今年三月百忍老師在杭州和很多南方大V見面時，他們聊的主要話題就是後房產稅時代的海外投資了，當時米宅的米公子感慨，不去不知道，一去嚇一跳。讀萬卷書，行萬里路，一定要多出去考察。很多南方的朋友早已走出國門，北方的投資者此方面相對比較落後。只有走出去，才會發現不一樣的機會。
於是，一個月後的清明節假期，百忍老師和國內幾個地產大v一起，受問房平臺的邀請，到泰國曼谷對當地房地產市場做了為期三天的詳細考察，此行看了十來個盤，進行了廣泛交流，收穫很大。回來又做了很多功課，簡單把相關資料整理了一下，有志於投資海外房產的人可以研究一二。
1、 去泰國買房的必要性
為什麼要去那麼老遠的地方買個房子？
首先在全球化時代，你要有全球化資產配置的思維，這樣才能規避風險，獲得更大收益。這不是非得土豪才能乾的事，你只要總資產能達到千兒八百萬，就得考慮這個事，因為在中國的二線城市有幾套房，就已經是個資產很大的數字了。
還有一個關鍵的問題，就是要避開房產稅。
今年全國人大重提房產稅，也就是已經是箭在弦上，就看何時發了。這個是避免不了的事，所以握有多套房產的人自然也逃不過，這可是每年都要上交的。還因為中國的租金太低，如果房產的升值結束，那麼回報率就會變得很低，再持有就不是很好的投資選擇了。泰國的房產是沒有房產稅的。
至於遠不遠，其實主要是時間，青島到曼谷四個半小時飛機直達， 跟國內也差不多少，因為到昆明還得三個半小時呢。最關鍵的是，泰國對中國居民實行落地籤，就是下了飛機填兩個表就可入境，太過方便，以前還要交200小費，如今連這個也沒了，正常程序走就可，所以很是方便。
再就是曼谷本身就是個國際化城市，各個國家的人都有。很多都是常住，而且大量華人在這個城市，你不會有太多的陌生感。
2、 給你說說投資的風險
發達國家的風險是法律健全，產權清晰，社會穩定，但是城市化已經完成，生育率低，人口增長停止，沒有增長潛力，這對中國人來說是個最大問題。或者離中國太遠，無論歐美還是澳洲，都得十幾個小時飛機。確實比較遠。
東南亞國家幾乎都是發展中國家，如同前些年的中國，生育率普遍很高，城市化正在快速進行，人口大量從農村進入城市，這是房地產升值的最大支撐因素。
但東南亞國家中，各個國家因為宗教、制度、國情不同，風險指數差別很大，且體現在不同方面。
新加坡城市好，屬於發達國家，還是華人當政，但問題是價格太貴，一般人買不起。
印尼和馬來西亞都屬於伊斯蘭教民眾的國家，畢竟有些隔閡，旅遊可以，投資有問題，畢竟碧桂園的教訓也要吸取。
菲律賓是天主教國家，也有這個問題。關鍵是治安等等，都不如人意，何況和我國還有南海爭端。
越南同屬於社會主義國家，土地等產權制度未完全確定，又因與我國有南海爭端，關係波動大，所以也是風險。
柬埔寨和老撾、緬甸屬於後發國家，很多制度也未定型，有點野蠻升長階段，這也是風險。
泰國自身有其獨特的優勢：
泰國是個黃袍佛國，人民的性格是由南傳佛教奠定。性格溫順，崇拜國王，因此社會很穩定，泰國人口比較多，還在城市化中，而且曼谷如同倫敦和巴黎一樣，是這個6000萬人口國家的唯一特大城市。用國內的話來說，典型的唯一的一線城市。再說的直白點，泰國只能支撐起這麼一個千萬人口的國際大都市。
過去十年，大曼谷區域人口增一百多萬人，目前城區總面積1500多平方公里，人口超過1300多萬。
為啥要投資曼谷，因為這是泰國首都和最大城市，中南半島最大城市，也是東南亞 第二大城市，為泰國政治、經濟、貿易、交通、文化、科技、教育、宗教中心。
曼谷經濟 佔泰國總量的44%，曼谷港承擔著泰國90%的外貿。曼谷旅遊業十分發達，被評選為2013全球最受歡迎旅遊城市，每年遊客3000多萬人次。 曼谷是國際活動中心之一，每年有多達200~300起的各種國際會議在此舉行。城內設有聯合國亞太經社委員會總部、世界銀行、世界衛生組織、國際勞工組織以及20多個國際機構的區域辦事處。
所以，不僅在泰國，在整個東南亞，尤其是中南半島，曼谷都是個中心城市，中泰鐵路已經開工，未來泛亞鐵路形成網絡，而中心就是曼谷。
和國內很多城市一樣，曼谷也在搞大建設，在已經通車的三條地鐵的基礎上，目前有六條地鐵同時在建設中，全城都有點大工地的感覺。一旦這些地鐵建成，曼谷將形成一個巨大的軌道交通網，改變目前的堵車局面，城市價值也將進一步提升。
高鐵網和地鐵網已經改變中國，未來的時間裡也將改變中南半島，而曼谷恰恰是中心，所以在目前的建設週期裡，這個城市未來的潛力還是很大的。
總體來說，曼谷基數比較高，但國家和城市都很穩定，你不必擔心會有什麼大的危機和轉折，這是一個可以規避風險的大都市，就好比你在京滬深一線城市買房，它有支撐。
當然，百忍老師必須提醒你的是，泰國的二手房市場沒有國內這麼活躍，所以，你要頻繁買賣不太適合這邊，長期投資可能更好。
3、 泰國房地產的基本狀況
泰國公寓單價按使用面積計算，不計公攤面積。 想象一下，當您要求售樓人員看看40平米的2房1廳，那感覺卻跟進到60平米的一樣大！因為賣的是使用面積！如果您有機會去泰國實地踩盤，可以感受一下。如果按國內房子大約公攤面積25%計算，這就相當於泰國房價又打了25%的折扣。算上之前的裝修費，泰國的房價確實比較實惠。
中國人熱衷投資的泰國城市為曼谷、芭堤雅和普吉島。現在中國房價擺在國際上都算貴的。北上深動輒單價5-6萬/平，二線城市也得2-3萬左右；而泰國曼谷均價大約2—4萬，芭堤雅、清邁大約1—2萬，兩者單價不僅有差別，包含的內容更是大不相同。
泰國的公寓期房絕大部分是精裝修，配有地板、衛浴、馬桶、廚櫃、空調、嵌入式衣櫃等等，簡單理解就是搬不走的都是您的。有的開發商還送冰箱，品牌都不差的
泰國的別墅也很划算，但不對外賣，因為泰國是個半開放的國家，土地是不讓外國人買的，而別墅是獨自佔地的。
這個要看你是想買別墅，還是公寓。 國內還有住宅和商業公寓的區別，泰國是沒有的。公寓就是它們的住宅，它們的住宅市場就只有別墅和公寓兩種產品。
如果是別墅，按照泰國法律規定，外國人是不能直接擁有土地的。要稍微變換一下方法，比如找3個泰國人合夥，他們每個人17%股份，你49%股份。因為這家泰國公司51%股份在泰國人手裡，可以享受本地人待遇，可以直接用於買別墅。同時讓這幾個泰方股東事先寫好退股/轉股協議，在泰國法律上也是有效的。這個過程非常複雜，買和賣的時間成本都太高，所以很少有人買別墅。
泰國的公寓基本上就是一兩棟樓，一般在市中心，畢竟土地是私有的，拆遷難度大，所以他們沒有大盤，也很少有園林，就是一棟單獨樓，一般是超高層，一二百米，然後有立體建築的車庫，很多是七層。有漂亮的入戶大堂，有寬敞的泳池，有精裝修，有完善的物業，其他簡單的傢俱你可以自己配上。
最誘人的是，它目前的租金穩定在5到7%之間，而且出租率很高，這比起國內的租金來，高了好幾倍，所以就便是價格上漲慢不要緊，單單租金就能讓你有足夠的回報。
對於公寓，泰國的法律規定是這樣的，49%的單位可以賣給外國人，51%的單位必須賣給泰國本地人。 這裡的49%和51%的意思是，假如這棟樓一共是100套的公寓，最多49套可以賣給外國人，至少51套可以賣給泰國本地人。也就是說，你買的那套公寓是直接可以寫自己的名字，產權就是都是屬於你的。
然後泰國對於外國購買者的身份，並沒有要求。基本上就是，只要你有錢買得起，你有護照，也就可以購買了，非常的簡單。
買新房的時候，你能夠得出示你的護照掃描件就好。甚至於，如果你沒時間去泰國的話，合同還可以寄到國內簽字，或者有一些泰國開發商在國內有辦事處的，到他們國內辦事處簽字就好。也就是說，哪怕你目前不方便出國，護照也沒在手上，有個護照掃描件，也都是可以買的。
只要你有足夠的錢，也沒有購買套數的限制，你可以在整個泰國購買無數套。當然如果是在同一個樓盤的話，就必須符合泰國政府規定的，外國人只能購買49%單位的規定。然後有些時候還要符合開發商的分配，因為泰國開發商這邊喜歡把49%的份額按照一個比例，然後分配給各個國家國籍的人。不過這只是開發商自己的調節了。這是一種傳統了，沒有辦法，大陸也就這幾年才迅速崛起成為最大買家的。之前49%的份額都是被日本、韓國、俄羅斯和整個東南亞國家的買家給買走的。到如今只是我們的購買力量在泰國變強了，這些國家在泰國的購買力並沒有變弱。
那外國人買的和泰國本國人買的產權一樣嗎？是的，是一樣的，也是永久產權。可能大家不明白永久私是什麼意思。這裡解釋一下，那就是哪怕發生政權更替，這塊土地也是你的。這個其實和我國古代是一樣的，唐宋元明清下來，也沒說換一次朝代，全國的地就重新分一次。該是誰家的土地還是誰家的。比如民國建立，該是清朝的地主，到了民國還是地主。同時在目前世界上，除了中國、朝鮮、古巴之外基本都是如此施行的。
然後只要你買的是新房，就是永久私有產權，可以將房子傳世世代代的這種產權。同時因為泰國施行的是英美法系《不退讓法》和《城堡法》的緣故。所以在泰國土地私有，神聖不可侵犯。屬於你的房子，風可以進，雨可以進，國王不能進。也就是說不管是泰國國王也好，還是泰國政府也好，在你不同意的情況下，都不能動你的房子。
曼谷是一個同區域價差比較大的樓市。
我們在國內，在同一個區域，因為競爭比較激烈，同樣是高層的價格差不會太大，但曼谷不同，比如它堵車嚴重，導致對地鐵的依賴比較大，比如它老房子和新房子混居，導致景觀差異較大，這樣最終離地鐵口近的地方能賣到4萬一平，稍遠能賣到3萬一平，再遠點還有2萬一平的，這樣的差價，給投資者不同的選擇。買2萬的，自然風險很低。
公寓因為沒有公攤，所以全是實用面積，比起國內小多了，主力戶型在25到50平之間，基本以兩房為主，幾乎都不通透，但除了衛生間，向陽的窗都寬敞，基本都有陽臺，因為是熱帶，所以也無所謂朝向了，和北方不同。總價的話，即便在曼谷中心區域，也有五六十萬起步的，當然，主流價格是一二百萬到二三百萬，再貴就是豪宅了，量很少。
曼谷的房價上漲比之國內，肯定是速度慢，但是期房和現房之間，名牌開發商和非名牌開發商之間的價格差也是很大的。百忍老師看到的正大開發的目前號稱曼谷最大樓盤的項目，其實就是三棟樓，1700多戶，佔地30畝合兩萬平米。其中有極為罕見的5000平園林。一期期房去年買27000一平，如今有了現房展示和園林，有氣派大堂，有會客室和會議室，圖書室和咖啡吧，都很氣派，顯示出正大這個泰國老大的檔次不同，今年去看，價格已經到了35000一平，價格上漲30%，這才一年時間，收益很高了。不過這樣漲幅的樓盤是很少的。
4、 泰國投資房產要注意的問題
泰國開發商時如何開發房子的？
第一步，是開發商去到土地主手上買土地。這裡沒有國內的那種土地招拍掛市場，都是開發商直接到私人土地主手上去買。 至於開發商出什麼樣的價格，商談什麼樣的條件，全是開發商跟私人土地主之間的事情了。臺灣也是如此，和泰國類似。而香港更像大陸。
第二步，是開發商向政府報建報批的各種手續，只要上面批了，就可以開始賣了。泰國這邊也是有著各種什麼城市規劃，各種方面的審查的，這個跟全世界大多數國家都是一樣的。對於容積率也好、大樓高度也好，不同時候都有著不同的標準。
第三步，就是邊建邊賣。一般情況下下，從買下土地到建成，這個週期，大概是兩到三年。這既是它們的建設週期，也是它們的銷售週期。
那麼，房子是如何銷售的？這個和國內有點類似。
曼谷街頭，如果你看到兩個吹氣搖擺的氣球人，那就是一家售樓處了。進去也會有漂亮的沙盤，寬敞的談客廳，精緻的樣板間等等，很多都有配備華人漢語的銷售員，和你無障礙溝通。
一般情況下，在曼谷購買新房的話，是這樣的。
首先是看中了，先是付一個定金，大概是5萬泰銖到10萬泰銖的水平，也就是一兩萬人民幣。這個房子就定下來了，就是你的了。
然後就是交首付。一般情況下，曼谷新房的首付比例大概是在20%到30%之間。當然40%比例的有沒有呢？也有。這個首付比例每個項目都是不一樣。交首付的時間，一般是繳納定金的14天以內。當然如果你在中介那裡買的話，待遇會好一些，它們能夠幫你稍微延長一點，比如到20多天這樣子。因為跟上門的散客不同，這些中介是能夠給他們帶來銷售量的渠道，它們是不敢太得罪的。相比對於上門散客一板一眼做事，對於渠道它們都還保持著有商有量的態度。
最後的剩餘尾款部分，那就是要等到交房子的時候再交的了。如果你買房子是它剛開盤的時候，也就是說，你要等到兩三年後，才需要交尾款。當然，如果你選的是交房時間比較近的樓盤，那麼這個交尾款的時間，就會比較近。
在首付和尾款之間的這幾年內，不需要繳納任何款。
當然，以上是曼谷開發商的通常做法。但是如果是在芭提雅、普吉島等地方的項目的話，付款節奏每個項目都會有些不同，有要求按照工程進度付款的。
泰國買房是否能貸款呢？也能貸款，但也複雜一些。因為我國銀行在泰國尤其是曼谷都有分行，所以也可以提供相關服務，但是畢竟不同於國內，有當地的金融政策的約束，所以比較複雜。
而泰國本地的銀行，對於外國人在泰買房，都是不貸款的，是沒有這個業務的。這個跟泰國的相關法律有關，基本沒有辦法突破。也就是說，泰國的房子是真的，真金白銀買上去的，沒有什麼金融槓桿，應該來說是比較實在的。
新房可以更名嗎？這個的答案是肯定的，或者說，是允許炒房的。在你付完首付款之後，在付尾款之前，也就是交房之前，都是可以轉名的。並且開發商對此，並不限制更名的次數。對於更名，開發商那邊還會給予配合，開發商這邊還會配合更名的雙方去簽訂一些文件。當然開發商的配合，也是需要付出一些費用的。費用大概800到1000人民幣，不過有的開發商會免。
買房資金如何實現走出去？
先說一下，標準流程。是你付完定金之後，泰國開發商這邊會出具一個文件，你拿著這個文件，可以去指定的銀行開一個泰國銀行賬戶。然後你這邊再從泰國以外的銀行把首付款以美金的形式匯進來。然後你再把款項打到開發商公司的賬戶上。但是呢，也有著各種簡化的版本。
第1種簡化版本是，你可以不在泰國開戶，直接從國內打到他們指定的公司收款賬戶上。
第2種簡化版本是，你可以直接在售樓部刷卡，刷消費。它們售樓部就有POS機器，直接可刷。
第3種簡化版本，就更牛逼了。有一些開發商在我們國內是有辦事處的。可以直接不出國，在國內，在它們辦事處直接刷人民幣。
泰國房子的首付款比較低。有些也就三十四萬，低能到10多萬，這種錢數都是很少的，很多人旅個遊，光消費都不止這個數字，所以基本上都不用擔心。
房子未來如何打理？是這樣的，目前，很多都是交給大樓的物業，進行代為出租的。當然這邊也是有專門從事這種租房事務中介的，也可以交給他們。兩種方式收費標準都是一樣，幫你出租出去1年，收1個月租金這樣。這個和國內差不多。考察這麼久之後，同時，百忍老師也發現很多國內的資本看上了泰國這個租房市場。已經有一些團隊在進駐泰國了，因為泰國的租售比也好，出租率也高。
泰國房子有持有稅嗎？沒有！泰國是一個沒有房產稅的國家。
當然和全世界一樣，每一個國家都規定了，在自己國家取得收入的話，是要交個人所得稅的。這個我國幾百年前也是這樣規定的，但是我國普通老百姓租房出去，現在也沒強制交個人所得稅。這個情況，在泰國更加是這樣。
同時，按照泰國規定，在5000萬泰銖以下的遺產繼承，無遺產稅。也就是說，1000萬人民幣以下的泰國房產的話，就算萬一，遺產稅都跟你無緣。
這個其實也是東南亞房產優質於歐美房產的地方。歐美漲幅也是良性有限的不說，它們的稅收制度非常的完善。增值了有增值稅，個人所得有所得稅。所有稅收一扣下來，基本就剩不下了。
在泰國買房需要多少錢？和很多人想象的不同。海外置業的並不是要什麼身家億萬的人，才夠得著。比如在泰國置業，你手裡差不多有個十多二十萬就可以開始了。當然具體需要的資金，看你選擇的項目。這是為什麼現在東南亞海外置業，比去歐美海外置業更為火的原因之一，更受到資金追捧的原因之一，就是因為只要想，國內很多的人都能夠下得了手。
走馬觀花看了三天，和幾位大V都認為，曼谷樓市是個比較適合穩健投資和相對長期的市場，收益穩定，增長穩定，政策穩定，有興趣配置資產的人不妨趁著旅遊的機會來曼谷看看，問房平臺在這裡有辦事處，專門提供接待看房和諮詢服務。當然，很多人無需來，直接投資，也可以讓他們提供相關流程服務。畢竟這個需要專業和周到的服務。可以加問房人員的微信，實施一對一的諮詢和服務。
以下為相關補充知識：
1、到泰國買房的流程如何，複雜麼？
1. 選好自己喜歡的泰國公寓
2. 付定金，一般為50000泰銖（約10700元人民幣）
3. 憑定房協議在泰國開設銀行賬戶（可選）
4. 從海外匯款至泰國賬戶或直接匯款至開發商賬戶
5. 與開發商簽訂購房合同，付合同首付款（一般為總房價的25%-30%，視開發商而定）
6. 拿到購房合同後，按約定時間支付尾款（現房一般為3-6個月；期房為交房時支付）
7. 完成土地廳過戶
8. 注：具體項目流程和時間略有不同
2、到泰國買房的相關稅費是多少？
一手房交付費用
1.過戶費2%（買賣雙方各一半）
2.公共維修基金400-800泰銖/㎡
3.水錶電錶安裝費用10000泰銖左右
5、泰國二手房的交易稅費是多少？
二手房交付費用（5年以下）
1.過戶費：房屋交易價格的2%（買賣雙方各一半）
2.印花稅：房屋交易價格的0.5%
3.特種商業稅：房屋交易價格的3.3%
二手房交付費用（5年以上）
1.過戶費：房屋交易價格的2%（買賣雙方各一半）
2.印花稅：房屋交易價格的0.5%
樓花
• 交樓前轉讓房屋費用修改合同：2-3萬泰銖（由SRC收取）
3、來泰國買房的人有哪些？
1. 投資需求（看好東南亞、泰國的經濟基本面，長期持有，賺取房價上漲，房租收益，匯率收益三重收益）；
2. 避險需求（這部分客戶最看重的就是資金安全性：方便變現，變現後隨意兌換成美金，全球流通）
3. 旅遊度假需求；
4. 養老需求，隨著中國人收入水平提高，老齡化加劇，越來越多的老人，尤其是北方非海濱城市的老人需要這樣一個宜居、物美價廉、社會和諧的城市養老；
5. 教育需求，小中初教育，泰國的國際化程度很發達，泰國有大批的來自世界各地的人在這裡生活，有非常大的子女教育需求，因此國際教育機構很多，而且質量很好，且價格低廉。
6. 投機需求，所謂的炒樓花，追求短期的收益，買期房，在房子交付前這三年左右的時間內找一個好的價格賣掉，賺取利潤，這部分人的平均持有時間為3個月到一年。
主要是以上六種需求人士。
4、泰國的基本土地制度是怎樣的？
當前私人土地的90%以上集中在10%的泰國人手中，持地面積最多的前50人佔私人土地總面積的10%以上。泰國的私人財產神聖不可侵犯，任何人或者政府需要購買土地，都要向土地所有權人購買地契。
所以我們在泰國街頭經常可以看到豪華的商業中心大樓邊上，可能就有一幢私人的破爛小院。
外國人唯一可買的是公寓。而且泰國規定外國人只能購買49%比例，其餘51%只能賣給泰國人。
泰國的公寓是永久產權，可以世代繼承，沒有遺產稅。
5、泰國的期房制度
泰國主要也是期房，現房也有，但一般的樓盤都是期房。但期房制度與國內有所不同。泰國開發商購買了土地後，一般是開發商審批EIA（環評）通過，然後開始做樣板間，做好之後就可以賣樓花了。
通常我們看到剛建設的樓盤，開發商會在樓盤的土地上先建一個售樓部，售樓部都建設得挺豪華的，有樓盤模型和樣板房。等樓盤開發建設時，售樓部一般就拆了，或者搬到別處。空地上開始建造房子。
泰國房產的預售條件比較寬鬆，房子沒有造，有張圖紙就可以賣。
但與國內要先一次性付清房款不同，泰國預售只收取25-30%的首付款，餘款可以到交房時再付。很多泰國房子要三四年後交付，也就是說付完首付，餘款要3-4年交房時才付。
這個期房預售的制度，非常考驗開發商的實力，沒有實力的開發商是不敢拿地搞開發的。不要說能不能在開工前或者在建設過程中順利賣掉所有的房源，就是所有的房源賣光，30%預售款，可能也僅僅夠土地款。開發商還是要墊付大量的工程建設資金。所以選擇有實力的開發商在泰國購買也很重要。
對購房者來說購買這樣的期房，相對風險就小得多。最壞的結果是爛尾了，也僅僅是損失了25-30%的首付款。而不是像國內，一旦爛尾，血本無歸。
另外泰國是可以賣樓花的，如果在期房期間，由於各種原因，不要想房子了，你還可以賣掉，當然開發商要收取相應的費用。
6、泰國公寓的配套
泰國因為土地私有，所以小區的規模都不大，大多是一二幢房子。由於樓高和戶型小，戶數一般倒也不少。
泰國的樓盤雖小，但麻雀雖小，五臟齊全。泰國公寓配套做得很好，很值得國內開發商學習，一般小區有幾個配套是必備的。
一是車位：泰國車位是不賣的，一般配置1：0.7-1:1的車位，供業主免費使用。所以我們經常有的小區地上六層全部是車位，有的小區單獨造一幢樓用於停車。
二是游泳池，幾乎所有的樓盤都配置有無邊際游泳池，有的設在某一層的平臺上，有的設置在頂樓
有人會感嘆於曼谷的現代化。我想說的是，人家畢竟也是個有著一千多萬人口國際化大都市好不好。或許，我們對泰國只有著旅遊的印象。但是就拿2017年來說，人家也是有著3500萬人次旅遊人數的。想想你們各自在泰國旅遊花費了多少錢？再乘以下3500萬每年，你就會明白泰國每年確實是賺不少錢的。
非但是不少，我還可以給大家一個數字。截止2018年3月份，泰國的外匯儲備餘額是2127億美元。不要小看這個數字，它使得泰國這個國家的外匯儲備排在了全世界第13名的位置。
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