“水逆的 2018 年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”
华夏幸福2018年年报开篇的第一段话，连用了三个感叹号，仿佛一个劫后余生的幸存者在由衷的赞美生命。
这封将近2000字的《致股东信》让华夏幸福足足有495页的年报，除了枯燥的财务数据，又增添了几份动容和情愫，一时间引发了众多媒体人的关注。
从大家的关注点来看，有客观分析，有些许质疑，但更多的是与华夏幸福一起唱响赞歌、畅想未来，甚至有自媒体通过2018年预收款1375亿元这项指标，直接得出“什么都不干，躺着也能收入上千亿”的结论。
这让吃瓜群众还真是惊掉了下巴，相信王老板看到一定很开心吧。
从这份大部头的企业年报中，我们的确可以认为华夏幸福的资金状况良好，业务前景可期，看得出也是花费了大量的心血写出来的，为的就是给市场传递信心，告诉投资人“我很好！未来会更好！”
不过就事论事，在国家政策丝毫没有放松，房地产市场整体低迷的当下，如果说华夏幸福可以独善其身，甚至躺着赚钱，那这个人不是傻就是坏。
作为一家体量近千亿的上市公司，其运营之复杂远非你我一般人能搞得明白，其财务之专业也绝非两三句话能说得清楚，这里仅从几个方面对华夏幸福可能存在的问题提出一点看法，也算是给不明真相的群众提供个参考。
钱：一场数字游戏，就看如何理解
钱是企业的命脉，也是人们最为关注的焦点。华夏幸福之所以说水逆已经过去，希望正在走来，正是基于现金流已经回正，2018年的净利润也达到了117.46亿元，与平安对赌协议中114亿的目标擦线而过。
2017年的时候，华夏幸福通过大量拿地、全国扩张的方式实现了规模的快速增长，全年新增土地储备698万方，其中56%位于京津冀地区，其余44%位于安徽、浙江、江苏、湖北等地，而在此之前，华夏幸福的土地储备有90%以上都集中在环京地区。
高增长的背后是高融资的需求，截至2018年末，华夏幸福总负债为3549.96亿元，资产负债率为86.65%，同比增加了5.56%，已连续五年维持在80%的红线以上。
更为重要的是，在这两年的业务运作中，华夏幸福十分青睐与金融机构的合作，双方提前约定期限和利率，金融机构通过入股的方式对项目注资，而后再退出，周期通常为一年。
这种融资方式十分隐蔽，名义上是股权合作，实际上则是短期债务，据不完全统计，从2018年初至今，此类合作已经有至少15次，累计金额约为210亿元，单利息一项就高达14.4亿元。
加上即将到期的163.5亿长期债和68.5亿的短期债，华夏幸福眼前的债务压力在430亿元以上。
而地方政府能否按时付款则是一个谜，在这方面，处于弱势地位的
此外，产业新城业务本身的特点就是开发周期长，投资规模大，资金回笼慢，尤其当你面对的是处于强势地位的地方政府，开放商的话语权相对较弱，延期付款的事经常发生，对开放商的资金链来说也是严峻的考验。
数据显示，2013-2018年，华夏幸福的应收账款分别为51亿元、71亿元、95亿元、189亿元、352亿元。以2018年为例，352亿元的应收账中有将近99%为政府园区项目，数字背后的意义不言而喻。
总之，华夏幸福虽然账面看上去已经度过了危险期，但其账面下的危机并未解除，有大量杠杆被隐藏了起来。
当然，这也为平安的顺利入股提供了可能，作为金融行业的资深玩家，平安显然对这一切心知肚明，在资管团队一顿操作猛如虎之后，将一年内到期的债务占比从31%下降到了19%，算是解了华夏幸福的燃眉之急。
接下来就要靠持续的销售来实现现金流的好转，但从华夏幸福同期公布的一季度简报来看，其产业园区销售额、房地产开发销售额、销售面积则分别同比下降了30.65%、33.82%、11.42%，因此，公司的长期经营能力仍有变数。
事：方向对只是前提，成不成暂且存疑
让华夏幸福觉得幸福要来了的另一个底气在于，他们踏上了“都市圈”的发展节奏，正如年报中所说，“都市圈战略上升为国家重大战略，也将是未来20年新型城镇化的主体形态，中国进入了都市圈发展的新时代！”
而华夏幸福和核心业务产业新城正是依托都市圈的布局而开展，采用开发性PPP模式运营，其主要客户即为地方政府，具体操作方式媒体已经说过很多，年报里也有详细介绍，这里不再赘述。
这种业务模式已经帮助华夏幸福在环京地区取得了不菲的业绩，但近年来受到地区政策的影响，业务规模和利润率已经开始下降，迫使其不得不开拓全国市场，去外埠寻找机会。
吴向东的加盟，也是为了帮助华夏幸福实现在南方的战略布局，将业务模式复制过去，“以住宅开发+持有物业+增值服务”的发展模式，深耕粤港澳大湾区，形成南北两大阵营。
问题在于，模式可以复制，但成功不能。产城融合的开发模式具有极强的区域属性，华夏幸福之所以能在环京地区称雄称霸，依托的正是丰富的地区资源和良好的政府关系，而一旦走出舒适区之后，既往优势不再，资源也无法复制，前途也就充满了未知。
俗话说，强龙难压地头蛇，从华夏幸福的扩张进程来看，深圳的招商蛇口将成为其最大的竞争对手，想要在南方市场分得一杯羹并不容易。
招商蛇口作为深圳本土的城市运营商，深耕粤港澳大湾区整整40年，其资源和实力绝对等闲之辈，其2018年营业收入为883亿元，同比增长16.25%，比华夏幸福的838亿元多出45亿元，总体来说两者相当。
招商蛇口开发模式的最大特点在于“前港-中区-后城”，它所依靠的正是大湾区独特的港口资源，华夏幸福想要在这里撕开一道口子，难度可想而知。
这也是为什么招商蛇口总经理许永军有底气说“要在大湾区发展，一定要去和招商蛇口合作。”听起来颇有一种香港古惑仔的画风。
具有讽刺意义的是，2017年4月1日国家宣布成立雄安新区，仅仅10天后，招商局董事长李建红就亲自率队北上，名曰考察雄安，当时接见他们的是河北省委副书记、代省长许勤（现为河北省委副书记、省长），许勤在来河北任职之前，曾在深圳主政长达7年。
双方的这次会面，背后意味实在是耐人寻味，坊间有媒体就报道称“招商蛇口杀到了华夏幸福的家门口”。
卧榻之侧岂容他人鼾睡！华夏幸福不会坐视不管，招商蛇口更不会逆来顺受，未来在雄安和深圳两地，双方都将展开一番无声的较量，结果如何，暂未可知。
只有中专学历的王文学，靠一个火锅店起家，用26时间造就了市值一千亿的华夏幸福，其中的艰辛与收获均不足为外人道，如今把大把的股权卖给平安，既是台面上所说的“引入战略伙伴”，也是大势背后的无奈之举，三年的对赌协议，虽然2018已经涉险过关，但后两年的日子一点也不会轻松，搞不好就有可能赔上一笔巨额现金。
而启用吴向东布局南方市场，其实也是一场对赌，对吴向东这样一个早已实现财务自由的成功人士来说，东方不亮西方亮，总有一个位子是属于他的，最差也不过解甲归田，而更有可能的是借助华夏幸福这个跳板，谋求在平安系内部的一次上升。
但对于王文学来说，一旦吴向东失败了，无法顺利开启南方市场，那华夏幸福的整个战略都会出现变数，甚至导致满盘皆输。
危机，什么时候都不会彻底解除。
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