最近幾天，關於北京未來金茂府的消息一波接著一波，先是金茂在官網發佈社區的
效果圖，緊接著戶型圖也相繼曝光，種種跡象顯示，作為金茂落子北京的第5座金茂府，真的要來了，下面就讓小魚為大家盤點一番。想了解更多項目信息和周邊規劃信息，請添加WX：dafanfan1231。先來看一下社區效果圖，這也是項目方第一次把社區原貌展現給購房者。
據官網對其的介紹：未來金茂府是金茂首座純粹洋房府系產品，1.5容積率的純洋房社區，以健康科技系統、智慧系統，實現綠建三星建築標準打造健康、舒適、安全的生活空間。項目擇址北五環要地、全球科創高地、國家科技戰略紅利區——未來科學城核心區，距地鐵17號線未來科學城南區站僅800米。置身307萬㎡尖峰資源區，一站式教育、國際醫療、濱水森林公園等步行即享，打造國際精英生活場。
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地塊信息
介紹戶型之前，有必要對未來金茂府的拿地情況做一個簡要的回顧，項目共有三個地塊，地塊不同，戶型也不同。2018年11月26日，金茂、城建、未來科學城聯合體以41億競得C18地塊和
0052/0063地塊，用地面積9.71萬㎡，建築控制規模約19.42萬㎡。 0052和0063地塊均為F2公建地塊，地塊規劃為城市綜合體，刨去辦公樓，只剩2棟高層，且受到90/70條件限制，僅有約200餘套住宅，分別是77㎡兩居以及89㎡三居，全部都是精裝交付，限均價51478元/㎡，最高價54052元/㎡，總價在390萬至450萬左右。從地塊分佈來看，高層產品距離在建中的地鐵17號線未來科學城南站步行僅需5分鐘，與昌平最大的商業綜合體——保利未來大都會更是一路之隔。
C18地塊用地面積7.8萬㎡，容積率1.5，規劃建築面積為11.76萬平米，是純住宅用地，也是未來金茂府的主力產品所在，一共規劃建設18棟樓，全部是7至9層的洋房，面積是120-160㎡的三至四居，也是精裝交付，共計800餘套房源。限均價54187元/㎡，最高銷售單價不超過56896元/㎡，總價大概是700-900萬，不受90/70限制，距離在建中的未來科學城南站800米。
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戶型點評
未來金茂府其實一共有5種戶型，其中77㎡兩居和89㎡三居戶型分佈在0052/0063地塊，僅有約200餘套房源；而120㎡，145㎡，160平米戶型全部位於C18地塊，合計房源約為800套左右，所有房源均為精裝修交付。
160㎡戶型（四室兩廳兩衛）
總體來說戶型很方正，最大的亮點在於四面寬朝南，南向面寬達到了13.6米，如此大的面寬不可避免的犧牲了土地利用效率，可見金茂對府系產品的用心。此外，戶型為全明戶型，臥室居於四角，家庭成員生活互不打擾，主臥大套間設計並帶飄窗，有單獨的書房，也可選擇與客廳打通做成超大客廳，餐廳廚房一體，同時連接家政間，兩個衛生間均為明衛，採光通風較好，還有獨立的入戶玄關，整體來說相當適合改善型購房者，尤其是三代同堂或者成員較多的家庭。
145㎡四室兩廳兩衛
145㎡的戶型做到了三面寬朝南，同樣為四室兩廳兩衛，而且戶型相當方正，動線設計合理，主臥套房設計，獨立入戶玄關，客廳餐廳廚房聯通一體化，採光和通風都相當好，獨立的書房也可以改成臥室或衣帽間，自由度較高，主客雙衛設計而且乾溼分離，稍顯不足的是次衛無窗，不過整體來看，該戶型完全可以滿足家庭全生命週期的居住需求。
120㎡三室兩廳兩衛
120㎡三居南北通透，主臥、客廳、次臥朝南，南向三面寬達到了10.2米；戶型繼續方正，採光通風也不用擔心，美中不足的是兩個衛生間均為暗衛，但整體來看，已經大幅領先與當前限競房市場戶型設計的平均水平。
下面來看看0052/0063地塊的89㎡和77㎡戶型，戶型圖如下：
89平三居（圖中東西兩側黃色部分）：89㎡三居戶型非常方正，面寬進深比接近1:1，南北通透，空間面積安排合理，保證了三個臥室都有足夠的空間以供使用。 不過需要注意的是，金茂府兩梯三戶，配套設施標準也較高，預計公攤會大一些。
77平兩居（圖中綠色部分）：77㎡的兩居戶型設計成了雙臥室+客廳朝南的神戶型，且樓棟為“凸”字型結構，採光不受兩邊戶型的影響，居住舒適度很高。不過也有一定問題，南北不通透，衛生間無窗，通風或將會受一些影響，同樣兩梯三戶，得房率相對也會較低。
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周邊房源對比
未來金茂府位於昌平北七家區域，北七家板塊是北京熱門的高品質居住區域，供應的新房也以別墅為主，以龍樾華府、北京壹號莊園、國瑞熙墅為代表，周邊的居住氛圍相對較好，千萬級別的上車門檻也相對較高。項目詳情見下表：
此外，北七家還分佈著四個限競房項目，華潤理想國、和悅華璽和金隅金辰府，三個項目均受到“90/70”政策限制，90平米以下的剛需小戶型是三個項目的主打產品，未來金茂府（C18地塊）是唯一不受“90/70”政策限制的限競房項目，這也是其主打120㎡、145㎡、160㎡大戶型的主要原因。
在剛需小戶型和千萬級別墅佔供應主體的北七家區域，未來金茂府為購房者提供了一箇中間選擇，差異化的產品優勢未來會比較明顯，而且未來金茂府也是這個區域裡位置最好的限競房，當然其均價相對其他三個項目略高。
從商品房的角度來看，北七家區域的商品房價格普遍在60000元/㎡以上，戶型也基本都在100㎡以上，偏向於滿足剛改需求，從客戶定位以及價格來看，未來金茂府的優勢都比較明顯。
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軌道交通
未來金茂府交通的最大亮點當屬地鐵17號線，三宗地塊離地鐵都不遠，0052/0063地塊距離在建中的地鐵17號線未來科學城南站步行僅需5分鐘，c18地塊距離在建中的未來科學城南站僅有800米，17號線建成後，去往亦莊新城、城市副中心都在一個小時以內，出行將會更加便捷。
17號線作為貫通南北的大動脈，未來將與18條地鐵換乘（包括規劃中地鐵線），連接了北京兩大產業區：未來科學城、亦莊經開區（亦莊新城）。串聯了通州、東城、朝陽、昌平四個行政區，支持和帶動亦莊新城站前區、垡頭工業區、朝陽港、CBD及未來科學城的發展。詳情請點擊：1小時！亦莊新城到未來科學城，東二環半打破無地鐵僵局！
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區域發展
提到未來金茂府，未來科學城不得不提，項目就位於未來科學城南區，作為整個昌平的高光區，未來科學城尤其核心區域，未來在交通，醫療，教育，文化等各個領域規劃都十分齊備。北京市十三五總體規劃中明確未來科學城、懷柔科學城、中關村科學城是重點建設的“三大科學城”。近些年受未來科學城紅利的影響，尤其是2017年北京市總體規劃確定了未來科學城的重要地位，未來科學城發展愈發迅速。
未來科學城效果圖
2009年設立之初，未來科學城僅僅是北七家鎮東側10平方公里的園區，定位是打造央企人才基地。2017年更名為“未來科學城”，不僅向北擴展，把北七家能源基地、沙河大學城、中關村生命科學園等也都包含了進去，定位也從單一服務於中央企業轉變為服務於多種不同科研機構。
科學城定位起點高，配套規劃也很全，總體來看，經過近10年的建設，未來科學城的基礎建設正逐漸完善，17號地鐵線再過1年多就要開通了，昌平最大商業綜合體保利未來大都匯預計今年底落成，也引進了優質的學校，未來科學城的發展前景被普遍看好。
“三城一區”是北京的重要發展方向，隨著“未來科學城”的進一步開發，未來金茂府周邊區域的價值也將得到進一步提升。
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周邊配套
未來金茂府就位於未來科學城內，未來科學城的所有配套，基本上就可以看做未來金茂府的配套，所以配套方面完全不用擔心。
商業方面：昌平最大商業綜合體保利未來大都會正在建設中，預計今年底落成，此外，科學城內配套有萬科翡翠公園的商業、綠地商業（南北區各一個）、文化中心、圖書館、溫泉主題酒店、未來主題酒店、科技主題酒店、科技文化展覽館、拉斐特城堡酒店、彼岸青灘高爾夫球場等各類中高端配套業態。
交通方面，未來科學城內規劃了地鐵17號線，作為貫通南北的大動脈，未來將與18條地鐵換乘（包括規劃中地鐵線），連接科學城、望京、國貿、亦莊等東部重要商業中心。今年即將開始建設的13號線分拆線，將連接未來科技城，天通苑，西二旗，直到車公莊；將未來科學城核心區與西邊的中關村科技園連接起來，對於碼農們更是實實在在的好消息。此外，定泗路科學城段目前已經拓寬，未來將與機場輔線連接，到達機場更為便捷。
教育方面，主要在科學城南區，目前基本都已經建好，分別是北師大領辦的幼兒園、小學和中學，以及首師大領辦的幼小中一體化公立學校。北區只有華潤自帶幼兒園。2017年4月1日，未來科學城第一所幼兒園開園。北師大實驗小學、北師大附中幾個學校早都已開始招生。最新消息是，未來科學城第二小學和中學已於2018年12月8日開工建設。
醫療方面，靠近定泗路的南區最北側地塊規劃修建清華長庚醫院（三甲），兼顧基本醫療和國際醫療。
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編者觀點
未來金茂府2018年11月26日拿地，如今，社區規劃及戶型圖已出，據說今年4月示範區就會開放，5月樣板間將對外展示，不出意外，6月份首期將開盤。項目適合附近企業員工的就近居住需求，或者望京、昌平、北苑等區域居住需求的擴散，未來地鐵17號通車後，將連接科學城、望京、國貿、亦莊等區域，無論是上班還是出行都很方便。
分地塊來看，0052/0063地塊戶型得房率和住宅商業混合是劣勢，建議剛需慎重考慮，當然，此地塊的住宅僅有200套左右，說實話也不太好搶；C18地塊可以重點關注，800多套房源選擇空間較大，而且是純住宅，沒有戶型限制，會做成純洋房社區，品質及環境都有保障。
未來金茂府有品牌優勢，有地鐵優勢，還有未來科學城的區域發展優勢，而且從規劃看，未來科學城北區未來還會有不少住宅用地出讓，而南區住宅用地已所剩無幾，作為未來科學城區域位置最好的限競房，未來金茂府2019年的表現非常值得期待。想了解未來金茂府更多信息，獲取一對一買房指導，請添加飯總WX號：dafanfan1231。
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