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再談最近火爆的土拍
01
2018年重慶總共出讓88塊地，容積率低於2.5的佔比超過70%，容積率1-1.5的地塊是2017年的兩倍。
重慶2018年的土地容積率達到歷史最低點,改善型產品在土地端就決定了市場的絕對份額。
以下三張圖是2019年3月份土地推介會上推出的2019年部分預計供應地塊:
與此同時,就在最近的一個周之內,重慶連續拍出了多塊地王,項目容積率都低於2,具體地塊我就不放了,坐實了重慶"改善時代"的到來。
以後都不給剛需蓋房子了嗎?!!!!
02
3月27日,帶著好奇參加了華宇集團的品牌發佈會,去之前聽說此次發佈會被華宇高度重視。
果不其然,地產董事長鬍端、總裁周德康等高管悉數出席。
不僅重慶,四川等其他地區的媒體也紛紛到場觀摩。
發佈會的重頭戲就是推出華宇的中高端產品系列,連一直在重慶務實做剛需華宇也要走改善路線了。
龍湖的原著系、天字系;
中海的天字系、紫御系;
融創的府系、壹號院系;
萬科的翡翠系、旭輝的鉑悅系、金茂的金茂府。
品牌房企開始在更高的品質和更好的居住體驗上下功夫。
03
在剛需眼中改善客戶有房有車吃喝不愁。
通常這些人在老城區都買過房子,換房的理由很多:
老小區物業,環境差,停車難,擁堵;
老小區戶型差,面積小;
老小區不能代表自己的身份;
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換房迫在眉睫。
同時,內循環置業也是被政府所鼓勵的。
但一代人有一代人的煩惱。
綜合近期重慶拍出的幾塊高價地來看,重慶改善客戶的換房之路恐怕也不會如此簡單了事。
無論是中央公園,還是蔡家水土,後期推出的產品單價多半都不會太便宜。
不僅
單價更貴,這些地塊的產品面積也肯定不會小,總價算下來更高。改善客戶面臨單價和總價的雙重考驗。
剛需客戶站在沒有剛需房的尷尬局面。
04
房地產市場的發展大約有三個階段：
第一階段發展初期，產品匱乏，供小於求，房子還沒蓋好就賣完了。
第二階段市場發展階段，產品氾濫，競爭者越來越多，客戶要求變多，開發商開始研究不同的產品策略滿足客戶需求。
第三階段市場成熟期，競爭加劇，開發商必須進行差異化的產品和競爭策略，否則客戶不會買單。
經過十幾年的快速發展，目前我們逐漸由第二向第三階段過渡，未來
差異化的產品競爭成為必然趨勢。再則,改善的實質是產品升級,配套、質量、戶型、物業服務、景觀體驗等居住價值屬性被放到了前所未有的高度。
未來,企業與企業,企業與市場,市場與客戶,客戶與趨勢,趨勢和產品之間將展開不同層面的博弈。
好戲還在後頭。
最後,地價上漲情緒可能催動市場加速瘋狂,新房均價也會在大量改善項目入市時被被動拉高。
局面再度一發不可收拾。
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