要快，要現房！如今購房者對於買房觀念正在悄然的發生著變化，在合肥越來越快的生活節奏下，實景看房、現房交付，二手房的優勢已經越來越明顯。
要快，要現房！如今購房者對於買房觀念正在悄然的發生著變化，在合肥越來越快的生活節奏下，實景看房、現房交付，二手房的優勢已經越來越明顯。
合肥二手房供需走勢：來源鏈家
據鏈家網提供的合肥二手房供需走勢數據來看，去年10月份到今年2月份合肥二手房市場的帶看量一直處於下跌狀態，不過在今年開年後的2月到3月合肥二手房帶看量就像打了雞血一樣的飆漲。
合肥二手房價走勢：來源安居客
價格方面，從安居客發佈的數據來看，雖然波動不大但也是一改多個月下跌的局面，整體上呈現一種回暖的態勢，陽春已至，那麼現在合肥二手房應該怎麼選？
一、政務、濱湖房價最貴，長豐肥東僅1萬/㎡
從我站剛剛整理的合肥九區三縣二手房均價數據來看，政務、濱湖兩大區域佔據了合肥房價的制高點，同時也是合肥房價高地的中間點。
合肥九區三縣二手房價地圖
從上圖我們可以瞭解到：
✔合肥目前的二手房價整體以西南片區為貴，東北片區為價格窪地。
✔政務區以及濱湖新區佔據合肥兩個價格高地，其中政務區的均價2.26萬/㎡，濱湖緊隨其後均價達到了1.79萬/㎡。
✔兩大房價高地周邊的高新、經開等板塊的房價也是在1.5-1.6萬/㎡以上。
✔濱湖政務等價格核心區外圍，房價開始遞減，瑤海以及新站等區域僅1.2萬/㎡，邊緣地帶的肥東以及長豐的房價最便宜僅1萬/㎡左右。
二、政務價格合肥最貴，學區房最高突破三萬＋
1、合肥政務中心，強大第三產業加持
政務區項目分佈圖
從各大城市的發展經驗來看，市府駐地通常都是以城市中心來打造，合肥也不例外，作為合肥市新政務辦公區，超55家機關辦公場所入駐，另外還有省廣電、市廣電、奧體中心、省博物院等文化設施的加持構建了新區濃厚的人文底蘊。
另外據不完全統計，天鵝湖金融商務區已有超41棟綜合辦公樓，商務辦公、酒店、公寓等設施越來越齊全，入駐企業越來越多。
金融中心、生產服務中心、管理中心規模初顯，政務區的入駐圈層首先就是高起點的，加上強大的第三產業支持，以及優質學區的配置，政務區配套無可挑剔。
加上隨著近年區域內土地儲備的不斷減少，新房的稀缺；購買二手房已經成為了入駐政務區的絕佳手段。合肥房價一哥的位置坐的穩穩當當。
2、目前政務已基本發展成熟，絕大部分屬於優質資產
因為政務區已基本發展成熟，而且大部分小區平均房齡接近10年，這意味著它已經度過了最為黃金的投資期，從全市範圍來看，可能已不再是最佳投資標的。但從流動性、保值性、使用性和安全性上來看，政務區絕大部分小區都屬於優質資產，值得長期持有。
政務二手房價格走勢：來源鏈家
即使在去年合肥整體房價基本平穩甚至微跌的前提下，政務區依舊保持平穩上漲，這就是優質板塊的特徵。
3、栢悅公館已突破三萬/㎡，淺水灣均價1.7萬/㎡
學區同樣是政務區優質板塊保值升值的核心點之一。
栢悅公館與凱旋門房價
就拿栢悅公館來說，自從去年學區劃分後一路從2萬＋攀升至3萬+，僅一條馬路之隔的凱旋門目前已被栢悅公館遠遠甩開。
潛山路西屬於50中新校的學區範圍，整體房價表現都要比潛山路東強勢，而且漲幅也更高。
從奧體小學學區內小區房價變化來看，基本上是學校建成以前利好兌現一半，建成劃分學區以後利好再兌現另一半，這意味著50中新校分校的建立，對潛山路東部分小區而言，應該還存在一定的投資機會。
另外政務區目前賣得好絕大部分戶型都集中在80-100平米左右的剛需房，真正適合改善的小區不是很多。大戶型成交佔比相對不錯的小區有：保利香檳國際，九重錦，御龍灣和融僑天駿，對改善有需求的同學，可重點考慮這幾個小區。
因為奧體小學學區的公寓實在太少，但其實板塊內不乏總價介於100w-150w之間的學區房，大都是公寓和回遷小區，但從它們漲幅表現來看，不弱於住宅。
囊中羞澀且有學區需求的購房者，可考慮以下幾個小區的公寓：imore，御龍灣，森林海，九重錦，發能太陽海岸，翠庭園（回遷小區）。另外區域門檻淺水灣也可以考慮，均價僅1.7萬/㎡。
三、濱湖學區房差距大，雙學區比單學區貴4000/㎡
合肥另一個價值高地就是濱湖了，與政務一樣高起點、高標準。更主要的是這裡還是省府的駐地。濱湖科學城以及各大場館的落地，濱湖的發展潛力還在被不斷的發掘。
目前該區域主要分為啟動區板塊、環湖CBD板塊、省府板塊、以及46中學區板塊。
濱湖與政務既相似又不同，濱湖目前仍然擁有著很大的發展潛力。
如果說政務是合肥的中心，那麼濱湖就是安徽省的中心，隨著銀行後臺基地以及環湖CBD板塊正在加速建設，區域內的產業支撐正在牢固。省府的落地對於濱湖整體的吸附力將再度提升。
濱湖啟動區作為先驅，目前已基本發展成熟，46中學區板塊的房齡越來越老，已逼近全市均值，房齡越老，對學區質量的要求就越苛刻。對學區有需求的家長，我建議應優先考慮“46中+師範附小”的雙學區房，隨著房齡的衰老，單學區保值升值潛力可能會逐年降低。
學區不同書香門第比附近藍鼎假日貴4000/㎡
步入學區房購房季，師範附小+46中學區的書香門第、文華園等小區的價格漲幅較大，但僅一條路之隔的藍鼎濱湖假日小區，由於學區的差異，二手房房價能相差近4000元/㎡！
從上面的地圖上看藍鼎濱湖假日與書香門第，相隔不遠，而且相對來說藍鼎濱湖假日距離世紀金源這一濱湖啟動區最重要的商業配套距離更近。但是二者的價格卻有很大差別。
書香門第目前二手房在2.4萬/㎡左右，藍鼎濱湖假日二手房價在2萬/㎡左右的階段。但是二者剛入市的時候，書香門第是6000元/㎡，藍鼎濱湖假日是8000元/㎡。這種反超可以說就是由於師範附小這一優質學區造成的。
省府板塊目前是一個潛力較大的區域，但新房價格暫時略高，意在附近購房的同學，可優先考慮板塊內的二手房。隨著核心區限價盤的出清，認為該板塊二手房成交價可能會迎來一定的反彈。
學區房方面濱湖品閣和濱湖明珠，都是“46中+師範附小”的雙學區房，其中濱湖明珠大戶型成交佔比最大，適合陪讀改善。書香門第公寓成交較多，適合掛學區。
四、蜀山、廬陽學區為貴，新房趕不上老破小
蜀山廬陽作為合肥老城區的精華部分，人口密集程度以及房屋整體房齡都是偏大的，歷經多年的積澱，這兩個區域對於學區的積累在合肥也是數一數二的。
安居苑和西園新村小學＋50中東、西校，蜀山區最好的幾所中小學就集中在三里庵一帶。儘管房齡目前較老，但學區房平均的價格也是在整個蜀山區來看是最高的。
西園新村房價
安居苑房價
即使強勢如黃潛望板塊，在沒有學區加成下，一些小區也略顯疲態，比如萬科金色名郡，儘管是板塊內成交量最大的小區，房價也沒想到會出現一定的回調。目前板塊的平均房齡比大盤僅年輕5個月，再過幾年，或許也真要廉頗老矣。
這種情況同樣發生在依舊年輕的大溪地身上，當它變老時，是否也會淪為市區的老破小呢？然而雙學區加持的安居苑和西園新村，即使是20-30年的多層磚混建築，依然抵擋不住猛烈的房價漲勢。學票的升值速度，已遠遠超過了房產的磨損速度。
廬陽區更是如此，作為合肥曾經的絕對市中心，公認最好的學區就在這裡了。
廬陽雙學區房普遍破三萬
四十五中＋南門小學雙學區房，放眼望去滿滿的3萬+，不要以為貴居住環境就有多好，從我前段時間探訪的過程中瞭解到，3萬+的房子情況是下面圖片這個樣子的。並且合作經濟廣場稍微好一點的房源已經賣到4萬甚至5萬+/㎡。
學區房實拍
廬陽另一個惹眼的區域就是四里河板塊了區域內的的萬科森林公園和華潤橡樹灣，是獨立於整個板塊行情之外的，這兩個小區是板塊內成交均價最高的兩個小區。品牌物業，相對年輕的房齡，再輔以學區概念，使得它們在廬陽區顯得格外耀眼。
五、高新人口快速流入，供需出現失衡
隨著中科大、量子研究院、先進技術研究院以及一波的高新技術產業的不斷落戶，高新區的入駐圈層已經越來越高，伴隨著產業的支撐，人口的快速流入，高新房價也逐步水漲船高。
其中，最為強勢的區域是蜀西湖周邊，典型代表小區是祥源城，同比去年同期漲幅達到了14.03%。
祥源城漲幅
祥源城所在的蜀西湖畔，旁邊就是創新產業園，有學校（彩虹中學、永和學校、合肥七中等）以及醫院（安醫附院高新院區、中科院腫瘤醫院、口腔醫院等），還有商業（銀泰城和砂之船奧萊），配套不可謂不齊全，是整個高新西的核心區域。
除此以外，大項目的陸續建成人口在不斷湧入，另一方面新房供應沒有跟上，供需出現嚴重失衡，這是導致高新西房價急速上漲的根本原因。很多人想在高新西買房，但隨著蜀西湖周圍房價的不斷上漲，不得已將目光轉向柏堰湖畔及長江路北區域，同時也帶動大蜀山周邊房價上漲。
六、肥西經開靠近政務區房價最高已達2萬/㎡
經開區以及肥西縣都是距離濱湖與政務較近的兩個板塊，其中經開更甚。目前兩個板塊的二手房市場不溫不火。經開區主要是工業用地，只有小部分居住區夾雜在工廠之間，隨著產業規模不斷擴大，就業人口不斷增多，西南區域住宅愈發緊張。
其中經開區近年的新房市場的逐步轉移至熱門板塊濱湖政務一帶，區域的房價也是受到一定的帶動。就目前來看經開靠近政務區的一帶價格已經達到了近2萬/㎡左右，肥西的禹洲華僑城也是達到了1.7萬/㎡。
肥西與經開靠近政務房價高漲
尤其近幾年，經開區和桃花工業園區出讓的居住地塊極其有限，局部區域新房一房難求。
肥西則以不限購不限購，以及經開區大多數小區逐漸老化，使得肥西產證的房產價格無限與市區看齊，幾乎體現不出區劃上的差異。
六、瑤海新站仍舊佔據價格窪地，剛需可選
作為合肥市轄區的瑤海以及新站，房價卻是非常的親民。
瑤海新站的二手房整體來說在合肥的市場關注度並不高，即使價格便宜但邊緣化較為嚴重，從合肥市區逛一圈可以明顯的感覺到房價的過高以及過低不是沒有道理的，合肥越往東你會覺得該區域與目前的合肥大發展有些許的脫離。
新站則正處於開發初期階段，區域配套設施尚不完善。不過較低的准入門檻以及未來無限的發展潛能，對於剛需置業也算是一個好的選擇。
七、合肥二手房應該怎麼選？
總體來說合肥二手房市場目前正處於一個平穩的狀態，不過價格以及成交分化仍舊較為嚴重。這也是目前全國二手房市場存在的一個普遍現象。
目前最保值以及升值潛力最大的還是學區房；
一個好的物業對於小區的保值率影響至絕對的；
二手房最好還是選擇一些房齡、戶型都較小的房源，對於未來的保值以及必要時的轉手都將提供良好的保障；
濱湖、政務等區域雖然地處高地，但強大的配套支撐不失為一個優質資產的配置地；
想買好學區可以考慮蜀山、廬陽等名校；
剛需可以考慮新站、瑤海、北城等板塊；
目前的房價仍舊將以穩為主旋律，投資需謹慎。
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