編者按：做商業永遠離不開“人”，人的需求永遠是推動商業發展的核心要素。在華中，集聚多方資源的省會城市如武漢、長沙、南昌的商業地產發展一路高歌，持續高漲。然而，以襄陽、宜昌、株洲、衡陽、贛州、九江等為代表的百萬人口級別的地級市，商業還完全停留在百貨階段，有的剛剛迎來購物中心模式。他們有良好的經濟、文化、教育、交通基礎，有巨大的人口撐腰，商業的關注度卻遠遠不夠，未來潛力亟待激活。對此，贏商網獨家策劃《百萬人口撐腰 華中地級市商業發展幾何？》系列報道，走進17個地級市城市商業發展。
鄂州，是歷史悠久的古城，在春秋戰國時期，楚王熊渠分封其子熊紅到鄂州為鄂王，修築鄂王城，這也是湖北簡稱“鄂”的由來。鄂州是湖北省面積最小、人口最少的地級市，是武漢城市圈和長江中游城市群重要成員，鄂東水陸交通樞紐之一。此外，鄂州市為湖北省第一批改革開放試驗區，空港型國家物流樞紐承載城市，承擔著頗多重任。
人均GDP湖北前三 消費潛力仍需激活
時至今日，說起鄂州，大多數湖北人對其印象是“小而美”，以及梁子湖赫赫有名的大閘蟹。從區域人口來看，鄂州市轄鄂城、梁子湖、華容3區，全市面積達1594平方公里，常住人口107.77萬人，可以說是一座典型的百萬人口城市。今日，贏商網將視野聚焦在這座美麗的城市，關注這座城市裡的商業發展。
武漢近鄰，交通便利
鄂州位於長江經濟帶的中段，處於湖北省東部，長江中游南岸。西鄰武漢，東接黃石，北望黃岡。有四條高速（滬蓉高速、京珠高速、大廣高速、漢鄂高速），“井”字型分佈；有11條通道與武漢對接，與武漢融為一體。武九鐵路穿境而過，溝通京廣和京九，值得一提的是，鄂州火車站點有鄂州站、華容站、華容南站、葛店南站、花湖站、鄂州東站，多達六座。
武鄂黃和武鄂岡兩條輕軌並經全域；共享武漢火車站和天河機場，公路交通網絡密度居湖北省第一；長江航道鄂州段全長80.1公里，豐水期水深50-65米，可通萬噸級船舶；枯水期水深30米，可通航5000噸級船舶。
千億城市，人均收入高
2018年，鄂州市實現地區生產總值1005.3億元，比上年增長8.2%，首次突破千億元大關。規模以上工業增加值增長7.4%，全社會消費品零售總額增長12.5%。
城鎮、農村常住居民人均可支配收入達31751元、17510元，分別增長8%、8.3%。在2018年湖北省各市GDP排名中，鄂州人均GDP僅次於武漢、宜昌，位列第三。
消費升級，大有可為
2018年全市社會消費品零售額完成379.04億元，同比增長12.5%，增速連續12個月領跑全省。隨著居民對生活質量要求逐步提高，消費結構升級明顯。其中，家用電器和音像器材類同比增長212.0%；體育、娛樂用品類同比增長29.7%；化妝品類同比增長29.2%。
2018年全市通過網絡消費完成零售額186.82億元，同比增長41.2%，佔全市社會消費品零售總額的49.3%，拉動社會消費品零售總額16.2個百分點。
鄂州商業大探查：成也武漢，敗也武漢
一切商業都圍繞著人來進行。
鄂州市人口剛過百萬，且不均衡的分佈在三大轄區。據鄂州市人民政府數據顯示，2018年末，全市常住人口107.77萬人，其中，城鎮71.03萬人、鄉村36.74萬人。從鄂州現有商業項目來看，鄂州零售業仍以百貨為主，商業項目發展較緩慢。
就鄂州民眾日常購物而言，中百、中商、武商三大商業巨頭仍是首選。除此之外，開業較早的銀泰百貨、新世界購物中心以及正在改造升級的新亞太廣場已成為鄂州人的集體記憶。
近幾年，購物廣場開始在鄂州興起，逐漸改變了鄂州零售市場格局。贏商網收集了鄂州主要商業項目，以此一窺鄂州商業全貌。
小體量為王
鄂州市商業項目體量分佈圖
從體量來看，毫無疑問，在鄂州市場最主流的仍是小體量項目。在統計的14個項目中，僅鄂州聚福廣場一處體量較大，達到10萬㎡。各大開發商默契的選擇開發小體量商業項目，其一源於鄂州市場容量有限，其二則是消費人群較分散，其三是本土開發商資金有限。
本土開發為主
鄂州市商業體開發企業佔比
從開發商來看，鄂州商業項目開發多由本土房企完成，如鄂州鴻澤房地產開發有限公司、鄂州聚富居置業有限公司等。值得一提的是，相較武漢國際廣場、薈聚中心等成熟、獨立的購物中心，本土企業所開發的多為城市綜合體，購物項目多為配套設施，如聚富廣場、豪威城市廣場等。
進入鄂州的外來勢力主要有三家：銀泰、芬琴集團以及恆大地產集團。作為知名百貨品牌，湖北首家銀泰百貨即選擇在2008年落子鄂州，卻在今後的十年間，未有其他動作；2017年，由芬琴集團開發的奧特萊斯正式在鄂州開業。據其官網資料顯示，芬琴集團創建於1979年，其業務主要集中於三個領域：時尚、零售和房地產開發。該集團目前管理著20多個開發項目，總面積逾60萬平方米；作為國內實力最強勁的地產集團之一，恆大近幾年來在鄂州多處佈局。除住宅項目外，恆大文旅產業拳頭產品恆大童世界選址鄂州市紅蓮湖新區，正在建設中。
迎來爆發期
通過近十年來鄂州開業的商業項目，可以看出在2015年前鄂州商業發展較緩慢，新開業入市項目較少。自2015年起，鄂州商業迎來一個爆發期。
自2015年起，鄂州開始由百貨時代逐漸進入購物廣場時代，項目開業速度加快。隨著南浦國際廣場於2015年1月正式開業，鄂東廣場、吉時宇城市廣場等一大批項目開始入市。此外，在2019年預計將有三家購物廣場開業。
武漢，過不去的檻
作為湖北“8+1城市圈”的一員，鄂州實在離省會城市武漢太近了，在社會、經濟等方面深受影響。就交通而言，據媒體消息，武漢地鐵11、19號線和光谷有軌電車T2、T9等分別延伸至鄂州市，地鐵“雙城記”即將在湖北實現。
一方面，由於鄂州臨近武漢，諸多商業項目紛紛選址鄂州，藉此輻射武漢。以佛羅倫薩小鎮武漢名品奧特萊斯為例，雖名字裡面帶有武漢二字，實際上其坐落於鄂州市華容區葛店開發區，也符合奧特萊斯多選址郊區的規律。葛店位於武漢、鄂州交界處，與武漢僅一橋之隔，武漢客群來此非常方便，該項目還為往來客人提供免費接駁班車。此外，與武漢相比，鄂州地價較低，頗具價格優勢。
另一方面，與武漢成熟的商業發展相比，鄂州商業仍然處於欠發達階段，購物中心以小體量為主，市場以中低端商品為主，無法完全滿足不同階層鄂州人的消費需求，且離武漢較近，使得大批消費者向武漢外溢，對鄂州本土零售業造成衝擊。
對於國內諸多商業地產巨頭們來說，如果想要進入鄂州市場，需要思考如何建立自己的獨特優勢以抵禦武漢的巨大虹吸力。
鄂州商圈分析：存量不足，未來可期
商圈的形成需要人口聚集度+流動人口密集度+商業體的容積，商圈在形成的過程中將會產生巨大的吸納作用，凝聚周邊的人流、物流與財富。就鄂州而言，商業項目存量本就不多，可以集聚在一起構成商圈的極少，僅存在於鄂城區。
南浦路商圈：以南浦路為核心，南自文星大道、北至武昌大道、西起江碧路、東到古城路，形成了面積約1平方公里範圍的傳統商業中心。這一商圈周邊密集居住著大量人口，且分佈有多個農村客運站，便於農民進城購物。南浦路商圈以新世界購物中心、銀泰百貨及周邊的明堂小市場為核心，這一區域也是鄂州最為核心的商圈，能夠滿足鄂州民眾絕大部分需求，也是鄂州鋪面租金最高的區域之一。
城西商圈：除南浦商圈外，鄂州還有以豪威城市廣場和五金機電城為核心打造出的城西商圈，據悉，豪威城市廣場規劃總佔地約828畝，將成為超大型星級城市商業綜合體。其中一期項目包括兩大主體商場，豪威奧特萊斯購物中心、豪威國際傢俱建材廣場、時代金球影城、臺灣商品城、生態美食一條街、SOHO公寓、服裝百貨一條街、GMS綜合大型超市。該項目以“一線品牌、三線價格”的經營理念，滿足當地及周邊城市的消費者一站式購物需求。
未來可期
在未來，鄂州也面臨著新的發展。
◆臨空經濟區
順豐機場正在鄂州如火如荼的建設中，4月8日，一則消息又讓鄂州市民頗為激動。4月8日，經湖北省人民政府批覆，湖北省發改委下達了《省發展改革委關於印發鄂州市臨空經濟區總體方案的通知》，正式發佈《鄂州市臨空經濟區總體方案》，為加快推進鄂州市臨空經濟區規劃建設奠定了堅實基礎。
預計到2025年，年航空貨郵吞吐量達到245萬噸，年旅客吞吐量100萬人次，客運消費性服務體系及生活出行配套設施基本完備，集聚一批具有國際競爭力的知名品牌和優勢企業，有力支撐鄂州、輻射帶動周邊區域發展，經濟總量達到1500億元，實現稅收120億元。
◆葛店經濟開發區
鄂州葛店經濟開發區是國家級開發區，西臨武漢，東靠鄂州。葛店經濟開發區在光電子信息產業、電子商務產業、生物醫藥產業等高新技術領域均有發展，且臨近武漢東湖高新區，擁有豐富的科技與人才資源。在交通上，城際鐵路、城際公交和武漢地鐵11號線已形成葛店連接大武漢的通勤圈。
正是出於對這一區域的看好，房地產商們已聞風而動，恆大、新城、綠地等知名房企均在此拿地開發。除了武漢佛羅倫薩小鎮小鎮，未來將有更多知名購物中心落地。
相較於老城區核心商圈，這兩處仍是價格窪地，隨著經濟快速發展，大批資金、人群的湧入，未來有望發展成鄂州新的商圈。
鄂州代表項目解析
佛羅倫薩小鎮
商業建築面積：4萬平米
開發商：芬琴集團
小鎮薈萃了超200家來自意大利、歐美及中國的知名品牌，提供全年平均2折起的頂級名品，旨在打造更完美的購物體驗。“奧特萊斯——武漢佛羅倫薩小鎮”位於鄂州葛店開發區葛店南站旁。項目總投資10億元人民幣，佔地約12萬平方米，一期建築面積約4萬平方米，擁有近3300個停車位。代表品牌有PARDA、coach、furla、CK、lee等。
銀泰百貨(湖北鄂州店）
商業建築面積：1.8萬平米
開發商：銀泰商業集團
銀泰商業集團起源於1998年由沈國軍先生於杭州創立的銀泰百貨（武林店），旗下涵蓋百貨、購物中心等業態，是中國傳統零售百貨行業的領導者、變革者及推動者。
銀泰鄂州國貿店是銀泰百貨進入湖北的第一家連鎖門店，對銀泰百貨"佈局湖北"的戰略具有重要意義。該店位於鄂州市核心的南浦路商業區，商場建築面積1.8萬平方米，於2008年4月25日正式開業，分為地下一層和地上四層，場內品牌200餘個。代表品牌有歐萊雅、歐詩漫、佰草集、丸美、金利來皮具、屈臣氏、紅蜻蜓、波司登、馬克華菲等。
鄂州聚福廣場
商業建築面積：10萬平米
開發商：鄂州聚福居置業有限公司
聚福商業廣場整體商業定位為“鄂州首席一站購物綜合體”，業態結構以“大型國際品牌超市、中西式品牌餐飲、國際知名院線、兒童娛樂、健康生活”等5大模塊為主，以消費產業等商業配套為輔，從商業功能上滿足“體驗+休閒+服務”三大模式，突出規模和人氣，5+1模塊業態各異又相互關聯。聚福商業廣場科學規劃、合理搭配，全場劃分為多個經營主題區域，形成“同業差異，異業互補”的空間佈局。
鄂州南浦國際廣場
商業建築面積：4.6萬平米
開發商：湖北南浦置地投資有限公司
南浦國際廣場位於南浦路56號，是一家集購物、餐飲、影視於一體的全業態購物中心，代表品牌有跡度女裝、樊文花、馬路邊邊、安歌迪童裝等。公司承襲精品百貨管理模式，以“時尚生活、真情服務”為經營宗旨，以優質商品和專業管理團隊塑造企業特色，以顧客生活形態為導向開展豐富多彩的銷售活動，深受消費者讚譽。
恆大影城
商業建築面積：1萬平米
開發商：恆大地產集團
恆大影城是恆大社區商業拳頭產品，也是鄂州東部區域首家將購物、娛樂、餐飲集合一體形成一站式的商業中心，會從購物環境、消費檔次全面提升，將成為鄂州東部區域的商業標杆。作為鄂東區域最大型的社區恆大首府的配套商業，恆大影城擁有大量消費人群。從其業態規劃來看，一樓為生活主場，分佈有超市、小吃及精品零售；二樓為體驗主場，分佈有兒童遊樂、主題餐飲及教育培訓；三樓為恆大影院，填補了鄂州高端影城的空白。
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