2018年7月23日，萬通集團創始人馮侖在微頭條上說了一句話，火了：“今天你要想找轉型的方向，就去人均GDP三千美元開始往上的地方，像金邊，閉著眼睛買地做住宅都沒問題。”
金邊印象，20年前的中國
“在柬埔寨，沒有5美元搞不定的事，如果不能，那就再加5美元。”但實際情況並非如此。
下面給大家舉兩個比較直觀的例子 :
金邊地標 獨立紀念碑
案例一，想去拍一座當地建築，手機穿過欄杆，打開攝像頭，卻被一個柬埔寨門崗攔住了。有人當機立斷掏出10美元，人家翻完白眼後又重重敲了敲寫著“Not photographed”的告示牌。
naga的賭場
案例二，受歐洲文化影響，柬埔寨是小費制國家，每天離開酒店需在房間放1美元的打賞。若沒有1美元的零錢放下20美元，酒店服務並不會拿走，而房間依然被收拾的乾乾淨淨。不得不讚揚這家名為naga酒店的管理，naga，五星，樓下是賭場，金邊有很多賭場，只有naga是唯一受政府認可的，裝修奢華，進出安檢。
金邊街頭
百度百科給柬埔寨的註釋是：“世界上最不發達的國家之一。”金邊作為首都，它與曼谷、吉隆坡、雅加達相比，猶如村婦之於洋場女子，粗服亂頭。市中心高樓不多，基礎設施落後，馬路上的公交車大部分都是中國援助的，摩托車（金邊人出行主要交通工具）和TUKTUK三輪車（主要服務外國遊客）也很多，同時並不乏好轎車，勞斯萊斯、賓利、保時捷、奔馳、路虎等等隨處可見，貧富差距懸殊。
你很難想象這是一個有著兩千年曆史，曾一度繁盛孕育了吳哥文明的國家。看起來就像中國90年代一座富裕的縣城小鎮。不過，倘若你瞭解這個國家的敏感歷史，瞭解它擺脫戰爭和殺戮僅僅十多年，柬埔寨內戰直到2003年才全面結束，那麼面對它如今的落後，你也就不足為奇了。這也是為什麼在金邊幾乎看不到老人的原因。
一家開在金邊的溫州店
多年來，中國穩居柬埔寨第一大投資來源國、第一大出口市場和第一大貿易伙伴地位，兩國間一直保持“夥伴+兄弟”的關係。來看一組數據：“柬埔寨人口1600萬左右，華僑人口100多萬，佔比將近8%。這8%卻帶動了整個國家80%左右的經濟，甚至連內閣裡的八成人員都擁有華人血統。”所以金邊街頭全是中文，每個角落都有人在講漢語，柬埔寨的小孩都很努力的學習中文，理由很簡單，因為會講中文的柬埔寨人未來更好找工作，工資也更高。
連人民幣都成了這裡流通的貨幣之一。當然最通用的還是美元，柬埔寨自己的貨幣瑞爾變得形同虛設，一般只用於支付少於1美元的零頭。記得之前去越南旅行，看到銀行門口貼著定存利率，越南盾8%，美金0%，而柬埔寨則相反，金邊隨便一家銀行美金的定存利率都在5-7%，沒人會存瑞爾。
從美元的強勢可知，柬埔寨高度依賴外國經濟。作為一個正在積極尋求發展的國家，柬埔寨無法依靠自身力量來提高人民生活水平，長久以來，政府都有專門吸引外資的政策，歡迎各國投資者的到來。而中國就是柬埔寨最歡迎的國家。連入境卡，都為中國人特設置了中文版。
毛澤東大道 報紙收藏版
2019年是中國與柬埔寨建交61年。金邊市區現在有一條著名的交通要道，叫做毛澤東大道，全長5公里，它就是上世紀60年代柬埔寨西哈努克親王倡議修建、周恩來總理出訪柬埔寨時代表中國人民贈建的。
金邊超市 物價
由於對進口的依賴導致了另一個奇怪現象，柬埔寨的物價極其昂貴。金邊超市裡，除了本國產的水果蔬菜，其它商品的價格基本都超過北上深。想想看吧，在一個人均GDP只有1300美元的國家，一瓶0度可樂就要1美元。
長年的戰亂，以及那段敏感的歷史，使柬埔寨錯過了最佳發展期，東南亞發展的黃金期恰好就是在1970-1997年間。
最大的衝擊是儘管這裡貧富差距懸殊，卻總能在街上看到孩子們的笑臉，路上遇到的每個TUKTUK司機雖然都會問你，TUKTUK？當你搖頭拒絕時，他們又會很禮貌的退到一邊說一句u r welcome。
9個指標，從東南亞脫穎而出
前文都是感性描述，接下來要用數字理性為大家刻畫柬埔寨金邊。挑選了個人認為最靚麗的9組數據，足以令它從東南亞脫穎而出。希望能給有海外投資計劃的朋友帶來一些思考和幫助。
柬埔寨和文萊，是近30年東南亞眾國之中，政局最穩定的兩個國家，領導人沒變過。柬埔寨一直是洪森，也許有的人會覺得，這種政權壟斷長遠看不一定是好事，但歷史經驗而言，一個落後國家走向發達國家，在特定的階段，需要的就是一個非常強勢的政府。今年的7月29日，洪森在大選中獲勝，再次連任柬埔寨首相，此次大選超過670萬人參與投票，投票率超80%。可以預見的是，至少未來3-5年，柬埔寨不容易出現政治危機。
柬埔寨是東南亞國家之中，經濟增速最快的國家，最近5年GDP每年保持超過7%的增速。2017年柬埔寨GDP增速還拿下了全球第七的名次，約為222億美元，而在2000年時，這個數字只有37億美元。
從下圖可以看到，即使是在2009年，全球剛剛度過2008年的金融危機，東南亞各國經濟增速基本為負數時，柬埔寨依然保持了正值。
2013-2017年，柬埔寨人口增長112%，在全世界國家人口增長排名中位列第三，東南亞第一。金邊的人口增長則是全世界城市排名第一。房地產本質上做的是人口生意，人口淨流入意味著堅挺的承接力。未來的城市之爭，也一定是人口之爭。
根據能找到的最新統計，截止2016年，柬埔寨人口數量為1576萬。人口平均年齡為27歲，其中30歲以下的年輕人佔總人口的70%，整個人口結構呈現非常完美的金字塔型，是東南亞人口最年輕的國家，可保證未來10-20年充足勞動力。大家都知道，年輕人口是房地產置業的剛需群體，並且，由於歷史原因，柬埔寨政府現在鼓勵生育。
柬埔寨是東南亞唯一美元資產國，同時也是世界第三大美元資產國，美元佔據了本國80%以上的貨幣流通量。持有美元的好處是什麼？全世界的人都在想方設法做美元配置。此外，柬埔寨不在CRS徵稅國之列，無外匯管制，是全球投資者的天堂。正在致力於打造東南亞新的金融中心。
金邊全球城市租金回報率排名第四，前三名是達拉斯、大阪和名古屋，東南亞第一。金邊現在的租金回報率沒有鍵盤俠們敲的平均10%那麼誇張，而是在6%左右。再反觀咱們中國，房價遠超金邊，平均租金回報率只有2.66%。
此外，由於柬埔寨最近幾年湧入了大量的外籍人士，公寓已經供不應求了，目前出租率高達80至95%。世邦魏理仕數據顯示，截至2017年底，金邊投入使用公寓不到1萬套，預計2020年底，也不過近4萬套。
金邊是東南亞國家首都之中，房價最大的窪地。上圖是東南亞各國首都核心區域的平均房價，金邊的價格是最便宜的。
柬埔寨位於東南亞的絕佳位置，從柬埔寨飛往任何一個東南亞國家的首都，都在2.5個小時內。所以現在很多市場定位為東南亞市場的海外公司，都把他們的東南亞辦事處遷往到了金邊。從深圳寶安機場直飛的，全程三個多小時，價格不到1000塊。
為了提振經濟，柬埔寨建國以來一直採用開放的市場經濟策略，它現在已經是一個完全由外商投資經濟佔主導的國家。
中國——柬埔寨投資第一大國。截至2017年10月，中國累計對柬埔寨協議投資125.7億美元，佔柬吸引外資總額的36.4%，是柬埔寨最大的外資來源國。並且，中國也是柬埔寨最大的援助國，向柬埔寨提供了大量的優惠貸款。
去了金邊你就會發現，這座城市大量的基礎設施都是中國援助建造的，光大型橋樑就給他們蓋了８座。還有上圖這個首相府，筆者當時一看就眼熟，怎麼這麼像咱們中國的政府行政廳？問了才知道原來就是雲南建工集團援助承建的，造價約合2.6億元人民幣，取名“友誼大廈”。
其實，無論是柬埔寨還是金邊，亮眼的指標都還能羅列出非常多。譬如金邊是全球失業率最低的國家；譬如柬埔寨是全球城鎮化率最快的國家之一，每年有16.2%的人離開農村到城市尋找工作，有3.1%的人不再從事農業生產，根據柬埔寨城市發展戰略中心的研究報告，到2030年柬埔寨城鎮化率將達到44%，這就要求每年至少新增5萬套住宅等等。
為什麼那麼多中國開發商現在拼了命的佈局金邊？或許就是因為被這些指標吸引的吧。
一個金邊房地產項目的情懷
金邊有很多房地產項目，其中最特別的當屬一個名叫“Urban Village”的綜合體，開發商Urban Hub是Urban Living Solutions和Good Ray Development（Goldfame集團的一部分）的合資企業。之所以深刻，是因為這個產品有著太多的情懷主義，以及驚人的升值預期。
Urban Village所屬的區域是離金邊市中心區域最近的新區，連通新機場，整個項目橫穿洪森大道與2號公路，周邊配套包括永旺商場、皇家法律經濟大學、Cho Ray醫院、金邊國際學校（ISPP），索菲特酒店等。
洪森大道。以柬埔寨首相之名命名的大道，政府未來能不好好發展嗎？
離市中心最近的新區。距離獨立紀念碑只有4公里。柬埔寨人對土地是擁有永久產權的，隨著城市外擴，金邊的發展很快就會蔓延到各個新區，尤其是那些緊挨市中心的新區。
價格方面，金邊市中心區域的套內平均價格不會低於4000美元，Urban Village所屬的新區目前只有三個盤：
1）一個套內2800美元；
2）一個套內2500美元；
3）還有一個就是Urban Village了，目前僅售套內1800美元，精裝。可以說是金邊最具性價比的樓盤了。
為什麼又說Urban Village有著太多情懷主義呢？
五年前開發商就拿下了這塊地，最早這裡是一個大型工廠，即全世界最大的李維斯生產基地。拿完地之後沒有立刻做地產開發，而是先改造，把老工廠升級為金邊目前最具代表性也是唯一的一座文化創意園，類似於北京798的定調。就這樣改造了三年半，創意園已經初具規模，這個時候才開始啟動地產板塊，他們的進度計劃是，令創意園和地產未來能夠同時完工，然後帶動一個區域的發展。
下面就帶大家感受一下這座創意園。還能看出舊時工廠的模樣，開發商並不想將它整體升級為一個很現代化的東西，還是希望留下一些回憶。
幾乎是只要有外牆的地方都能看見塗鴉。並且這些塗鴉都是有深刻寓意的，象徵著希望柬埔寨這個多災多難的民族，他們的孩子，能夠掙脫傳統的禁錮。
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