房地產開發企業取得的用於開發的土地使用權，設置“開發成本——土地徵用及拆遷補償費”科目，歸集取得土地使用權發生的全部支出，計算其總成本和單位成本，項目開發完成時，將土地成本結轉到“開發產品”科目。
(一）通過競拍取得土地使用權的會計處理
通過出讓方式取得土地使用權的入賬價值通常是土地出讓金加上相關稅費.相關稅費是指涉及的契稅、印花稅，屬於徵用耕地的還涉及耕地佔用稅，印花稅在繳納時計入管理費用。
【例】河北誠信房地產開發有限公司2018年1月10日按所在市土地儲備中心的拍賣公告要求支付競拍保證金5000萬元，1月20日競拍成功，支付拍賣佣金20萬元，通過招、拍、掛方式取得一宗8000平方米的土地，該地塊為非耕地，淨地出讓，出讓金12000萬元，依據拍賣確認書規定，保證金5000萬元抵繳出讓金，剩餘出讓金7000萬元於2月25日支付。3月10日繳納該筆交易的契稅和印花稅，契稅稅率為3%。
2018年1月10日支付競拍保證金，依據土地儲備部門開具的收據和銀行付款憑證，河北誠信房地產開發有限公司進行會計處理。
借：其他應收款——競拍保證金50000000
貸：銀行存款50000000
1月20日，競拍成功支付拍賣佣金，依據拍賣公司開具的服務業發票和付款憑證進行會計處理。
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——土地徵用費200000
貸：銀行存款200000
1月20日，取得土地使用權，依據財政部門開具的土地出讓金專用收據和付款憑證進行會計處理。
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——土地出讓金120000000
貸：銀行存款70000000
其他應收款——競拍保證金50000000
3月10日繳納契稅和印花稅，依據完稅憑證和付款憑證進行會計處理。
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——契稅3600000
管理費用——印花稅60000
貸：銀行存款3660000
【例】接上例，若通過競拍的土地狀態為現狀（毛地），出讓合同規定拆遷補償費用由房地產企業負擔，2018年10月拆遷補償完畢，發生拆遷補償費2000萬元。則：
參加競拍及支付土地使用權出讓金等業務的會計處理同上。
支付拆遷補償款以及支付委託拆遷單位拆遷費的會計處理為：
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——拆遷補償款20000000
貸：銀行存款20000000
補繳契稅。
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——契稅600000
貸：銀行存款600000
【例】接上例，若土地出讓合同標明的土地狀況為淨地，但實際是現狀（毛地）出讓，合同規定拆遷補償工作由房地產開發企業負責，但拆遷補償費由財政部門從土地出讓金中予以返還，土地出讓金扣除農業用地開發基金和手續費等1200萬元，其餘全部返還。2018年5月收到土地出讓金返還款10800萬元。2018年10月拆遷補償完畢，發生拆遷補償費11000萬元。
目前，對於上述業務主要有兩種處理方法。
一種做法是在收到土地出讓金返還款項時記入“營業外收入”科目，支付補償金等費用時記入“營業外支出”科目。
收到土地出讓金返還時，依據收款憑證和財政或撥付單位的文件進行會計處理。
借：銀行存款108000000
貸：營業外收入108000000
支付拆遷補償費時，依據拆遷補償協議、收款收據等進行會計處理。
借：營業外支出110000000
貸：銀行存款110000000
另一種做法是在收到土地出讓金返還款項時記入“其他應付款”科目，支付補償金等費用時衝減“其他應付款”科目。
收到土地出讓金返還時，依據收款憑證和財政或撥付單位的文件進行會計處理。
借：銀行存款108000000
貸：其他應付款——拆遷補償費108000000
支付拆遷補償費時，依據拆遷補償協議、收款收據等進行會計處理。
借：其他應付款——拆遷補償費108000000
開發成本——土地徵用及拆遷補償費——一拆遷補償款20000000
貸：銀行存款110000000
第一種賬務處理的理由是：目前招拍掛制度要求土地以淨地出讓，房地產開發企業的拆遷補償工作實質是代政府進行拆遷，視為向政府提供的一種代理業務。
第二種賬務處理的理由是：目前招拍掛制度要求土地以淨地出讓，房地產開發企業收到的土地出讓金返還款實質是應付被拆遷戶的款項，房地產開發企業只是暫收代付。
兩種會計處理方法都有一定的道理，從長期看兩種會計處理方法對企業的利潤不產生影響。但會計處理會影響稅務機關的認定。從稅收角度分析，當土地出讓金返還款小於拆遷補償款時，第二種方式可以加大土地成本，增加土地增值稅計算時的加計扣除額和開發成本，降低土地增值稅。當土地出讓金返還款大於於拆遷補償款時，則採用第一種方法更有利降低土地增值稅。
具體如何進行會計處理，還要考慮稅務因素，在不影響會計信息的可靠性和相關性的前提下，應儘量減少稅會差異，從而減少納稅調整工作，避免稅務風險。有些地方稅務機關對土地出讓金返還出臺了規範性文件，應予關注。
例如，大連市地稅局發佈的《關於進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號）規定，納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的土地批件、土地出讓金繳費證明以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款後又返還的.不允許計入扣除項目。
又如，青島市地稅局發佈的《房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發〔2008〕100號）規定，對於開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，應抵減房地產開發成本中的土地徵用及拆遷補償費的金額。
依據上述文件，在例題最後一個假定情境下，河北誠信房地產開發有限公司可作如下會計處理：
收到土地出讓金返還時，依據收款憑證和財政或撥付單位的文件作會計處理。
借：銀行存款108000000
貸：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——拆遷補償費108000000
支付拆遷補償費時，依據拆遷補償協議、收款收據等進行會計處理。
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——拆遷補償費110000000
貸：銀行存款110000000
由於河北誠信房地產開發有限公司通過競拍獲得的土地狀況為淨地，依據《國家稅務總局關於明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批覆》（國稅函〔2009〕603號）的規定，出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過招、拍、掛程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計徵契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。由於河北誠信公司繳納土地的出讓金已包含返還用於拆遷補償的出讓金10800萬元，該公司已按11000萬元繳納了契稅，因此只需要就多支付的200萬元拆遷補償費繳納契稅。
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——契稅60000
貸：銀行存款60000
相關政策：
國稅函[2009]603號 國家稅務總局關於明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批覆
北京市地方稅務局：
你局《關於國有土地使用權出讓契稅計稅依據確定問題的請示》（京地稅地[2009]124號）收悉。經商財政部，現批覆如下：
根據《財政部 國家稅務總局關於土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規定，出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計徵契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。
抄送：各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局。
財稅[2004]134號 財政部、國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
為了進一步明確與國有土地使用權出讓相關的契稅政策，推動公有住房上市的進程，現將有關契稅政策通知如下：
一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
（一）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，徵收機關可依次按下列兩種方式確定：
1、評估價格：由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，並經當地稅務機關確認的價格。
2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。
（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
二、先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
三、已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免徵土地權屬轉移的契稅。
財稅[2012]82號 財政部、國家稅務總局關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
經研究，現就近期各地反映的契稅政策執行中若干問題通知如下：
一、對金融租賃公司開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章徵稅。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免徵契稅。
【樊劍英解讀——案 例：A房地產公司為融資需要，將寫字樓銷售給B金融租賃公司，銷售款10000萬元，然後租回使用，每年支付租金1500萬元，十年後該寫字樓產權由A公司以1元購回。誰交契稅？B公司要交契稅，按10000*3%萬元計算。A公司購回時不交契稅，房產證涉及到兩次過戶，B公司還要交一道營業稅（15000-10000-300契稅）*5%融資租賃收入營業稅。
出租人是經銀監會、商務部批准經營融資租賃業務的單位是有資質的單位。有資質的單位無論租賃物的所有權是否轉移，以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減去出租方承擔的出租貨物的實際成本後的餘額為營業額，按5%的稅率繳納營業稅(差額繳納營業稅)，按實際繳納的營業稅額和7%、5%、1%的稅率繳納城市維護建設稅，按實際繳納的營業稅額和3%的稅率繳納教育費附加，按出租人的供應商與出租人簽訂的買賣合同金額和0.3‰的稅率繳納印花稅，按出租人和承租人簽訂的融資租賃合同金額和0.5‰的稅率繳納印花稅，出租人和承租人或與其有關的第三方簽訂的餘值擔保合同免徵印花稅。】
二、以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。
【樊劍英解讀——案例：母公司與政府簽訂招商協議，子公司去籤合同，誰交契稅？子公司。】
三、市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋，居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免徵契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定徵收契稅。
【樊劍英解讀——案例：A房地產公司拆遷中，B個人房屋被徵收，獲取貨幣補償100萬元，再次購房，購房價款90萬元，則新購房免契稅。購房價格120萬元，則（120-100）*3%徵收契稅。B獲取房屋補償，不支付差價，則不徵收契稅，支付20萬元差價，則徵收契稅。
財稅[2005]45號規定：二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當於拆遷補償款的部分免徵契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分徵收契稅。沒啥實質變化，拆遷字眼變徵收了。】
四、企業承受土地使用權用於房地產開發，並在該土地上代政府建設保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。
【樊劍英解讀——代政府建設保障性住房，一樣交契稅，誰讓你承受呢？有優惠嗎？全部土地使用權成交價格。計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格=出讓金+代政府建設保障性住房成本，真虧!】
五、單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發生轉移，不徵收契稅。
【樊劍英解讀——當然不徵收了，A個人想增資自己的B公司，只要不是房屋、土地，則不徵收契稅。
財稅[2012]4號文第八條資產劃轉規定：對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免徵契稅。同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免徵契稅。
一個是劃轉，一個是增資，增資徵收契稅。
吉林省地方稅務局公告2011年第2號 關於契稅徵收若干具體問題的公告
一、關於如何確認企業投資主體改變問題 《財政部國家稅務總局關於企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）文件第一條第一款所稱“不改變原企業的投資主體”和第四條所稱“投資主體相同”，是指企業改制重組過程中投資人名稱和出資比例均不發生改變。凡改變上述兩項內容的，均屬於投資主體發生改變。】
六、個體工商戶的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下，免徵契稅。
【樊劍英解讀——案例：A將自家商鋪轉移至自家開的老A快餐店，都是自家的，免徵契稅，如果是B將他的商鋪轉移至老A快餐店，不是自家的，徵稅。三年後老A快餐店倒閉註銷，房子轉移給老A，老A 免徵契稅。】
合夥企業的合夥人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合夥企業名下，或合夥企業將其名下的房屋、土地權屬轉回原合夥人名下，免徵契稅。
【樊劍英解讀——個體工商戶與合夥企業一個性質，不難理解。】
本通知自發文之日起執行。《財政部 國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅[2005]45號)第二條同時廢止。
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