時光飛逝，轉眼之間，2019年1月份已然走完。
回顧2018年的樓市，從上半年的“一房難求”到下半年售樓處“門可羅雀”，可謂“冰火兩重天”。受市場影響，樓市調控政策也悄然轉向。雖然“房住不炒”仍然是主基調，但從近日各地召開的兩會可以看出，“一城一策”成為多地政府工作報告中的高頻詞，這預示著2019年樓市調控靈活性將大大增強。
土地市場 | 分化加劇，底價成交頻現
2018年，各線城市土地市場分化加劇。近日，中國指數研究院的統計數據顯示，2018年，全國300個主要監測城市土地出讓金總額為41644億元，同比增加2%。從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，土地溢價率同比下滑8個百分點，收金總額縮水近一成，北京、深圳同比均有下滑;二線城市供求同比走高，受調控政策影響小幅下降;三四線城市承接重點城市外溢需求，土地供求熱度持續，溢價率下滑幅度領銜各線城市。
此外，根據中指土地數據庫對全國300個重點城市的監測數據顯示，1-12月流拍住宅用地超700宗。尤其是下半年以來，“底價成交”土地數量也一直攀升。
就濟南而言，2018年土地市場熱度有所下降，共成交110宗土地，其中歷城區、歷下區為主要成交區域。供求比也有所下降，成交價格較上年有所上漲。
從成交面積來看，2018年濟南土地成交面積共8576.62畝，創2011年以來新低。
從成交土地所屬區域來看，2018年曆城區為主力供求區域，供應占比45%，成交佔比37%，未來東部依舊為發展核心片區。
住宅市場 | 高位回落，樓市理性迴歸
2018年上半年，房地產市場表現依舊火熱，多數城市的熱點片區“一房難求”。進入下半場，房地產市場成交急轉直下。核心一二線城市去化率出現不同程度的回調。尤其是進入第四季度，房企為了加速回款，“打折促銷”、“精裝改毛坯”、“特價房”在各地頻現。
據國家統計局公佈的數據顯示，2018年商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落6.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.2%，辦公樓銷售面積下降8.3%，商業營業用房銷售面積下降6.8%。商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個百分點，比上年回落1.5個百分點。其中，住宅銷售額增長14.7%，辦公樓銷售額下降2.6%，商業營業用房銷售額增長0.7%。
就濟南而言，2018年商品住宅量跌價漲，均價高達12666元/㎡，同比上漲7.73%，成交量為729萬㎡，同比上漲5.81%。
從具體區域來看，歷下、市中、高新區位優勢明顯，資源配置較好，價格較高，高新區及長清區18年同比漲幅較大;槐蔭區距離城市核心區較遠，價格有所下降。
政策 | 從緊到松，“一城一策”成趨勢
2018年樓市調控政策總體脈絡
2018年調控政策由緊到松，中央定調三階段變化：3月兩會重申“房住不炒”，7月底政治局會議“堅決遏制房價上漲”，8月住建部要求“穩地價、穩房價、穩預期”。地方政策層面兩階段變化：前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等;四季度調控政策略有鬆動的跡象，菏澤取消限售、杭州放鬆限購……樓市調控登頂後政策微調逐漸向全國蔓延。
下面帶大家來回顧一下去年底以來各地樓市調控政策的變化：
2018.12.1山東菏澤，取消“所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”規定
2018.12.19廣州，2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準)房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象
2019.1.3 青島高新區，暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》
2019.1.14 福建福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期
2019.1.14 安徽省，今年將繼續對房地產市場實施精準調控，健全市場監測、評價和預警機制，堅持分類調控、“一城一策”，多方式推進非住宅商品房去庫存
2019.1.17 河南，今年將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”
2019.1.18 浙江，將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案
2019.1.24 成都，2019年將堅持房住不炒，並將研究實行“一城一策”方案
2019.1.24 長沙，今年市住建局開展“一城一策”試點，努力讓剛需人群有房可住、買得起房
就濟南而言，從2016年以來房地產政策持續收緊，限購、限貸、限售、限價……直至2018年，也出現了相應調整。
2018年4月，規範銷售行為，本著公開、公平、公正的原則對外銷售，不得要求購房人一次性付款或一次性付款優先選房。
2018年7月，禁毛坯變精裝，嚴打“毛坯變精裝”等變相漲價行為。
2018年12月，在全國首套平均利率23個月以來首次出現下降的大背景下，濟南首套房貸利率也悄然回調，由此前的“上浮15%”降至“上浮10%”，回到一年前的水平。
此外還規定：商品住宅項目形象進度滿足預售要求的，應當一次性申請預售。不得要求購房人一次性付款或一次性付款優先選房，不得拒絕購房人正常使用住房公積金或商業個人貸款購房，不得要求住宅銷售捆綁車位及地下室。
經濟基礎決定上層建築，這個規律同樣也適用於房地產行業。2018年下半年以來全國樓市降溫明顯，多地出現的調控寬鬆政策是為房地產市場的平穩健康發展而做出的適時微調。2019年，在“因城施策、分類指導”總方針的指導下，預計越來越多的城市會加入“一城一策”的隊伍中來，2019年樓市整體趨穩，到2020年或將迎來拐點。
2018年已然成為過去式，2019年我們仍將一路同行。在這裡，小編給大家拜個年。祝大家新年快樂、闔家幸福、萬事如意!新年啥都能配齊~
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