第一部分 開封市場綜述
當下的開封市場，儘管面臨銷售去化的壓力，但整體來說，依然是趨好的，欣欣向榮的。長期來看，開封房價再次上漲，亦不可避免。首先，在逐步進入成品房市場。其次，區域配套逐步夯實和落地。最後，以鄭州為核心的中原城市群，近距鄭州的交通優勢，將會帶動開封的房地產市場。
1）過去三年，開封市場商品房銷售情況？
2016年，住宅銷售面積為317.16萬平方米，住宅銷售額為143.15億元；
2017年，住宅銷售面積為357.57萬平方米，住宅銷售額為180.97億元；
2018年，商品住宅成交212.77萬平方米，住宅銷售額為149.59億元；
截止到2019年4月30日，開封市場已銷售簽約的住宅均價達到：7902.3元/㎡。
至少，在過去的三年半的時間內，對於開封市場來說，從數據層面是房價持續上漲。主要包含三點：1）成品住宅相繼變多；2）百強房企逐步進入；
2）2019年前4個月，開封市場商品房銷售情況？
截止到2019年4月30日，成交套數5112套，成交金額48.8億。
對於19年來說，時間剛巧過去三分之一。成交佔比，對比2018年的年度數據來說，亦是達到了32.6%。
綜合對比月度數據和開封樓市當下的數據來說，開封樓市的“小陽春”更多體現在積極意義上的回暖層面（當然，對於購房者來說，是消極的）。但，金三銀四的成色，依然略顯不足。
3）無恆強。
體現在兩個方面：
1、開封市場體量最大的恆大文旅城，後勁不足。在近4個月以來，擠進月度TOP5銷售簽約的次數在逐步降低。但年度榜單，依然佔有一席之地。原因似乎在於：文旅+地產，投資價值在於文旅的呈現，恆大童世界能否如約如期開業，目前是個疑問。
2、3月簽約榜TOP1是北大資源未名府，4月簽約榜TOP1是永威梅隆郡。在近兩個月，中南林樾亦是多次在榜單中名列前茅。
4）具備性價比的房源依然是開封市場的首選。
目前來說，開封市場依然是價格市場。
對於大多數的購房者來說，其對房子好壞的評價標準主要在於：地段上媲美“金明廣場-集英街”即可，品質上：容積率低於集英街，物業好，開發商品牌大。價格上：與集英街二手房差價在1000元/平米的房子，又符合地段和品質的基礎需求，通常這樣的房子不難賣。
綜合來看，毛坯房源，百強房企與品質房企，7800-8100元/㎡的價格，可以跑量。
5）對成品房接受度較低。
體現在兩個方面：
以鄭開橄欖城為例，18年高層產品“內部員工價”在9300-9500元/㎡。19年，基本上保持在9700元/㎡左右。除此之外，市場上，在售項目尤其是成品裝修的產品，目前在蓄客層面上壓力較大。
6）熱點購房組團，購房者不買賬。
至少在業內來看，當紅炸子雞的熱點購房組團，如今的尷尬在於：沒有被購房者認可。
18年，中意湖某項目的開盤率僅有37%。首期開盤共計推出176套房源，開盤前累計認籌約150組，去化65套。對於19年的中意湖來說，目前蓄客的項目仍面臨如以上的尷尬。
7）開封樓市的價格體系，當下難談“穩定”。
不夠穩定的價格體系，會讓購房者進一步加重觀望週期。
對於購房者來說，無論是自住還是投資，如果買入時機不對，至少會有幾年的懊悔期。對於當下來說，就是去判斷，開封的樓市是處於“大漲前夜”，還是“全面進入性價比的時代”。前提是：我認為8700-9500元/㎡的精裝高層，已然可以稱之為性價比。且，你認同我這個觀點。
不確定的因素主要在於：
1、這麼多大開發商都來了，房價肯定是要漲上去的。但尷尬之處在於：從去年至今，大多數的百強房企開發的房子，價格並沒有漲上去。
2、持續增加的資金成本，從絕對化的角度來說，要麼是斷臂求生後退出開封市場，要麼是等待下一輪房價大漲，讓購房者買單。
8）低於70%的開盤率，是常態。
對於今年的項目來說，即將進入開盤週期。
在過去的三年間，百強房企湧入，房價歷經了大幅上漲，逐步回調到第一季度的量價回暖。在政策層面始終定性為“房住不炒”的情況下，第二季度及下半年的開封樓市競爭亦是越發的嚴峻，面臨：庫存高且臨近開盤週期，客戶有限且價格預期不高，產品定位層面上對改善客群吸引不足，對剛需客群來說價格難以接受。
9）當下的開封市場，是該觀望還是下手？
一漲解千愁，一降萬種憂。
1、買房人的增速和購買力，沒有房價漲的快。
2、單價只是影響心理層面，但總價的天花板壓制在開封市場已經明顯出現。樓市回暖的核心購買力是剛需，2018年，開封剛需接受的房價底部或許是“北大未名府的6800元/㎡”，2019年接受的房價底部或許是“毛坯8000元/㎡（在北大未名府二期285畝地塊入市之前）”。注：指的是西區。
3、如果超出上面的這個標準，要確保房子的稀缺性。或者，符合你的購房需求，也沒有別的啥特別原因，就是喜歡，就是想買。情人眼裡出西施，用在房子上也是同樣。
4、在你二次交易的時候，能讓買家下手的因素，大多是價格。尋找資金有限的接盤俠的時候，所有的賣點都是吹噓，只有價格實實在在。因為，沒錢。
5、對於開封這座城市，有錢人都不買的房子，建議你也不要買。從投資的角度上來說，房子最終是用來住的。
第二部分 對開封部分項目的有限認知
當下的開封市場，在售項目亦是各有特點。
對於購房者來說，想要綜合瞭解，需綜合項目的地價，開發商，地段，開發週期，項目品質，產品規劃等多個因素來看。當然，對於百強房企項目來說，也要關注其在其它城市已開發項目的維權案例。
10）對恆大帝景如何看？
1、交付在即，僅有最後一棟樓未售；
2、精裝高層，基本在9000元/㎡，一樓特價毛坯，價格在7900元/㎡起；
3、清盤期，在價格層面撿漏的可能性較大，建議多關注。
11）對西湖印象如看？
1、西湖-鄭開大道區域，在售項目中真正意義上的觀景高層；
2、綠城物業入駐，交房在即；
3、清盤期，在價格層面撿漏的可能性較大，建議多關注。
12）對永威梅隆郡如何看？
1、品質，開封市場已有成功案例，梅隆公館；
2、高鐵片區，儲地較多，是永威深耕開封的基礎；
3、具備價格上調的能力，建議多關注。
13）對新龍御都國際如何看？
1、地段好，生活配套醇熟；
2、雙湖區域，在售項目中，二師附小劃片學區房；
3、3期推售，價格體系相對平穩，準現房，五證齊全，建議多關注。
14）對中南林樾如何看？
1、雙湖雙片區具備性價比的項目，近期的熱銷盤之一；
2、中南暉達合作，既有暉達的營銷思路，又有中南的品牌保證；
3、19年開封市場主力銷售項目，可多關注。
15）對北大資源未名府如何看？
1、二期285畝地塊，入市在即；
2、隨著自貿區的設立，以鄭州為主的中原城市群的建設，開封未來的發展重點之一是鄭汴港組團；
3、當下的開封樓市，缺少的是在城市發展核心區，具有性價比的居住投資產品。對於北大資源來說，它的出現，恰巧彌補了開封樓市當下的不足。
16）對康橋九溪郡如何看？
1、北區雙洋房項目之一，對比而言，勝在純粹和品質；
2、不要低估康橋和祥符對於區域地塊的企圖心和掌控力；
3、開柳路和足球小鎮都會來，私訪院3期已儲地。
17）對綠城紫薇公館如何看？
1、綠城和綠城背後的品質；
2、毛坯產品，抗性或在於價格；
3、藍綠城在市區首個二代高層產品。
18）對東潤銀基望京如何看？
1、自貿區核心區，自貿大廈，其產品和位置可比擬當年的“金池名郡”；
2、開封洋房產品中，具備品質的項目之一，產品體系較為純粹；
3、區域內較為稀缺的高端住宅項目。
19）對大梁府如何看？
1、橄欖城之上，深耕開封9年，更懂開封市場；
2、和區域項目攜手同心在品質上下功夫，已然將區域的熱度成功的分流到高鐵商務區；
3、其價格體系，對開封市場有深遠的影響。
20）對帝湖世家如何看？
1、集英街的地段和生活配套成熟；
2、近鄰集英中小學；
3、項目處於清盤期，價格有優勢。
21）對碧桂園國控保利城如何看？
1、北區雙洋房項目之一，對比而言，勝在純粹和品質；
2、近期高層產品開盤，由於為成品裝修，屬於北區的第一次，其價格區間亦會對區域形成影響；
3、復興大道的購房關注點在逐漸向中段和東段偏移。
22）對海馬公館如何看？
1、依然是當下有影響力的品質洋房項目；
2、二期地塊已進入籌備期，未來西湖區域，有影響力的項目之一；
3、園區實景呈現。
22）對家盟和園如何看？
1、古城區當下，可選擇的項目之一；
2、容積率低，涵蓋雙拼，洋房，公寓等產品；
3、鄰萬歲山公園，環城公園。
23）對綠城桃李春風如何看？
1、綠城品牌在開封獲得認可，全靠該項目，也是綠城血統比較純正的項目之一；
2、該項目的進駐，也是藍綠城後期多平臺進入開封市場的主要因素之一；
3、如今的房價，已然是開封洋房最貴，實現了綠城的品牌溢價。二期預計下半年啟動，19年正式達到銷售條件的可能性高。
第三部分 對開封區域（西區）購房組團的認知
西區：汴西湖看得見，汴西湖鄭開大道區域，已是得到購房者認可的區域。除此之外，西區其它幾個購房組團，都有各自的客群。目前競爭比較激烈的購房組團是：
洋房產品：西湖龍首組團/自貿區核心區組團/環汴西湖組團
高層產品：中意湖組團/高鐵組團/環汴西湖組團
24）中意湖-北高鐵組團對比
近期來看，市場的關注點大多集中在：中意湖組團和高鐵站組團。相對而言，購房者關注的問題是：區域內部配套設施規劃和進度對比，未來居住屬性和發展潛力對比。
一家之見，具體來說：
幾個因素：高鐵站、中意湖c-01地塊和鄭開融城第二階段的重心。
1、相比於自貿區規劃的落定和各種招商政策的支持，高鐵片區儘管區域規劃相對空白，但從進駐的開發商來看，其區域內功能劃分亦十分明確：居住上主打高端產品，圍繞高鐵站做商業商務。
2、對於中意湖來說，C-01地塊起到了舉足輕重的地位。在它沒有完全明確的時候，對於大多數人來說，都是推測。但從城市進一步發展的角度來說，向西拉伸，最好的辦法莫過於賦予這塊地行政功能。把新區建設好，才有資金和時間建設古城，新區反哺老城，同時通過新區拉動人口轉移，降低古城區的拆遷難度。
3、對於高鐵片區來說，相鄰的職教園區具備了吸附能力，東京大道定位鄭開科創走廊的關鍵通道，也是在為區域賦能。同時，龍首區域和高鐵商務區內的高端客群，亦能左右區域的發展。
25）中意湖區域的項目
中意湖區域的項目可以分為兩個大類別，毛坯和精裝（成品）。
代表項目有：恆大帝景，汴京華庭（雅居樂金茂悅棠），美的國賓府，開封雅園（綠城紫薇公館），開封宸園（融創宸園）。其中，除了美的國賓府之外，基本上皆為合作開發項目。
從價格體系上來說，區域內項目無一具備定價權。價格上基本會以5月18日雅居樂金茂悅棠開盤的價格為參考線，後期其他項目開盤的房源定價，根據雅居樂金茂悅棠首開的去化率進行調整。
具體的來說，即是：美的國賓府如何選擇和雅居樂金茂悅棠的差價。綠城和融創合作項目的毛坯產品（小高層），能否超過或者接近雅居樂金茂悅棠的精裝高層價格區間。
另：在金茂雅居樂悅棠項目開盤之前，具備開盤“阻擊”能力的項目是恆大帝景的最後一棟樓。
26）中意湖項目近期動態
恆大帝景：推出特價房，7900元/㎡起，交房在即。
雅居樂金茂悅棠：驗資，定存，日進斗金三項優惠已推出，5月中旬開盤。
美的國賓府：城市展廳開放，產品發佈會舉辦在即。
綠城紫薇公館：美學生活館（售樓部）開放。
融創宸園：城市展廳開放，驗資（洋房15萬，小高層10萬），售樓部開放在即。
27）高鐵站區域的項目
高鐵站目前僅有的住宅項目是：永威梅隆郡，亞新大梁府，偉宏天境。
沒錯，僅憑這兩個項目，足以讓中意湖的項目感受到壓力。從目前來看，也是開封在售高層項目中，可稱唯一“房價破萬”（部分房源）的區域。
28）高鐵站區域項目近期動態
永威梅隆郡：其在19年4月取得預售證，實現當月簽約249套，摘得月度冠軍的同時，也成功的擠進年度TOP，並幫助偉宏置業拿下年度TOP1（截止4月30日）。
大梁府：目前已完成驗資/定存，認籌（2萬抵5萬），項目產品發佈會，樣板區和售樓部開放，預計在5月中旬開放。
29）運糧河區域的項目
運糧河區域，目前三大項目，分別是恆大文旅城，恆大未來城和北大未名府。
而從項目定價權上來說，最具有影響力的反而是北大未名府。至少從過去的2018年來看，可以說用“備案價的價格”完全鎖死了開封本地客群購置運糧河區域其他項目的可能性。
目前，285項目已摘地，是19年北大在開封市場的主力銷售產品，從目前來看，依然會延續“性價比”的策略，但預期房價較2018年來看，已經有明顯的漲幅。
30）運糧河區域項目動態
285畝地塊信息：
1、163地塊位於：十四大街以西、十五大街以東、漢興西路以北、規劃十三路以南
項目佔地約163.2畝，總建築面積約30.7萬平方米，其中地上建築面積約21.9萬平方米（住宅約20.6萬平方米，商業約1.3萬平方米），地下建築面積約8.8萬平方米，容積率2.0，綠化率不小於35%，配套建設小區道路和消防等設施。
2、121地塊位於：十五大街以西、漢興西路以北
項目佔地約121.61畝，總建築面積約22.7萬平方米，其中地上建築面積約16.3萬平方米（住宅約15.6萬平方米，商業約0.7萬平方米），地下建築面積約6.4萬平方米，容積率2.0，綠化率不小於35%，配套建設小區道路和消防等設施。
31）自貿區核心區的項目
自貿區核心區，目前還是一個相對陌生的購房組團概念。
但在今年下半年以後，這個概念將會逐步被購房者所認可。其一，目前區域內，在售項目僅有東潤銀基望京。其二，在5月13日，九大街地塊將土拍。其三，從19年供地計劃上看，九大街以東、東京大道以南，十一大街以西，安康路以北，十二大街以東，安康路以北，斗門三塊地184畝進入市場。
32）自貿區核心區項目近期動態
東潤銀基望京，容積率僅1.25（含商業），共有24棟住宅，3棟商業。其中住宅部分有洋房372套，疊拼36套。其中，洋房產品面積區間約為118-169㎡，疊拼產品面積區間約為185-199㎡。洋房產品對外報價：均價1.35萬元/㎡（一戶一價）；疊拼產品對外報價：1.8-2.2萬元/㎡（一戶一價）。
33）自貿區核心區土地市場動態
斗門城中村改造地塊——綠地。
34）環汴西湖區域的項目
凡是在西區的房地產，但凡能貼上汴西湖的，無一例外的不選擇往汴西湖身上靠。從另一個家角度來說，這也是汴西湖的魅力，挨著汴西湖基本可以等同於：區位配套成熟，生活便利。所以，環汴西湖的範圍很大，基本上可以東至金明大道，西至四大街，北至復興大道，南至晉安路。
1、位於三大街附近的：鄭開橄欖城6期，禹洲嘉譽府，中南林樾；
2、位於東京大道附近的：綠城桃李春風及二期，海馬公館及二期，楓華之家，星聯芒果儲備地塊；
3、位於集英街（金明大道）附近的：帝湖世家，中南樾府，暉達溫莎尚郡；
4、位於鄭開大道附近的：西湖印象，新龍御都國際；
5、位於晉安路附近的：綠城春江明月；
6、位於復興大道附近的：楓華淺水灣，楓華西湖半島，富力灣；
7、環汴西湖的商業有：楓華東京灣，樂享茂，大宏喜來登酒店（含行政公寓）。
第四部分 對開封區域（北區）購房組團的認知
北區房地產，簡單來說就兩條路。
北區買房，簡單來說，參考以下幾個邏輯就行了：
洋房：品質選康橋，性價比選碧桂園。高層，東京大道有鼎立國際城，復興大道目前有碧桂園國國控保利城的成品高層，復興大道其它在售項目，如無特別的產品優勢，其房價要低於碧桂園項目的成品房的裝修成本。
35）影響北區的兩個關鍵因素
其一，是兩校一園。繼18年初中地塊拍地以後，19年也將出讓小學和幼兒園用地，其都位於復興大道以北，環堤路以南。
其二，是開柳路。在19年，相關文件的表述為：推進連霍高速龍亭站建設，做好開柳路拓寬改造前期工作。
36）買復興大道的客群
粗略的說，可以分為幾個大類：
只考慮價格的剛需客群和“戰略性”投資以小博大的投資客群；
考慮學區優勢兼顧價格的剛需客群；
東北古城區的改善客群和對西區洋房價格接受不了的客群。
37）復興大道/東京大道/復興北路
在當下來看，臨近復興大道的項目與相對成熟的東京大道，在地段上已然差距不大，但相關配套（尤其是商業配套）相差較大；
臨近復興北路的，需考慮：開發商的實力和對地塊規劃實現的能力，兌現不了的都是黃粱一夢。
38）北區的房價
對於購房者來說，如果不是對於北區有特別的認同感，新區是不錯的選擇。
北區的高層產品在下半年的價格，取決於西區第二季度的價格。從目前來看，北區在售高層的產品價格是7500-8200元/㎡，這個價格區間的低點+預期的成品房裝修成本，基本上是碧桂園成品高層的開盤價格。
39）北區19年下半年可能新增的購房熱點
天馬廣場-東陳莊路附近。已知項目有：澗溪美景，復興大廈。
辛堤頭城中村改造：鼎立50畝以北，東至金豐苑，西至天駿苑，55畝；
堌門城中村改造：金明大道以東，金豐苑西圍牆以西，50畝。
第五部分 對開封區域（南區）購房組團的認知
南區，近幾年來房地產方面的動作有限。預計在19-20年，會有實質性的突破。南區的幾個熱點，其一在於火車站地塊，其二五一路臨近老城區的部分，其三在於魏都路。除此之外，還包括未來的開尉路沿線，南郊鄉周邊，清明上河城項目等。
40）魏都路
投資15.6億元城南片區魏都路南側商住開發項目。
41）火車站
火車站一期改造，中山路南段、魏都路北側，約140畝地。
42）五一路
昊投九錫，位於鼓樓區-五一路以西、濱河路以南
項目佔地約21.7畝，總建築面積約3.64萬平方米，計容面積約2.14萬平方米，其中住宅約1.71萬平方米，商業約0.43萬平方米，地下面積1.5萬平方米，項目容積率1.48、綠化率30%。
第六部分 對開封區域（東區）購房組團的認知
如今的東區，是順河區+祥符區的東區。
隨著多年以來，東區棚改推進緩慢，如今順河區的重點似乎放在了工農路新曹路附近，工農路以東區域。目前，僅有東信公館在售，藉助北大培文學校，主打教育，銷售還算不錯。
43）本土老牌房企或再東進
說東區，是這家本土房企發家的地方，也不為過。其在森林半島，萬達廣場，喜來登等項目之前的代表作，除了九鼎，即是大宏世紀系列。
44）汴東湖列入計劃
相關文件表述：開挖汴東湖，重點治理東郊溝和惠北洩水渠，打造“一湖一帶兩景觀”。
45）多塊地再次進入土拍市場
新曹路以南，奧蘭湖東地塊，140畝；
汴京路以北、東平路以東，2號地，106畝；
城東大市場一期，109畝。
46）安置保障房增多
幾個有代表意義的：
東湖片區（保障房），300畝，汴京路南北兩側、東平路東側、東昌路西側、新曹路以南
空分集團（保障房），300畝，新宋路以南、公園路以東、重工路以西
百塔片區（保障房），210畝，隴海鐵路以南、百塔村建設路以西
軸承廠（保障房），110畝，新曹路以南、勞動路以東
城東大市場二期（保障房），135畝，郭屯南側、新宋路以北
擬作安置房項目用地，180畝，工農路東側、新曹路以北、蘋果園中路以南、規劃道路以西
擬作安置房項目用地，160畝，東平路東側、東安路西側
擬作安置房項目用地，120畝，東臨南興路，西鄰東一路，南鄰邊村居民點，北鄰汴京路
朱屯保障房項目，150畝，東至護城大堤、南至新曹路、西至工農路、北至規劃路
魯屯保障房項目，159畝，東至護城大堤、南至新曹路、西至工農路、北至規劃路
47）大城東郡或再重啟
東區核心地帶，擱置多年的項目，如能鳳凰磐涅，對於東區來說，這是個利好的消息。
第七部分 對開封區域（古城區）購房組團的認知
古城區的高端項目，進展的依然不算很快。
古城區這塊風水寶地，高端產品系面臨著諸多的壓力：除了受工程進度的制約，其最大層面還是來源於資金壓力，尤其是銷售啟動後的。限高+低容，兩個核心指標，註定了其開發的產品是遠離大眾客群接受能力的。
有能力在老古城區域置業的中高端客群，年齡亦越來越大。
48）古城區可能會啟動的幾個項目
環龍亭湖區域——迪臣地塊；
雙龍巷附近——盛潤（綠城）地塊；
水系——建業泰和府項目；
解放路——御龍灣（二期）。
第八部分 五月的開封市場，認籌戰，開盤戰，價格戰
在三四月樓市小陽春之後，進入五月以來，開封市場全面啟動。
可以說，市場上所有的項目，全部啟動對外發聲。這也是，近幾年開封市場最為熱鬧的時刻之一。市場全面引爆之際，給第二季度的樓市增加了諸多賣點。
49）第二季度可能開盤的項目
北區：碧桂園國控保利城，成品高層；楓華金明府1期，觀湖高層；首座時代等。
西區：亞新大梁府，雅居樂金茂悅棠，富力灣等，為成品高層。
50）西區的價格體系
其一，價格體系的參考點不在於起價，而在於均價。
其二，價格體系的參考點是看整盤的定價趨勢。
如：以某項目來說，首開區間基本上給到了8300-10000元/㎡，其中有五個關鍵的價格點，分別是：8800元/㎡，9000元/㎡，9300元/㎡，9700元/㎡，9200元/㎡。
考慮到項目的驗資+定存+日進斗金+開盤優惠的累積，開盤表價約為：8800-10500元/㎡。這樣的價格體系，對於開封當下樓市來說，並不算低。
至少單從價格的層面來說，對於有意進入開封的開發商來說，亦是有足夠的利潤。
51）對於購房者來說，該如何理解西區的價格體系？
一個前提是：你認同，8500-9500元/㎡的成品（精裝）高層的價格區間，是符合當下開封市場購房需求的。接下來，具體來說機會點：
再來看五個關鍵的數字：8350元/㎡，8600元/㎡，8800元/㎡，9300元/㎡，9200元/㎡。如果你對樓層無太多要求，你需要去搶低價房源。
如果搶不到，這個價格體系對中意湖其他項目來說，有多大的參考意義？
如果搶不到，後期的價格會在哪個體系上進行上漲？
這個答案，開盤之後，才能判斷。
從另一個角度上來說，如果你認同這個價格體系，有機可乘，那麼也是從側面反映了：該項目蓄客量不足，需要通過價格進行增量。
52）9200元/㎡，對於多方來說，都是可以接受的一個均價
對於這場遊戲的參與者來說，這個價格是大多數可以接受的。
如果能在此基礎上，分期+再降利率，這個均價應該有機會突破5位數。
52）北區的價格體系
北區的價格體系，之於高層，目前有四個關鍵數字：6800元/㎡，7500元/㎡，8200元/㎡，8000元/㎡。這種價格差主要體現在兩個方面：區域差，成品與毛坯差，工程進度差。
53）弱區域的價格體系
弱區域，主要指：以輻射地緣性客戶為主的區域，由於區域內改善型產品不多，多年來處於未開發狀態，可選的商品房項目有限甚至可以說是“鳳毛麟角”，其價格參考體系相對“隨意”。
對於西區而言，沒有“弱區域”。只要價格低，就不缺客戶。
第九部分 開封市場的購房“謊言”
54）特價的誠意，顯然不夠
在市場沒有全面回暖之際，目前市場上部分特價房源只能說誠意不夠。
如：尤其是在北區，7500-8000元/㎡的高層房源；
如：在西區，7600-8300元/㎡的高層房源；
其實對於購房者來說，這些房源中的部分價格，具備了性價比。除此之外，還有一些隱性的優惠條件：如首付分期，車位半價等。對於自住的客群來說，出手還是相對合適的，尤其是西區的。
55）規劃的兌現，需要時間
對於開發商自持的商業地塊，尤其是對於部分開發商號稱“千畝大盤”中的商業和教育地塊，在購買時，要降低期望值。在當下對資金鍊需求迫切的時候，自持資產通常會給開發商帶來巨大的壓力。
除此之外，部分區域的開發商總愛說自己地價高。
但對於購房者來說，評估地價不應該只看單塊地的地價，否則區域內的景觀，路網這些基礎配套的建設資金從何而來。這是你判斷區域規劃，何時能落地的一個因素。
畢竟在當下，那些地價低的，房價賣的也僅是相對便宜而已。
地價高一些，會促進區域配套更好的落地，同時對於開發商來說，不過是他們少掙點。對於購房者來說，你買的不單單是開發商，而是一個區域的價值。配套起來之後，享受升值和便利的往往是購房者。不要在意部分僅有百畝地塊的開發商如何說，三年開發週期結束以後，如果不深耕，他們就帶著開發利潤從開封走了。
56）低於和接近備案價，是正常現象
對於任何開發商來說，沒有誰願意低價賣房的。
對於維持備案價的均價來說，一定是有低有高的，否則都超過備案價，那麼如何能平均出來備案價？區域和產品相對剛需的房子，本來就應該低於備案價賣。
57）依然建議，買房的時候不要只考慮房價這個單一的因素
開封確實有幾個項目，一邊有客戶退著錢，一邊有客戶交著錢。
如果你真願意買，那麼給你的建議是：不要交任何名義的“轉讓費”，把錢都交給售樓部，並且留好收據。
尤其是對於部分剛需客群來說，1-3萬，也是人家辛辛苦苦攢出來的。我們不能仗著，部分購房者對市場不理解，去欺騙他們。畢竟，你掙1-3萬，要比他們容易。
58）也不要太著迷百強品牌
理想和現實之間總是有差距的，你的期望值越高，最後失望值也就越高。
當然，瘦死的駱駝，也確實比馬大。
百強開發商確實比本土開發商起跑線要高，尤其是體現在戶型設計層面。但對於部分本土開發商來說，穩紮穩打也是他們的優勢。
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