前幾天群裡的朋友發來一則中介掛牌信息，市場價格210萬的房子房東急售190萬，且位置也很不錯，正好較符合他們的購房預算。主要想了解下這樣的情況是否屬實，這個區域的房子值不值得此時入手。
翻看了下兔博士APP近期的成交記錄，上面顯示這一套房源確實比市場價格有所降低，在當下的環境看，屬於有性價比的房子。
立馬再去諮詢熟悉的中介朋友，得到的反饋這套房源屬實，但他告訴這個價格信息有偏差，其他中介掛牌價偏高了20萬，這套房源是真實急賣，房東能接受的心理價格是170萬。
且在他這裡瞭解到的情況更詳細，房源位置就在地鐵附近，公交車也很多，出行很方便；周邊配套設施齊全，從菜場到商場，從醫院到學校，都離得不遠。
學校很普通，基本可以忽視。再者說這樣的總價，也不要指望有什麼好的學區，只能說是有學校有書讀。
一室戶的小房子，面積只有30平。
房齡也比較老，1983年。
這就是上海房地產市場經常說起的老破小代表！這也是很多上海普通家庭的真實居住環境，是一家三口賴以生存的空間，是再小也溫暖安穩的港灣，是階段性無法改變且必須妥協的現實。
上海並不是想象中的那麼遍地黃金，也不是他們口中說的那樣處處是千萬房產。300萬總價以下的房產比比皆是，四處可見。
而其實安迪比較關心的是租金，資金的收益率才是當下需要考慮的現實，按照目前銀行的理財來看，基本上5個點沒有難度，千萬別在這個時候說什麼P2P，這一塊致富的機會從來就沒有想過。
上海的租售比目前看還是很低，平均連2%都不到。
他說這套房子帶了不錯的裝修，拿到就可以直接對外出租，目前租金至少能到3500，如果遇到好一點的租客4000也有可能。
雷鳴閃電之間，腦海中迅速地計算資金使用後的收益，取中間值的月租3800元，每年的租金總額是45600元，按照總價170萬的資金總量，回報率約2.68%
雖然沒有那麼理想，但考慮到上海的租售比一向是雷鋒性質，並且後續還有租金上漲的空間，在這一點上可以參照近期北京的房租飛躍，如果只是簡單地認為北京拆違嚴格，那請好好留意下上海的拆違力度，空前的強硬和執行，拆除的面積也不比北京少。
相信上海的房租，不會一直這麼友好下去。
2019-2020年的上海房價和租金猜想
這套房源的位置，房價上升的趨勢還在，畢竟在內中環位置總價低到這個程度，對於許多的小年輕首套購買，尤其是外來的朋友們，如果不選擇去郊區搏大平方，對於想留在市區的他們來說，這房子的吸引力相當大。
按照中介朋友的說法，目前這樣的小房子純商業貸款年限，依舊可以做到25年左右，之前他們甚至有做到30年。
還是以保險的方式去考量，畢竟房子面積這麼小，總價並不高的老房子還想著貸款30年，似乎有點不太切合實際，即使是他們有過成功案例。
選穩健性的貸款年限20年，貸款利率上浮10%，以商業貸款80萬來計算，等額本息的方式每月需要還款5453.51元。
租金每個月3800－5453.51＝－1653.51。
如果是投資的話，這就是每個月必須補出來的貸款費用。
如果是自住選擇，那麼這差價就是每月額外的租金支出。
單純從這個差價來計算的話，在首付資金沒有壓力的情況下，每個月增加1653.51的開銷，想必還是在能承受的範圍之內，不會對生活造成太大的影響。
在可控的範圍，選合適標的。
還有一個細節掛牌的中介沒有提起，這套房產證還沒有滿二，需要徵收全額的增值稅5.65%，這一塊的額外支出在10萬左右。
加上這塊的稅費，這一套房等於比市場上便宜了15%左右。
表示週末很有興趣去看看，如果按照210萬的正常市場價格，要是房產的屬性沒有問題，沒有社會上的各種抵押和糾紛，絕對有值得下手的理由，即使是需要用掉一張房票，但對於資金量不大的購買者，這可能是很好的機會。
沒有誰不想把房票價值最大化，但問題是基礎限制了發展。
在安迪看來，這就是所謂市場上的筍盤。千萬別信什麼市場上漫天飛舞的8折房源，運氣好一點的還有7折新款，說什麼看100套200套就更多的機會，從真正的房地產市場上來講，這一定只是為了讓你開心，博大家的眼球。
看再多房也不如買一套房
或這所謂的筍盤餡餅，必然是危機四伏的損盤陷阱。
在另外一處就有朋友遇到中介推薦的筍盤信息，房東掛牌的價格比市場便宜了40萬，相比較400萬總價的房子，等於房東直接9折急售。
於是乎，在中介的馬上就要被他人買走，這麼實惠的價格趕緊下手，一頓轟炸催促下很衝動地下了10萬定金，在並不瞭解房源的真實情況下。
拿好定金簽訂合同的時候，房東告知首付款必須在一週內付清，頓時傻眼卻依舊簽下了大名，殊不知在短短的一週內他們高估了籌集資金的能力。
且房東一天多餘的時間也不給，不接受分批支付首付款，想著中介做點工作給一些緩衝，中介也表示房東難弄，房子急賣，首付款必須按時交付，他們也無能無力。
最後這10萬定金打了水漂，買房人並未佔到所謂筍盤的便宜，但是得到了損盤的直接損失。
那些天天叫喊著上海房價已經大跌，普遍跌價很多，動輒每平跌價好幾千，想找8折的房源很容易。但你如果耐心地問上幾句，能不能指條明路告訴這些房源在哪個區域，具體到哪個樓盤，他們一定語塞支支吾吾：反正肯定有！
上面中介朋友說起的房源，還沒有等到安迪週末去看，第二天回覆已經賣掉，房東完全被中介包圍，想要看房子的人多達30幾組，最終房東無奈之下，只有跳價10萬出售。
180萬的到手價。
再加上10萬的不滿額全額增值稅，等同於買房人實際支出的房價為190萬。
再對比市場價格的210萬，這套筍盤最終給出的實惠價格為市場的9折。
是不是比想象中還要誇張，只是比市場上便宜了10%，就有那麼多人要出手相救，恨不得立馬相擁入懷，為這低迷的二手房交易市場獻一點微薄之力。
這才是真實的上海二手房交易市場，稍微有一點利益出讓的房源，都會引起眾人爭奪，那些急需在上海擁有一套的剛需群體，或追逐著真正房產價值的嗜血資金，兵分幾路卻都只為了一個目標。
買一套上海的房。
或再買一套上海的房。
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