研究房地產說難也難，說容易也容易，難在各類數據太多，覆蓋面太廣，庫存、土拍、二手房掛牌量、新開工面積、竣工面積都要涉獵，即便對大部分數據瞭然於胸，卻依然被市場“教育”的體無完膚。
說容易，其實只需要做到八個字即可：以小見大，管中窺豹。
之前聽說一個方法，看樓市景氣度如何，就多認識一些置業顧問和中介業務員，他們每天的步數越多，說明業務越繁忙，市場交投越活躍，他們行走的步數越少，說明成交量清淡，房價下跌壓力凸顯。
當然，這並非嚴謹且實用性強的招數，在我看來，有一項規律倒可以作為參考，比如房貸利率。
4月30日，天風證券宏觀分析師宋雪濤發佈研報指出，從2018年12月起，全國首套平均房貸利率開始回落，預計未來會持續下行，如果簡單套用歷史規律，本輪商品房銷售同比增速下行的經驗底部可能在2019年年中之前。
什麼意思呢？其實，我們參考房貸利率走勢與商品房銷售面積的歷史走勢就可以發現，過去十年中，每次房貸利率從高位開始下跌，都對應了房地產銷售面積開始反彈。
比如在2009年8月份，房貸平均利率約為不到5%，商品房銷售增速隨後迅速衝高至40%以上。
比如2012年9月份，房貸利率由8%左右回落到了5%，樓市銷售增速在短短几個月內，迅速躥升到了50%。
比如從2015年2月份開始，住房按揭利率再次從7%回落到了5%以下，房地產銷售面積也開始逐波上揚。
如果按照這個規律來看，似乎確認了專家的觀點：即今年樓市跟2009、2012、2015年很像。
但對於剛需一族來說，卻面臨“樹欲靜而風不止”的局面，要知道，一季度居民槓桿率已經上升到了54.3%，經濟學家林採宜指出，未來樓市的購買力必然有限，如果再重複過去三年的走勢，購房者能不能“買賬”尚在兩可之間。
筆者認為，儘管從這一規律來看樓市或許存在反彈特徵，但對於目前的形勢來說，其實參考意義並不大。
既然是規律，必然有被打破或失效的那一天，正所謂“此一時彼一時”，現在房住不炒的理念逐步深入人心，各城市的調控依然對投機資金“嚴防死守”，至少房地產市場無法使用高槓杆，即便房貸利率下降，也不會對成交量形成太大提振，從這個角度來看，剛需也不必焦慮，相反，未來屬於無房一族選擇的餘地會越來越大。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
