中國快速城市化帶來的房地產業高速增長的時代已經結束，房地產業將從快速擴張的“增量市場”轉變為存量與增量並存的市場。在涉及中國房地產市場的多種因素中，人口因素（人口數量和結構變化、人口遷移）將起到重要而長期的影響。都說人口是房地產市場的基本需求來源，不論是居住需求還是投資需求，沒有一定的人口規模為基礎，房地產市場的發展將無從談起。
因此中國人口的眾多也逐漸導致了中國房地產的價格不斷上升，至今都難下降，人們在期盼房價下跌的同時，隔海相望的日本卻是空房數創新高，日本總務省26日發佈住房和土地調查報告稱，全國無人居住房屋數量創新高，達846萬套，佔住房總數的13.6%。這樣的數據讓國人都難以置信。
最新數據顯示，截至2018年10月1日，日本共有6242萬套住房，其中846萬套沒有人居住，比5年前調查時增加26萬套。調查所提空房包括長期無人居住的別墅。空房中，無人承租的租賃住房數量最多，有431萬套；業主長期不在或死亡等其他原因而形成的空房347萬套。有大量別墅的山梨縣空房比例最高為21.3%；首都圈空房比例較低，東京住房的10.6%是空房。
日本自1948年以來施行住房和土地統計調查，每五年一次。1958年，日本全國空房所佔比例為2%；經歷經濟高速增長階段，這一比例1973年增至5.5%；泡沫經濟破滅後，1998年增至11.5%，隨後逐年上升。日本政府尋求減少空房數量，但因人手不足進展緩慢。
其實對日本人而言，房產算不上多麼優秀的升值資產。以投資性資產的角度，日本房產的收益主要來自租金收入。從紙面上講，其租售比表現確實不錯，差不多是5%-6%的樣子。不過日本房產同樣存在很高的空置率，存在比較明顯的地域差異。就出租而言，最受歡迎的顯然是地段好、面積小的房子。但綜合生活環境、購物成本、醫療、教育等各方面考慮，這樣的房子除了出租，難以滿足家庭自住的需求，因此除了有閒錢投資，有時間打理，又比較看重租房收益的特定人群，一般家庭並不太關注這些‘純投資’房產。
而中國樓市的價值根源是升值預期。由於高速升值，因此無論是否剛需，所有人都爭先恐後地投入樓市。實際情況是‘非剛需’比‘剛需’要更為激進，其區別在於驅動力：剛需的驅動力是居住，一旦購房行為完成，所謂剛需也就消失了。而非剛需的驅動力是資產增值，這個驅動力只會膨脹，永遠不會消失。
日本空房數創新高這樣的事實，你們怎麼看呢？
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