（軍運會比賽場地之一：江夏八分山）
2019年的這個春天，我們再次見識到風口城市的爆發力：僅僅在4月，杭州爆出4.5萬+地王，武漢兩天賣地310億，合肥兩天攬金210億，南京三個區域地王刷新，蘇州驚現3萬+地王直追上海.....新一線城市集體飆車， 讓老司機們心慌慌也心癢癢，資金佈局的重點城市，就是大家眼中的藍籌股。
臨淵羨魚徒增遺憾，把握當下才有未來。問題來了，武漢這麼大，哪裡才是下一個風口？這是個好問題！面對東南西北不斷擴張的城市邊界，一堆“後花園”湧起的誘惑，迷惘的不僅有吃瓜群眾，更有身處其中的投資決策人。
但最近，隨著萬億級大健康產業規劃出爐、光谷南大健康產業園落子江夏，政國策認為，我們已經有了一個較為清晰的答案，下一個風口，就是武漢的南部新城，為什麼？
01 城市可持續擴張的三個條件
在這之前，我們可能需要探討一下，城市擴張到底是“攤大餅”還是可持續高質量發展的區別在哪裡?
截至2018年，武漢常住人口1108.1萬人，比上年增加18.81萬人，增量超過北京上海，但這不值得驕傲，畢竟，作為國家中心城市，武漢遠景規劃目標是1600-1800萬，在一二線爭搶人口的殘酷大戰中，在打造國際化都市的征途中，武漢要想快人一步，取決於三個方面的制約因素。
一是資源稟賦。武漢面積8494平方公里，水域面積2205平方公里，生態限制區1814平方公里，根據統計，2018年武漢建成區面積1217平方米公里（含三環內水域面積），不同於北京上海因水資源、開發強度等原因進行人口控制，水資源豐富的大武漢，有足夠的建設用地，再承載500萬以上人口，現在的城市擴張是著眼於未來，未來還需要武漢反哺，拉動城市圈協同發展。
二是配套水平。水電氣、交通、教育、醫療供給數量與質量，決定了城市居民的生活水平，以及可持續發展的吸引力。武漢科教醫療底蘊深厚，優勢仍未充分發揮，這方面正在對標上海，比如同濟協和不斷新建分院，育才、華師附小遍地開花，實現優質資源共享，平衡區域差別。而向世界地鐵城市衝擊的武漢，五年後通車裡程有望達到606公里，較目前翻一番，環線過江大橋齊頭並進，不斷拓展城市邊界。
三是產業吸納。一年吸引幾十萬人口，聽起來很美，但人來了幹什麼？怎樣把人留得住，這取決於產業結構、就業水平。如果繼續依靠鋼鐵汽車等傳統制造業，不僅產業結構單一，也無法提供競爭力的收入，吸引不了外來人口，也留不住人才，這才是最大的挑戰。
對比實際現狀，前兩個因素武漢都具有一定潛力，而產業集聚和發展能力，才是決定武漢發展速度與高度的關鍵，也決定武漢能否成為吸引1600萬人口的超級都市。
（位於武漢黃家湖的軍運村）
當下的武漢，正在通過地鐵交通戰略、公共資源均衡佈局、產業升級產城融合等手段，打造新的宜居宜業板塊，推動城市的有序擴張和更新發展，吸納外來人口安居樂業。
符合這些條件的區域，才有資格成為真正的風口，以這一標準，我們可以預見，萬億級大健康產業重點佈局的武漢南部新城——江夏鄭店，正是這樣一個風口區域。
02 武漢第五個國家產業基地來了
4月8日，首屆世界大健康博覽會在武漢舉行，70個簽約項目投資金額1323.2億元。更重磅的是，武漢大健康產業發展規劃正式發佈，要打造第五個國家級產業基地，建成世界級萬億大健康產業集群。
規劃提出，要將大健康產業集群，打造成光谷光電子、車都汽車之後的第三個城市經濟增長極，到2025年，大健康產業總收入8000億元，新培育100億級企業5家-8家，其中500億級企業2家-4家。
其中，構建“一城一園三區”新格局，以光谷生物城作為驅動核，“一園”就是98.1平方公里的光谷南大健康產業園，力爭在未來10年，引進100家規模以上大健康企業，打造1000億級產業集群，吸納5萬人以上就業。
值得一提是，最重要的發展核心區——鄭店大健康產業綜合區佔地85平方公里，將充分依託中科院P4實驗室、國藥集團等機構，佈局“一環一心四軸五區”，建成武漢市萬億級大健康產業重要承載地。
（以鄭店為核心的光谷南大健康產業園）
這就厲害了！在這之前，武漢已經佈局了國家存儲器、網絡安全人才與創新、新能源和智能網聯汽車、航天產業四大國家級產業基地，成為城市轉型升級發展的強大動能。
2019年一季度，武漢GDP實現8.4%的增長，高於全國全省，為2016年一季度以來13個季度新高， 四大國家產業基地功不可沒：國家存儲器基地完成投資10.3億元；國家網安基地培訓區一期已封頂；國家新能源和智能網聯汽車基地年內將具備測試車輛上路運行條件；國家航天產業基地火箭總裝總調中心、航天科工等項目持續推進。
現在，嚐到甜頭摸到竅門之後，武漢正式將第五個國家級產業基地落子江夏，推動南部新城的升級發展，目前，泰康集團、中國生物等10家大健康產業企業，已與江夏區政府簽訂了總投資超過529億元的合作協議，隨著江夏產業的全面升級，也標誌著城市發展下一個風口的出現。目前武漢打造“133”——即“1個主城+3個副城+3個新城組群”城市空間格局。在這3個新城組群中，距離市區最近的南部新城，地處武漢南大門，坐擁光谷、車都2大國家開發區，利用交通優勢，重點發展科研、現代物流、旅遊休閒等產業，已經具有相當的產業基礎。
南部新城還有一個巨大優勢，就是背靠光谷這個超級IP。當年的光谷進行了6次託管，整合了江夏洪山等區域，才有了518平方公里的規模，由於光谷的超常規速度，此前武漢市已經在醞釀，進一步託管以江夏為主的南部新城區域，擴容至1059平方公里的“大光谷”！
長三角一體化戰略公佈之後，蘇州杭州無錫的發展一日千里，如果南部新城也成為大光谷的一部分，可以想象一下.....實際上，現在以光谷生物城作為驅動核，推動萬億級大健康產業、第五個國家產業基地落地，無論產業外溢還是戰略佈局，光谷與南部新城一體化的趨勢已經不可阻擋。
湖北省社科院經濟研究所專家匡緒輝認為，“江夏區集聚區位優勢、人才優勢、生態優勢於一體，未來發展必將更高更遠，可謂是下一個‘杭州餘杭區’”。
03 產業向南 城市向南 風口向南
武漢一直享有“大武漢”盛名，不過由於江湖的天然阻隔，受制於交通不便，大部分武漢人活動的區域其實非常之小，“武昌漢口異地戀”並不是玩笑。
但這兩年，我們明顯感受到武漢“更大了”。這背後，是以地鐵為代表的交通網絡，實現了三鎮融合發展，使得人口移動更快，企業佈局日益遠離傳統中心，伴隨而來的，就是新城區不斷崛起，熱點板塊不斷走進我們的視野。政國策相信，江夏鄭店，將是一個逐步被大家認識、認知和認同的區域。
從交通通達看。作為武漢南大門，地處光谷和沌口兩大國家級開發區之間的鄭店，區位交通優勢明顯：武深高速已於去年底通車，南四環線、107國道擴建工程將於今年完工，加上已有的青鄭高速、武昌大道，鄭店板塊作為武昌南門戶的地位將更加突出。
從發展趨勢看。得益於軍運會的強力推動，城市向南發展加速，特別在地鐵方面，江夏領跑整個武漢新城區，目前，江夏藏龍島通車地鐵2號南延線，江夏紙坊通車27號線，年內，黃家湖軍運村8號線三期將率先通車，後期，白沙州5號線通車之後，繼續延長至鄭店的15號線，已經納入整體規劃。
4月29日，保利承建的軍運村正式竣工，當你站在黃家湖畔向南遠眺，你可能不知道，不遠處的群山，就是位於鄭店273米的八分山，你也許不清楚，雙向八車道的黃家湖大道升級改造之後，向南繼續延長到鄭店的山湖大道已在醞釀中。
當上述規劃陸續實現，跨越山水阻隔，一馬平川，消除地理與心理距離，以鄭店為標誌的南部新城，將與武昌主城構建30分鐘生活圈，並在國家級大健康產業的推動下，成為產城融合發展的新標杆。
這樣的風口，是不是有點熟悉的感覺？
沒錯，當年的光谷東，就是一個鮮活的案例，並不遙遠的五年前，很多人還不屑於光谷東描繪的理想藍圖，對這樣的風口沒感覺。到了2019年，當眾多產業發展壯大、地鐵醫療教育配套相繼落地，人口集聚增長之後，很多人有了“當年愛理不理，如今高攀不起”的遺憾！
如今，地處大光谷輻射區域的南部新城，又成為了新的風口。2018年以來，隨著城市向南、產業向南，以保利為代表的各路資本已經先人一步，佈局包括江夏鄭店的武昌南版圖。
2019年4月，武漢土地市場異常火爆，一個月賣地436億，位居4月全國城市排行榜第一位。特別是武昌南，眾多企業搶的火花四濺，其中，江夏藏龍島土地樓面價超過一萬，驚呆一片。在黃家湖區域，融創、美的置業、金茂先後搶地，總價超過83億，平均溢價率超過50%，實際樓面價最高超過8000元/平方米，這可不是嘴上看好風口，而是用真金白銀來投票了。
不經意間，大家才發現，保利在武昌南潛伏已久：以武昌白沙洲為支點向南直至江夏，保利·新武昌、金地保利褐石公館、武漢軍運村、萬科·保利·聯投理想星光、萬科保利理想城市、保利·和光晨樾，一步步深入武昌南部，下了一盤大棋。
這確實是我們熟悉的保利，一旦認準一個區域，便咬定青山不放鬆。進入武漢18年，保利在光谷、南湖、漢陽都是以多個項目實現集團軍作戰，推動區域更新發展，在搶佔風口的同時，也成就了城市運營商的美名。
特別是在大健康產業落地的江夏，保利更有驚人之舉，將“和光系”高端產品——和光晨樾落子鄭店，“和光”系產品之前只在北京、廣州、杭州等城市佈局，一個小細節，強烈看好區域發展的意圖顯露無遺。
保利·和光晨樾總建面約61萬方，背靠八分山，面朝紅旗水庫，呈環山抱水之勢，項目周邊白雲洞，慈雲寺環伺，其中，秀美勝磨山的八分山，山頂有千年皇家古寺慈雲寺，紅旗水庫是江夏最大的水庫，是一個難得的山水宜居板塊。
當千億級光谷南大健康產業園逐步崛起、武漢第五個國家產業基地全面發力的時候，保利·和光晨樾將以升級的產品和服務，成為鄭店核心區域唯一的品牌房企，為創業創新者提供品質生活，共同分享城市、產業和經濟發展的紅利。
為選擇哪一個風口而陷入困惑，對於武漢人，這是一個幸福的煩惱，跟著保利一路向南，也許是你應該考慮的事情了！
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