第一部分 开封市场综述
当下的开封市场，尽管面临销售去化的压力，但整体来说，依然是趋好的，欣欣向荣的。长期来看，开封房价再次上涨，亦不可避免。首先，在逐步进入成品房市场。其次，区域配套逐步夯实和落地。最后，以郑州为核心的中原城市群，近距郑州的交通优势，将会带动开封的房地产市场。
1）过去三年，开封市场商品房销售情况？
2016年，住宅销售面积为317.16万平方米，住宅销售额为143.15亿元；
2017年，住宅销售面积为357.57万平方米，住宅销售额为180.97亿元；
2018年，商品住宅成交212.77万平方米，住宅销售额为149.59亿元；
截止到2019年4月30日，开封市场已销售签约的住宅均价达到：7902.3元/㎡。
至少，在过去的三年半的时间内，对于开封市场来说，从数据层面是房价持续上涨。主要包含三点：1）成品住宅相继变多；2）百强房企逐步进入；
2）2019年前4个月，开封市场商品房销售情况？
截止到2019年4月30日，成交套数5112套，成交金额48.8亿。
对于19年来说，时间刚巧过去三分之一。成交占比，对比2018年的年度数据来说，亦是达到了32.6%。
综合对比月度数据和开封楼市当下的数据来说，开封楼市的“小阳春”更多体现在积极意义上的回暖层面（当然，对于购房者来说，是消极的）。但，金三银四的成色，依然略显不足。
3）无恒强。
体现在两个方面：
1、开封市场体量最大的恒大文旅城，后劲不足。在近4个月以来，挤进月度TOP5销售签约的次数在逐步降低。但年度榜单，依然占有一席之地。原因似乎在于：文旅+地产，投资价值在于文旅的呈现，恒大童世界能否如约如期开业，目前是个疑问。
2、3月签约榜TOP1是北大资源未名府，4月签约榜TOP1是永威梅隆郡。在近两个月，中南林樾亦是多次在榜单中名列前茅。
4）具备性价比的房源依然是开封市场的首选。
目前来说，开封市场依然是价格市场。
对于大多数的购房者来说，其对房子好坏的评价标准主要在于：地段上媲美“金明广场-集英街”即可，品质上：容积率低于集英街，物业好，开发商品牌大。价格上：与集英街二手房差价在1000元/平米的房子，又符合地段和品质的基础需求，通常这样的房子不难卖。
综合来看，毛坯房源，百强房企与品质房企，7800-8100元/㎡的价格，可以跑量。
5）对成品房接受度较低。
体现在两个方面：
以郑开橄榄城为例，18年高层产品“内部员工价”在9300-9500元/㎡。19年，基本上保持在9700元/㎡左右。除此之外，市场上，在售项目尤其是成品装修的产品，目前在蓄客层面上压力较大。
6）热点购房组团，购房者不买账。
至少在业内来看，当红炸子鸡的热点购房组团，如今的尴尬在于：没有被购房者认可。
18年，中意湖某项目的开盘率仅有37%。首期开盘共计推出176套房源，开盘前累计认筹约150组，去化65套。对于19年的中意湖来说，目前蓄客的项目仍面临如以上的尴尬。
7）开封楼市的价格体系，当下难谈“稳定”。
不够稳定的价格体系，会让购房者进一步加重观望周期。
对于购房者来说，无论是自住还是投资，如果买入时机不对，至少会有几年的懊悔期。对于当下来说，就是去判断，开封的楼市是处于“大涨前夜”，还是“全面进入性价比的时代”。前提是：我认为8700-9500元/㎡的精装高层，已然可以称之为性价比。且，你认同我这个观点。
不确定的因素主要在于：
1、这么多大开发商都来了，房价肯定是要涨上去的。但尴尬之处在于：从去年至今，大多数的百强房企开发的房子，价格并没有涨上去。
2、持续增加的资金成本，从绝对化的角度来说，要么是断臂求生后退出开封市场，要么是等待下一轮房价大涨，让购房者买单。
8）低于70%的开盘率，是常态。
对于今年的项目来说，即将进入开盘周期。
在过去的三年间，百强房企涌入，房价历经了大幅上涨，逐步回调到第一季度的量价回暖。在政策层面始终定性为“房住不炒”的情况下，第二季度及下半年的开封楼市竞争亦是越发的严峻，面临：库存高且临近开盘周期，客户有限且价格预期不高，产品定位层面上对改善客群吸引不足，对刚需客群来说价格难以接受。
9）当下的开封市场，是该观望还是下手？
一涨解千愁，一降万种忧。
1、买房人的增速和购买力，没有房价涨的快。
2、单价只是影响心理层面，但总价的天花板压制在开封市场已经明显出现。楼市回暖的核心购买力是刚需，2018年，开封刚需接受的房价底部或许是“北大未名府的6800元/㎡”，2019年接受的房价底部或许是“毛坯8000元/㎡（在北大未名府二期285亩地块入市之前）”。注：指的是西区。
3、如果超出上面的这个标准，要确保房子的稀缺性。或者，符合你的购房需求，也没有别的啥特别原因，就是喜欢，就是想买。情人眼里出西施，用在房子上也是同样。
4、在你二次交易的时候，能让买家下手的因素，大多是价格。寻找资金有限的接盘侠的时候，所有的卖点都是吹嘘，只有价格实实在在。因为，没钱。
5、对于开封这座城市，有钱人都不买的房子，建议你也不要买。从投资的角度上来说，房子最终是用来住的。
第二部分 对开封部分项目的有限认知
当下的开封市场，在售项目亦是各有特点。
对于购房者来说，想要综合了解，需综合项目的地价，开发商，地段，开发周期，项目品质，产品规划等多个因素来看。当然，对于百强房企项目来说，也要关注其在其它城市已开发项目的维权案例。
10）对恒大帝景如何看？
1、交付在即，仅有最后一栋楼未售；
2、精装高层，基本在9000元/㎡，一楼特价毛坯，价格在7900元/㎡起；
3、清盘期，在价格层面捡漏的可能性较大，建议多关注。
11）对西湖印象如看？
1、西湖-郑开大道区域，在售项目中真正意义上的观景高层；
2、绿城物业入驻，交房在即；
3、清盘期，在价格层面捡漏的可能性较大，建议多关注。
12）对永威梅隆郡如何看？
1、品质，开封市场已有成功案例，梅隆公馆；
2、高铁片区，储地较多，是永威深耕开封的基础；
3、具备价格上调的能力，建议多关注。
13）对新龙御都国际如何看？
1、地段好，生活配套醇熟；
2、双湖区域，在售项目中，二师附小划片学区房；
3、3期推售，价格体系相对平稳，准现房，五证齐全，建议多关注。
14）对中南林樾如何看？
1、双湖双片区具备性价比的项目，近期的热销盘之一；
2、中南晖达合作，既有晖达的营销思路，又有中南的品牌保证；
3、19年开封市场主力销售项目，可多关注。
15）对北大资源未名府如何看？
1、二期285亩地块，入市在即；
2、随着自贸区的设立，以郑州为主的中原城市群的建设，开封未来的发展重点之一是郑汴港组团；
3、当下的开封楼市，缺少的是在城市发展核心区，具有性价比的居住投资产品。对于北大资源来说，它的出现，恰巧弥补了开封楼市当下的不足。
16）对康桥九溪郡如何看？
1、北区双洋房项目之一，对比而言，胜在纯粹和品质；
2、不要低估康桥和祥符对于区域地块的企图心和掌控力；
3、开柳路和足球小镇都会来，私访院3期已储地。
17）对绿城紫薇公馆如何看？
1、绿城和绿城背后的品质；
2、毛坯产品，抗性或在于价格；
3、蓝绿城在市区首个二代高层产品。
18）对东润银基望京如何看？
1、自贸区核心区，自贸大厦，其产品和位置可比拟当年的“金池名郡”；
2、开封洋房产品中，具备品质的项目之一，产品体系较为纯粹；
3、区域内较为稀缺的高端住宅项目。
19）对大梁府如何看？
1、橄榄城之上，深耕开封9年，更懂开封市场；
2、和区域项目携手同心在品质上下功夫，已然将区域的热度成功的分流到高铁商务区；
3、其价格体系，对开封市场有深远的影响。
20）对帝湖世家如何看？
1、集英街的地段和生活配套成熟；
2、近邻集英中小学；
3、项目处于清盘期，价格有优势。
21）对碧桂园国控保利城如何看？
1、北区双洋房项目之一，对比而言，胜在纯粹和品质；
2、近期高层产品开盘，由于为成品装修，属于北区的第一次，其价格区间亦会对区域形成影响；
3、复兴大道的购房关注点在逐渐向中段和东段偏移。
22）对海马公馆如何看？
1、依然是当下有影响力的品质洋房项目；
2、二期地块已进入筹备期，未来西湖区域，有影响力的项目之一；
3、园区实景呈现。
22）对家盟和园如何看？
1、古城区当下，可选择的项目之一；
2、容积率低，涵盖双拼，洋房，公寓等产品；
3、邻万岁山公园，环城公园。
23）对绿城桃李春风如何看？
1、绿城品牌在开封获得认可，全靠该项目，也是绿城血统比较纯正的项目之一；
2、该项目的进驻，也是蓝绿城后期多平台进入开封市场的主要因素之一；
3、如今的房价，已然是开封洋房最贵，实现了绿城的品牌溢价。二期预计下半年启动，19年正式达到销售条件的可能性高。
第三部分 对开封区域（西区）购房组团的认知
西区：汴西湖看得见，汴西湖郑开大道区域，已是得到购房者认可的区域。除此之外，西区其它几个购房组团，都有各自的客群。目前竞争比较激烈的购房组团是：
洋房产品：西湖龙首组团/自贸区核心区组团/环汴西湖组团
高层产品：中意湖组团/高铁组团/环汴西湖组团
24）中意湖-北高铁组团对比
近期来看，市场的关注点大多集中在：中意湖组团和高铁站组团。相对而言，购房者关注的问题是：区域内部配套设施规划和进度对比，未来居住属性和发展潜力对比。
一家之见，具体来说：
几个因素：高铁站、中意湖c-01地块和郑开融城第二阶段的重心。
1、相比于自贸区规划的落定和各种招商政策的支持，高铁片区尽管区域规划相对空白，但从进驻的开发商来看，其区域内功能划分亦十分明确：居住上主打高端产品，围绕高铁站做商业商务。
2、对于中意湖来说，C-01地块起到了举足轻重的地位。在它没有完全明确的时候，对于大多数人来说，都是推测。但从城市进一步发展的角度来说，向西拉伸，最好的办法莫过于赋予这块地行政功能。把新区建设好，才有资金和时间建设古城，新区反哺老城，同时通过新区拉动人口转移，降低古城区的拆迁难度。
3、对于高铁片区来说，相邻的职教园区具备了吸附能力，东京大道定位郑开科创走廊的关键通道，也是在为区域赋能。同时，龙首区域和高铁商务区内的高端客群，亦能左右区域的发展。
25）中意湖区域的项目
中意湖区域的项目可以分为两个大类别，毛坯和精装（成品）。
代表项目有：恒大帝景，汴京华庭（雅居乐金茂悦棠），美的国宾府，开封雅园（绿城紫薇公馆），开封宸园（融创宸园）。其中，除了美的国宾府之外，基本上皆为合作开发项目。
从价格体系上来说，区域内项目无一具备定价权。价格上基本会以5月18日雅居乐金茂悦棠开盘的价格为参考线，后期其他项目开盘的房源定价，根据雅居乐金茂悦棠首开的去化率进行调整。
具体的来说，即是：美的国宾府如何选择和雅居乐金茂悦棠的差价。绿城和融创合作项目的毛坯产品（小高层），能否超过或者接近雅居乐金茂悦棠的精装高层价格区间。
另：在金茂雅居乐悦棠项目开盘之前，具备开盘“阻击”能力的项目是恒大帝景的最后一栋楼。
26）中意湖项目近期动态
恒大帝景：推出特价房，7900元/㎡起，交房在即。
雅居乐金茂悦棠：验资，定存，日进斗金三项优惠已推出，5月中旬开盘。
美的国宾府：城市展厅开放，产品发布会举办在即。
绿城紫薇公馆：美学生活馆（售楼部）开放。
融创宸园：城市展厅开放，验资（洋房15万，小高层10万），售楼部开放在即。
27）高铁站区域的项目
高铁站目前仅有的住宅项目是：永威梅隆郡，亚新大梁府，伟宏天境。
没错，仅凭这两个项目，足以让中意湖的项目感受到压力。从目前来看，也是开封在售高层项目中，可称唯一“房价破万”（部分房源）的区域。
28）高铁站区域项目近期动态
永威梅隆郡：其在19年4月取得预售证，实现当月签约249套，摘得月度冠军的同时，也成功的挤进年度TOP，并帮助伟宏置业拿下年度TOP1（截止4月30日）。
大梁府：目前已完成验资/定存，认筹（2万抵5万），项目产品发布会，样板区和售楼部开放，预计在5月中旬开放。
29）运粮河区域的项目
运粮河区域，目前三大项目，分别是恒大文旅城，恒大未来城和北大未名府。
而从项目定价权上来说，最具有影响力的反而是北大未名府。至少从过去的2018年来看，可以说用“备案价的价格”完全锁死了开封本地客群购置运粮河区域其他项目的可能性。
目前，285项目已摘地，是19年北大在开封市场的主力销售产品，从目前来看，依然会延续“性价比”的策略，但预期房价较2018年来看，已经有明显的涨幅。
30）运粮河区域项目动态
285亩地块信息：
1、163地块位于：十四大街以西、十五大街以东、汉兴西路以北、规划十三路以南
项目占地约163.2亩，总建筑面积约30.7万平方米，其中地上建筑面积约21.9万平方米（住宅约20.6万平方米，商业约1.3万平方米），地下建筑面积约8.8万平方米，容积率2.0，绿化率不小于35%，配套建设小区道路和消防等设施。
2、121地块位于：十五大街以西、汉兴西路以北
项目占地约121.61亩，总建筑面积约22.7万平方米，其中地上建筑面积约16.3万平方米（住宅约15.6万平方米，商业约0.7万平方米），地下建筑面积约6.4万平方米，容积率2.0，绿化率不小于35%，配套建设小区道路和消防等设施。
31）自贸区核心区的项目
自贸区核心区，目前还是一个相对陌生的购房组团概念。
但在今年下半年以后，这个概念将会逐步被购房者所认可。其一，目前区域内，在售项目仅有东润银基望京。其二，在5月13日，九大街地块将土拍。其三，从19年供地计划上看，九大街以东、东京大道以南，十一大街以西，安康路以北，十二大街以东，安康路以北，斗门三块地184亩进入市场。
32）自贸区核心区项目近期动态
东润银基望京，容积率仅1.25（含商业），共有24栋住宅，3栋商业。其中住宅部分有洋房372套，叠拼36套。其中，洋房产品面积区间约为118-169㎡，叠拼产品面积区间约为185-199㎡。洋房产品对外报价：均价1.35万元/㎡（一户一价）；叠拼产品对外报价：1.8-2.2万元/㎡（一户一价）。
33）自贸区核心区土地市场动态
斗门城中村改造地块——绿地。
34）环汴西湖区域的项目
凡是在西区的房地产，但凡能贴上汴西湖的，无一例外的不选择往汴西湖身上靠。从另一个家角度来说，这也是汴西湖的魅力，挨着汴西湖基本可以等同于：区位配套成熟，生活便利。所以，环汴西湖的范围很大，基本上可以东至金明大道，西至四大街，北至复兴大道，南至晋安路。
1、位于三大街附近的：郑开橄榄城6期，禹洲嘉誉府，中南林樾；
2、位于东京大道附近的：绿城桃李春风及二期，海马公馆及二期，枫华之家，星联芒果储备地块；
3、位于集英街（金明大道）附近的：帝湖世家，中南樾府，晖达温莎尚郡；
4、位于郑开大道附近的：西湖印象，新龙御都国际；
5、位于晋安路附近的：绿城春江明月；
6、位于复兴大道附近的：枫华浅水湾，枫华西湖半岛，富力湾；
7、环汴西湖的商业有：枫华东京湾，乐享茂，大宏喜来登酒店（含行政公寓）。
第四部分 对开封区域（北区）购房组团的认知
北区房地产，简单来说就两条路。
北区买房，简单来说，参考以下几个逻辑就行了：
洋房：品质选康桥，性价比选碧桂园。高层，东京大道有鼎立国际城，复兴大道目前有碧桂园国国控保利城的成品高层，复兴大道其它在售项目，如无特别的产品优势，其房价要低于碧桂园项目的成品房的装修成本。
35）影响北区的两个关键因素
其一，是两校一园。继18年初中地块拍地以后，19年也将出让小学和幼儿园用地，其都位于复兴大道以北，环堤路以南。
其二，是开柳路。在19年，相关文件的表述为：推进连霍高速龙亭站建设，做好开柳路拓宽改造前期工作。
36）买复兴大道的客群
粗略的说，可以分为几个大类：
只考虑价格的刚需客群和“战略性”投资以小博大的投资客群；
考虑学区优势兼顾价格的刚需客群；
东北古城区的改善客群和对西区洋房价格接受不了的客群。
37）复兴大道/东京大道/复兴北路
在当下来看，临近复兴大道的项目与相对成熟的东京大道，在地段上已然差距不大，但相关配套（尤其是商业配套）相差较大；
临近复兴北路的，需考虑：开发商的实力和对地块规划实现的能力，兑现不了的都是黄粱一梦。
38）北区的房价
对于购房者来说，如果不是对于北区有特别的认同感，新区是不错的选择。
北区的高层产品在下半年的价格，取决于西区第二季度的价格。从目前来看，北区在售高层的产品价格是7500-8200元/㎡，这个价格区间的低点+预期的成品房装修成本，基本上是碧桂园成品高层的开盘价格。
39）北区19年下半年可能新增的购房热点
天马广场-东陈庄路附近。已知项目有：涧溪美景，复兴大厦。
辛堤头城中村改造：鼎立50亩以北，东至金丰苑，西至天骏苑，55亩；
堌门城中村改造：金明大道以东，金丰苑西围墙以西，50亩。
第五部分 对开封区域（南区）购房组团的认知
南区，近几年来房地产方面的动作有限。预计在19-20年，会有实质性的突破。南区的几个热点，其一在于火车站地块，其二五一路临近老城区的部分，其三在于魏都路。除此之外，还包括未来的开尉路沿线，南郊乡周边，清明上河城项目等。
40）魏都路
投资15.6亿元城南片区魏都路南侧商住开发项目。
41）火车站
火车站一期改造，中山路南段、魏都路北侧，约140亩地。
42）五一路
昊投九锡，位于鼓楼区-五一路以西、滨河路以南
项目占地约21.7亩，总建筑面积约3.64万平方米，计容面积约2.14万平方米，其中住宅约1.71万平方米，商业约0.43万平方米，地下面积1.5万平方米，项目容积率1.48、绿化率30%。
第六部分 对开封区域（东区）购房组团的认知
如今的东区，是顺河区+祥符区的东区。
随着多年以来，东区棚改推进缓慢，如今顺河区的重点似乎放在了工农路新曹路附近，工农路以东区域。目前，仅有东信公馆在售，借助北大培文学校，主打教育，销售还算不错。
43）本土老牌房企或再东进
说东区，是这家本土房企发家的地方，也不为过。其在森林半岛，万达广场，喜来登等项目之前的代表作，除了九鼎，即是大宏世纪系列。
44）汴东湖列入计划
相关文件表述：开挖汴东湖，重点治理东郊沟和惠北泄水渠，打造“一湖一带两景观”。
45）多块地再次进入土拍市场
新曹路以南，奥兰湖东地块，140亩；
汴京路以北、东平路以东，2号地，106亩；
城东大市场一期，109亩。
46）安置保障房增多
几个有代表意义的：
东湖片区（保障房），300亩，汴京路南北两侧、东平路东侧、东昌路西侧、新曹路以南
空分集团（保障房），300亩，新宋路以南、公园路以东、重工路以西
百塔片区（保障房），210亩，陇海铁路以南、百塔村建设路以西
轴承厂（保障房），110亩，新曹路以南、劳动路以东
城东大市场二期（保障房），135亩，郭屯南侧、新宋路以北
拟作安置房项目用地，180亩，工农路东侧、新曹路以北、苹果园中路以南、规划道路以西
拟作安置房项目用地，160亩，东平路东侧、东安路西侧
拟作安置房项目用地，120亩，东临南兴路，西邻东一路，南邻边村居民点，北邻汴京路
朱屯保障房项目，150亩，东至护城大堤、南至新曹路、西至工农路、北至规划路
鲁屯保障房项目，159亩，东至护城大堤、南至新曹路、西至工农路、北至规划路
47）大城东郡或再重启
东区核心地带，搁置多年的项目，如能凤凰磐涅，对于东区来说，这是个利好的消息。
第七部分 对开封区域（古城区）购房组团的认知
古城区的高端项目，进展的依然不算很快。
古城区这块风水宝地，高端产品系面临着诸多的压力：除了受工程进度的制约，其最大层面还是来源于资金压力，尤其是销售启动后的。限高+低容，两个核心指标，注定了其开发的产品是远离大众客群接受能力的。
有能力在老古城区域置业的中高端客群，年龄亦越来越大。
48）古城区可能会启动的几个项目
环龙亭湖区域——迪臣地块；
双龙巷附近——盛润（绿城）地块；
水系——建业泰和府项目；
解放路——御龙湾（二期）。
第八部分 五月的开封市场，认筹战，开盘战，价格战
在三四月楼市小阳春之后，进入五月以来，开封市场全面启动。
可以说，市场上所有的项目，全部启动对外发声。这也是，近几年开封市场最为热闹的时刻之一。市场全面引爆之际，给第二季度的楼市增加了诸多卖点。
49）第二季度可能开盘的项目
北区：碧桂园国控保利城，成品高层；枫华金明府1期，观湖高层；首座时代等。
西区：亚新大梁府，雅居乐金茂悦棠，富力湾等，为成品高层。
50）西区的价格体系
其一，价格体系的参考点不在于起价，而在于均价。
其二，价格体系的参考点是看整盘的定价趋势。
如：以某项目来说，首开区间基本上给到了8300-10000元/㎡，其中有五个关键的价格点，分别是：8800元/㎡，9000元/㎡，9300元/㎡，9700元/㎡，9200元/㎡。
考虑到项目的验资+定存+日进斗金+开盘优惠的累积，开盘表价约为：8800-10500元/㎡。这样的价格体系，对于开封当下楼市来说，并不算低。
至少单从价格的层面来说，对于有意进入开封的开发商来说，亦是有足够的利润。
51）对于购房者来说，该如何理解西区的价格体系？
一个前提是：你认同，8500-9500元/㎡的成品（精装）高层的价格区间，是符合当下开封市场购房需求的。接下来，具体来说机会点：
再来看五个关键的数字：8350元/㎡，8600元/㎡，8800元/㎡，9300元/㎡，9200元/㎡。如果你对楼层无太多要求，你需要去抢低价房源。
如果抢不到，这个价格体系对中意湖其他项目来说，有多大的参考意义？
如果抢不到，后期的价格会在哪个体系上进行上涨？
这个答案，开盘之后，才能判断。
从另一个角度上来说，如果你认同这个价格体系，有机可乘，那么也是从侧面反映了：该项目蓄客量不足，需要通过价格进行增量。
52）9200元/㎡，对于多方来说，都是可以接受的一个均价
对于这场游戏的参与者来说，这个价格是大多数可以接受的。
如果能在此基础上，分期+再降利率，这个均价应该有机会突破5位数。
52）北区的价格体系
北区的价格体系，之于高层，目前有四个关键数字：6800元/㎡，7500元/㎡，8200元/㎡，8000元/㎡。这种价格差主要体现在两个方面：区域差，成品与毛坯差，工程进度差。
53）弱区域的价格体系
弱区域，主要指：以辐射地缘性客户为主的区域，由于区域内改善型产品不多，多年来处于未开发状态，可选的商品房项目有限甚至可以说是“凤毛麟角”，其价格参考体系相对“随意”。
对于西区而言，没有“弱区域”。只要价格低，就不缺客户。
第九部分 开封市场的购房“谎言”
54）特价的诚意，显然不够
在市场没有全面回暖之际，目前市场上部分特价房源只能说诚意不够。
如：尤其是在北区，7500-8000元/㎡的高层房源；
如：在西区，7600-8300元/㎡的高层房源；
其实对于购房者来说，这些房源中的部分价格，具备了性价比。除此之外，还有一些隐性的优惠条件：如首付分期，车位半价等。对于自住的客群来说，出手还是相对合适的，尤其是西区的。
55）规划的兑现，需要时间
对于开发商自持的商业地块，尤其是对于部分开发商号称“千亩大盘”中的商业和教育地块，在购买时，要降低期望值。在当下对资金链需求迫切的时候，自持资产通常会给开发商带来巨大的压力。
除此之外，部分区域的开发商总爱说自己地价高。
但对于购房者来说，评估地价不应该只看单块地的地价，否则区域内的景观，路网这些基础配套的建设资金从何而来。这是你判断区域规划，何时能落地的一个因素。
毕竟在当下，那些地价低的，房价卖的也仅是相对便宜而已。
地价高一些，会促进区域配套更好的落地，同时对于开发商来说，不过是他们少挣点。对于购房者来说，你买的不单单是开发商，而是一个区域的价值。配套起来之后，享受升值和便利的往往是购房者。不要在意部分仅有百亩地块的开发商如何说，三年开发周期结束以后，如果不深耕，他们就带着开发利润从开封走了。
56）低于和接近备案价，是正常现象
对于任何开发商来说，没有谁愿意低价卖房的。
对于维持备案价的均价来说，一定是有低有高的，否则都超过备案价，那么如何能平均出来备案价？区域和产品相对刚需的房子，本来就应该低于备案价卖。
57）依然建议，买房的时候不要只考虑房价这个单一的因素
开封确实有几个项目，一边有客户退着钱，一边有客户交着钱。
如果你真愿意买，那么给你的建议是：不要交任何名义的“转让费”，把钱都交给售楼部，并且留好收据。
尤其是对于部分刚需客群来说，1-3万，也是人家辛辛苦苦攒出来的。我们不能仗着，部分购房者对市场不理解，去欺骗他们。毕竟，你挣1-3万，要比他们容易。
58）也不要太着迷百强品牌
理想和现实之间总是有差距的，你的期望值越高，最后失望值也就越高。
当然，瘦死的骆驼，也确实比马大。
百强开发商确实比本土开发商起跑线要高，尤其是体现在户型设计层面。但对于部分本土开发商来说，稳扎稳打也是他们的优势。
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