先生指出，虽然数据增幅普遍在两成以上，重要原因包括：一是高地价项目入市拉升价格。同时，“限购”之前，蓬江、江海区毛坯发售的项目较多。“限购”以后，带装修项目逐渐增多，尤以江海区为甚。
美智地产研究部相关负责人认为，价格方面，市区相对平稳，总体波动较小，虽然前期同比增速高达近30%，之后在政策的作用下增速明显下降，但基本还是呈现缓增趋势。
牵一发而动全身。事实上，“限购”虽在市区实施，但对下属县级市的楼市也产生了影响。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，自市区“限购”以来，全市走势大致分为两个阶段：2017年4月—2018年6月，第一阶段需求外溢导致江门其他县级市成交量出现大增，全市库存快速消化，带动全市均价和土地市场升温；
第二阶段是2018年7月至今。在前期火爆行情影响下，购买力出现一定透支，市场开始降温。蓬江、江海两区出现供应、成交均低迷局面，成交量连续多月低于千套，由于两区库存一直处于低位，两区均价波动幅度不大，而江门下属县级市由于前期行情火爆、施工量爆发，供应量开始放量，在成交乏力背景下，全市库存快速上升，逼近5万套历史高位，其中，鹤山更是接近1.2万套，创出有数据以来新高。在库存高位压力下，全市房价出现一定松动，个别库存压力大，区域优惠力度较大。
业界观点：“限购”助力 江门楼市回归理性
博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹讲到，江门楼市以自住型为主，所以，实施“限购”政策在前一段时间对市场产生了一定影响，尤其是对改善型项目、改善型客户产生了一定影响，之后逐渐归于平淡。相对而言，没有佛山、中山等周边城市对政策的敏感性那么强。
“总体而言，‘限购’降低了市区投机性购房，对当时的市场起到了降温作用，整体达到稳定房价、地价和预期的效果。”冯景全表示。
美智地产研究部相关负责人则认为，对比周边城市，佛山、中山调控效果比较显著，市场逐步回归理性。江门市场反应稍微缓慢。
总体来说，江门在限购政策实施1年左右开始显效，但是经过了近一年的政策消化后，限购的作用正在逐步消化。预计2019年市场整体态势还是以稳为主基调。
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