東震木

2019年一季度房地產的相關數據都是放緩的，這是過去調控的成果，我們先來看幾組數據：

1、個人住房貸款餘額增長放緩

2019年一季度個人住房貸款餘額是26.87萬，同比增長17.6%，增速比上年末回落0.2個百分點。

2018年一季度個人住房貸款餘額是22.86萬億，同比增長20%，增速比上年末低2.2個百分點。

2017年一季度個人住房貸款餘額是20.1萬億，同比增長36.2%。

2016年一季度個人住房貸款餘額是15.18萬，同比增長25.5%。一季度新增個人住房貸款1萬億，創新歷史記錄！

從以上數據中可以看出，2019年一季度個人住房貸款餘額的增速是最慢的，並且延續增速放緩的趨勢，在2017年的時候是一個增速最快的階段，2018年開始放緩，2019年延續了這個趨勢。

這是為什麼？

其實核心原因還是在於房地產的週期，因為調控的原因，房地產的週期特別明顯，這輪週期的起點是2015年的6月份，當年因為房子庫存創下歷史新高，於是出臺了諸多的政策：比如利率下調，首付比例降低，購房資格放寬等等政策，對商品房的購買需求一下子就激活了，2015年6月開始，商品房銷售面積開始正增長，這個趨勢一直延續到2018年12月份，也就是說這輪房地產的牛市持續了43個月，是歷史上最長的一次。這個趨勢再2019年開始改變，2019年前2個月商品房銷售面積是負增長的，負增長3.6%。

在2015年到2019年這輪週期當中，可以分得更細，調控放鬆後，一線城市首先啟動房價上漲通道，並且迅速的完成了，並且在2017年就開始進入嚴控的階段，一線城市的房價開始橫盤；在2016年開始房價上漲的趨勢蔓延到了二三線城市，持續時間大概是2年，在2018年也迎來了限購的調控措施。2017年開始這波趨勢蔓延到了剩餘的城市，持續到了2018年底。

所以可以看到2017年是增長最快的一年，這個數據從商品房的成交面積中也可以看出來。

2、商品房成交面積的變化

下面這張圖是根據國家公家統計局得到的，過去13年的時間商品房成交面積的增長率的變化，可以很清晰的看到過去房市的週期的起點和終點，最近這一輪是起於2015年6月的，2018年整個一年的房地產的成交面積已經是大幅放緩了，到了2019年直接變成負增長。

3、商品房成交額的增長率的變化

這個圖是過去13年商品房成交金額的增長率的變化，圖形的走勢和商品房銷售面積的走勢是高度吻合的，這個圖徹底揭示了樓市過去的走勢，有個很有意思的事情的是，銷售額的增長率遠大於成交面積的增長率，這當中蘊含的意義應該是很清楚的了。

從這兩張圖你會獲得哪些啟示？未來的樓市的走勢會如何？

壹號股權

我特意找了下前三年的數據，先說房地產貸款餘額，這包括銀行給房地產開發商發放的開發貸，也包括個人住房的按揭貸款。

涉及房地產的總貸款數據如上所示，雖然餘額總量在不斷加大，但是增長率是在放緩。

我們再看看題主說的個人住房貸款餘額的近三年走勢。

與房地產的總貸款數據一樣，個人住房貸款餘額也呈現總量加大，但是增長率放緩的情況。

看到這裡我突然發現一個問題，不考慮小眾的涉房貸款，房地產貸款幾乎等於給房地產商發放的開發貸款與給個人發放的住房按揭貸款之和。個人住房按揭貸款增速放緩說明了房子購買力和購買意願的不斷下降。那麼銀行對房地產企業的支持力度是什麼情況呢？我們粗略的計算下，也就是用房地產貸款餘額減去個人住房貸款餘額。

由於沒找到2016年的數據，所以2017年的增長率未算，但是算出來近三年，一季度房地產開發貸款餘額是在逐年上漲的，而且增長率也是在上漲的。看來銀行對房地產企業的支持力度並未減弱。

從上邊的分析可以推測，銀行並沒有放棄房地產企業，也並沒有減輕支持力度，後續房地產企業建的房子還會增多，房子庫存量仍會加大。也許到時候還會再來一波去庫存的調整，房價趁著去庫存的東風也許會再上漲一波。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習。快來評論區互相學習吧！

銀行研究僧

1、數據說明一季度的個人住房市場非常火爆

今年第一季度住房貸款餘額增速是17.8%，僅僅比2018年低2.2個百分點，仍然保持了2位數的高速增長，說明今年一季度的房子銷售行情維持了去年一季度的行情走勢，這個與我們的直觀感受是一致的，事實上，今年上海、深圳、蘇州、廣州這些城市的樓市在一季度都開始明顯轉暖，預期中的下跌或者繼續縮量橫盤的情況並沒有出現，反而在很多地方出現了久違的“日光盤”。

2、房地產的調控異常複雜，行情反覆仍將持續

自從去年下半年以來，先是各二線城市不約而同的“搶人大”，後是住建部提出的一城一策、因城施策，結果出現了人口流入城市房地產行情的大幅轉暖，像蘇州這樣的城市更是出現了搶房的現象，搞得前段時間中央再次重申“房住不炒”的政策，進一步保持樓市嚴調控的要求。

3、資本都是逐利的，資金流向房地產有三大原因

實際上，樓市價格處於高位在某種程度上已經是大眾的共識，此時買入樓市資產，風險還是很大的。然而為何資金還在不斷大量進入樓市？一是沒有更好的渠道，無論是理財還是股市、債市，收益的確定性都不是很高。二是因城施策的政策，讓人口流入城市有了房價上升的理由，而對比效應又讓其他城市有了跟隨的理由。三是經過近3個季度的調整，樓市本身就存在技術性反彈的需求。在這三大因素驅動下，2019年一季度，樓市行情算是很火爆了。

所以，個人認為這個住房貸款餘額增速雖然略有下降，但真的說明不了什麼問題，如果哪一天這個增速降到個位數或者出現負增長，才算真正的有說服力，說明房地產市場的資金流速在下降，而目前仍然加速的，只不過這個加速的速度稍微慢了一點點而已。

遁逃者

作為銀行內部人士，給大家講點實際情況吧，

首先，從銀行房貸業務角度，並沒有感覺到有任何異常

貸款買房的人仍然很多，如果看一看央行近公佈的近三年的數據，2019年一季度，房地產貸款餘額40.52萬億，同比增長18.9%，2018年一季度，房地產貸款餘額34.1萬億，同比增長20.3%，2017年一季度，房地產貸款餘額28.39萬億，同比增長26.1%，也就是說，房貸餘額還是逐年增加的，只是增速放緩了，這在實際中是很難感覺到的。

其次，房貸餘額的增加，主要有兩個原因

第一是貸款買房的比以前多了，比如平均一套房子100萬元，貸款80萬，100個人貸款貸款餘額就增加8000萬，而120個人貸款就是9600，第二個是房價上漲，還是100萬的房子，漲到120萬，貸款額度也會由80萬漲到96萬，同樣是100套房子，房貸也會增加100*120=9600萬，近三年，我所在的城市房價雖然也是一直在上漲，但從去年年末開始，漲速明顯放緩，甚至有略微下降的趨勢，所以房貸餘額增速放緩，也不奇怪。

最後，在房貸餘額繼續增加的同時，銀行申請提前還款的人明顯增加了

我想原因可能有兩個，第一是很多人覺得房價到達了頂點，這幾年買的房子賺錢了，賣出落袋為安，第二，一季度股市賺錢效應明顯，也不排除有人賣房炒股，局部來看，貸款餘額就“下降了”，但綜合來看，房貸餘額總體還是上漲，是指增加的少了，增速放緩了。

所以，總體來看房貸餘額還是明顯增加的，但是因為房價可能迎來拐點，以及其他因素，增速確實放緩了。

鑫財經

從央行報告的數據來看，一季度個人住房貸款餘額26.87萬億元，同比增長17.6%，增速比上年末低0.2%，增速創近3年新低，這背後反映的也是居民購房的節奏已經告別了此前兩年的瘋狂，趨於平緩，這一幕是和最近三年房地產市場的變化相符的。

從2015-2017年，原本各地城市房地產庫存過剩嚴重，房價出現下降跡象，但是在去庫存的名義下，大量的棚改資金湧動，加上信貸的支持力挺、鼓勵農民進城買房的大背景下，房地產市場突然又活過來了，並且上演了去庫存下實現房價飛漲的一項世界經濟奇蹟。然而經過該輪的房地產市場收割，基本上目前市場存量有能力給首付買房的基本上已經買了，並且承擔了二三十年的房貸，未來很長一段時間都失去足夠的購買力，而在2017年底對房地產定調“房子是用來住的，不是用來炒的”後，各地城市加速推進限購、限貸，乃至五年限售條件，炒房的資金也基本不再熱衷買房炒作賺差價了。

此前推動房價上漲的關鍵力量——棚改在2019年計劃開工量更是腰斬級下降，房地產市場將失去一大推動力。

在這些大背景的變化下，今年一季度個人住房貸款餘額增速創近3年新低，也就不足為奇了，接下來還可能越演越烈。

源自風生焱起的個人分析，歡迎關注本賬號以便獲取更多財經知識

風生焱起

現在中國處在房地產崩盤的前夜！中國的生態環境處於崩潰邊緣，各行各業都已過剩，經濟已經到頂，中國的房地產泡沫空前絕後，今後幾十年的房子都已經蓋完了，據統計中國大城市的高樓大廈幾乎夠三十億人居住都綽綽有餘，中國收入房價比是日本當年房地產崩盤時的兩倍，崩盤是肯定的事！中國經濟也要受其所累，出現經濟倒退都是大概率的事情！當年股市在六千點時，很多專家還在鼓吹可以漲到一萬點，結果是降到了一千多點，直到現在也還是在三千點左右徘徊！物極必反，這是恆古不變的自然法則！

幡然志清

這兩年不能買房。房價是假按揭虛火，限購時很多公司形式買房就是證明。房地產涼冰凍在即。港跌，深圳斷供明顯增加，全國公積金逾期明顯增加，移動營業額下跌，汽車手機銷量下跌，廣東消費量下跌，老齡化惡化，經濟沒起色，失業壓力大，買房找死，斷供者越來越多。西安樓盤開盤幾百套只有幾個人去買。

softThink

現在中國房價出現了“雙背離”這個世界上獨一無二的奇葩現象，即房價與建房成本嚴重背離，房價與絕大多數人民群眾的收入嚴重背離。高房價是各利益相關方聯合操縱的結果，目的就是為了吸乾絕大多數剛需購房者的血汗錢，用房地產作為工具，殘酷壓榨掠奪絕大多數人民群眾的財產！

房子是生活必需品

開始降落啦！房子是住的，不是用來炒的。歐美國家沒有一個靠房地產政策長期持久的拉動經濟，甚至以後工業也會降落，第三產業，創造自己的品牌，民族的才是世界的，自己一流的才是世界的。你看看奔馳，勞斯萊斯，西門子。中國格力，海爾，三一重工。衣服老外多的是，中國沒有

忍功心路不虧

用＂數據＂證明城管偷懶了，都不加班了！！！

關鍵字: 餘額 住房貸款 一季度