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2019年的中國樓市：哪些城市已見底或探底中，哪些城市已全劇終了？
文｜葉書利
對於2019年的中國樓市，壹書生以一句話概括：鬆綁聲難間斷，價值迷途知返。
接下來，壹書生簡要地說下自己對於2019年中國樓市的相關判斷，以作參考：
人口層面：出生人口數正在大幅下降
一個城市的房產有無投資價值，本質上歸結於一個問題：有無接盤俠？而“接盤俠之惑”的本質則是人口流動。
值得注意的是，中國的出生人口數正在大幅下降中：2018年中國新出生人口或降至約1500萬以下，同比減少13%以上。
尤其令人擔憂的是，接下來，中國新出生人口即將進入一個大幅下降期：2015年公佈的《中國統計年鑑2016》中對全國1%人口抽樣調查顯示，中國2015年的總和生育率僅為1.05，比世界正常人口更替生育率的2.1整整低了一倍。已經遠遠地低於人口負增長壓力下日本的1.46。
殘酷的現實之下，根據聯合國《世界人口前景2010修訂本》按高、中、低三種生育率方案對中國人口增長率所做的預測，在2026年中國人口將轉入負增長，此後負增長的速度越來越快，直到2060年才穩定下來。
不出意外的話，2019年，人口問題將成為中國社會繞不開的熱點話題之一，而接下來，鼓勵生育必將取代計劃生育而成為中國人口管控的新邏輯。
貨幣層面：降準是必然的，而降息也是可選項
貨幣是經濟的逆調控工具：經濟下滑時貨幣松一點，以託底經濟。
2018年12月21日的“中央經濟工作會議”對於2019年的貨幣政策總基調為：“穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保持流動性合理充裕，改善貨幣政策傳導機制，提高直接融資比重，解決好民營企業和小微企業融資難融資貴問題。”
其中有兩點轉變值得關注：
首先，“穩健的貨幣政策”的說法中已刪除了此前的“中性”二字；
其次，貨幣政策定調中已刪除了“管住貨幣供給總閘門”的說法，而以“保持流動性合理充裕”代之。
因此從央府定調中也可以看出，2019年的貨幣政策會比2018年更松。
在“更松”中，降準是必然的。至於降息，辯證看待：
首先，因為美元仍處於加息期，因此能不降息就不降息，否則必然加大人民幣匯率的貶值壓力。但經濟惡化到相當程度時，降息將成為不得不做的選項，因此2019年會不會降息，取決於中國經濟基本面的惡化度。
其次，2020年，當美元加息進入尾聲時，屆時經濟基本面仍然不好的話，降息將成為大概率事件。
調控面：央府主抓“不炒”，但把“房住”的裁量權下放地方政府
2019年的調控面，央府仍會主抓房住不炒的基調，但其側重點因為樓市基本面的變化而悄然生變：2018年的房住不炒，因為樓市火熱的現狀，所以為了“不炒”，甚至將不少地方樓市的“房住”的需求也壓抑了，以達到控漲的目標。而2019年的房住不炒，為了防跌，在“不炒”的基調下，必然會相繼釋放“房住”的需求，包括剛需、改善性需求等，以穩樓市。
基於此，在調控面上，央府與地方諸侯已達成共識：央府抓“不炒”，但把“房住”的需求釋放的裁量權下放到地方政府。以“中央經濟工作會議”通稿的話來講便是“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。”因此在2019年，“房住不炒”中的“不炒”與“房住”的定義權分家了。
政策面：鬆綁聲必然此起彼伏，以釋放“房住不炒”中“住”的需求
在宏觀調控面“不炒”與“房住”的定義權分家的背景下，在2019年的具體政策面上，中國樓市各地必會重演2014年的劇本：樓市鬆綁聲接捧而起。
在鬆綁邏輯上，必會呈現三大路徑：
首先，城市鏈中，自下往上地鬆綁，最終導致的結果可能是一線城市及少數特殊城市的限購不變，其餘城市的限購相繼解除或鬆綁。
其次，由邊緣產品漸次向核心的住宅產品鬆綁。
第三，鬆綁工具上，先由限售、限價、限商等邊緣調控環節向限購、限貸等核心調控環節逐漸鬆綁。
可以預見的是，2019年，中國樓市各大城市將或多或少地鬆綁當地剛需及改善性需求，以穩樓市。
房價層面：環京及一線已見底，二線探底中，非環一線的三線以下城市的下跌才剛剛開始，且難有盡頭
2015年以來的中國樓市，進入了舞龍式調控的週期中：先讓一線城市及環京漲起來，然而漸次調控將已熱起來的需求逐漸擠向下一級城市，不斷重複，直至完成全國樓市的去庫存。而這波去庫存的樓市週期，在2018年9月基本上全部結束了。
接下來，中國樓市將迎接價值歸來：時下的環京東南片區及一線城市，鑑於本身的價值面支撐及最早調控，房價已見底，且可能在2019年迎來微漲，尤其下半年後更是如此。與此相呼應的是，非環一線的三線以下城市，2019年元旦後，樓市會快速惡化，2019年應該是最後的逃命機會窗口，且未來的房價下跌已無盡頭，而五六七線城市，樓市已全劇終。
一線城市及環京東南片區：見底
二線城市、環京其他區域及環滬、環深：探底
三四線城市：無底
五六七線城市：全劇終！
2019年及以後的中國樓市，分化會成為主旋律，而對於非環線的三線以下城市樓市來說，此處借用金融大鱷索羅斯的一句至理名言來形容：“世界經濟史是一部謊言的連續劇。要想獲得財富，做法就是認清其假象，投入其中，然後在假象被公眾認識之前退出遊戲。”很可惜，大量的韭菜只能等待被割，已無逃跑的機會。
壹書生說房
分析和預測2019年房地產週期是否到來的問題？這個題目是很宏觀了，涉及到多方面的因素。只能根據自己十幾年的經驗粗略的分析判斷一下。要想明白房地產市場就要了解以下幾方面的因素：
第一，瞭解我國房地產市場發展歷程和房地產運行規律
我們來回顧一下中國房地產發展的歷程。要知道我國真正意義上的房地產市場化從1998年開始了全面房改，到現在整整20年。期間經過房地產發展的初期，土地實行招拍掛，國家鼓勵購買商品房等政策。然後經歷2008年全球經濟危機，我國房地產業進入了短暫的低潮期。2009年的房地產再一次起步攀升，快速發展到2015年，然後進入了房地產市場的盤整期，一直到到現在。
從國際房地產週期來看，比如英國、美國、法國的地產週期分析後，房地產行業五年為一個大週期，2019年我們處於地產週期的拐點上，中國的房地產都將處於平穩下降的趨勢。至於下降的深度和廣度目前來看是一種比較溫和態勢，也許中間會出現反覆，但是總體的趨勢不會變，一直到到下一個週期。
第二，從國家經濟分析和政策層面來分析
我國經濟經濟形勢較為嚴峻，外部壓力來自於貿易戰持續衝擊，內部則是去槓桿過程中資金循環受到阻礙。我國也加大了政策力度，力求我國經濟快速回暖。而對房地產市場而言，我國要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。住建部提出的“穩房價、穩地價、穩預期”的方針，也為2019年乃至未來的三五年都奠定了基礎。我們也知道，我國的房地產政策也是隨著房地產市場的波動不斷的調整，從最開始的鼓勵購房，出臺稅收減免政策，金融優惠政策，土地政策等等，而隨著房地產市場發展的上升，國家為了抑制過快的房產漲幅，有出臺了很多限購政策。從政策層面來看，國家對於房地產市場也是“穩”字當先，漲多了就一定會被“預警”。
總之，經濟的確是有周期的，房地產作為經濟支柱，支撐起龐大的產業鏈有關，房地產已經調控了這麼多年，會有影響。從政策“維穩”來看，房地產下行週期並不代表是急劇斷崖下跌，力度不會很大，平穩下降是大趨勢。
規劃師劉寶玉
中國當今是什麼行業比傳銷更厲害更廣泛的在禍國殃民？都明白的！此問題不解決，將嚴重掏空儲蓄、超前消費丶損傷幾代人的生活質量和國民的心！中國強盛發達必需猛藥去此毒瘤！否則中國經濟將深受拖累！
