好久沒分享知識星球的內容了。
今天摘選了一部分有意思的。
和大家分享下。
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1、剛需抓緊上車買房，是對還是錯？
很多人說，剛需買房就馬上上車，別看價格。不著急的就是偽剛需，可以等兩三年。
這種說法真的是大錯特錯，還有很多人信……
從經濟學來說，剛性需求（Inelastic Demand）是指在商品供求關係中幾乎不受價格影響的需求。 飯貴了便宜了你都要吃，水貴了便宜了你都要喝。因為你要活下去。這才是剛需。
但是房子貴了便宜了，你都要買嗎？
住才是剛性需求，為了住，可以租房，可以借宿。買房不是唯一的選擇呀。 在北京大漲之年，20多萬套的二手房成交量，淡季就變成了10萬多套的成交量。剩下的10萬人還分剛需和偽剛需嗎? 買房不過都是為了資產增值保值罷了。
你買的時候，房子是你的，70年產權的土地是開發商花大價錢通過土拍得來的。不管你買房的目的是什麼，但是你買的房子包含了居住屬性和金融屬性。
無論強調多少次你目的是用來住，但是金融屬性是杜絕不了的。即使你不賣出，不抵押，房子依然有金融價值！所以，千萬別看自己是剛需還是偽剛需，而是看市場行情。
房價已經漲到頂點的時候，哪怕是沒房子老婆就要跟人跑了，也彆著急買，等下跌再買。比如2017年3月份的北京。 房價馬上要有回暖氣象，很有可能是大漲前奏的時候，即使沒太多錢，只要月供沒有斷供風險，即使借錢也要抓緊買。 捫心自問，即使是所謂的“真剛需”，你買了房子賠錢了你不心疼? 即使是“偽剛需”，你錯過了上車的時間要多花幾十萬上車你不懊惱?
一切從實際出發！
一切從實際出發！
一切從實際出發！
評論1：抄底的人有幾個能抄到的。有幾個人能分清哪裡是高點。哪裡是底部，什麼時候回暖？大多數都在等待下跌時，等來了全款變分期。
評論2：絕對低點抄不到，相對低點還抄不到嗎。樓市又不是股市，下跌盤整至少也要半年一年，大漲之前至少有半年的時間啟動。只要及時觀察，就不會站崗，也不會踏空。站崗，踏空的點，成交量特別少，是極少數。只要不貪心，只要多跑盤，掛牌的漲跌幅度，成交量，價格走勢，判斷起來真不難。
2、如何看待2025年房價要bao跌的觀點？
跌的風險來源於國外形勢而不取決於國內。
如果沒有國外強大的金融危機、戰爭衝擊，大跌可能性基本上沒有。
再說為啥國內情況壓根不需要擔心，土地是壟斷市場，可以通過土地的出讓調節供需關係，又能夠通過限購限售等強有力的方式減少成交量，冷凍市場。
你可曾看到過莊家拼命做空，自己砸盤的？只有護盤。
所以讀讀中國2000多年的歷史，每一輪戰爭都是圍繞著土地資源展開的。暴跌幾乎是不可能的。
2025這個太精準了，只是提供一種可能性，給大家一個解題思路而已。我也建議大家不要想那麼長遠，或者特別迷戀預測。
比如某大v，從17年調控就一路喊漲，粉絲確實漲了。房價反而一直在跌。
券商2018年房價預測全錯。
易居某博士年年預測打臉。 但是卻不妨礙人家賺錢。
一個合格的投資者，千萬不要預測市場，要學會判斷市場。分析可能發生的情況，從而做到從容應對。
研究宏觀經濟學的首要認知，就是宏觀經濟的結果是由多個原因造成的。 比如2024-2025房價大跌前要出現什麼情況？ 歐洲、美國的格局是如何的? 外匯是否有變動？ 可能的灰犀牛有幾隻？
這些太複雜了，而且是多個原因組成的。千萬不要聽風就是雨。
3、房貸利率高的時候上車了怎麼辦？
今天的文章裡說，如果首套房房貸利率高了，那麼不著急買房的可以再等等。
然後就有一個粉絲問我，2018年鄭州首套上浮30%，他上車了，怎麼辦。
他當時買的鄭州北三環，14000的價格，房貸上浮30%。現在這個樓盤15000左右，房貸可能25%拿的下來。 那麼他虧錢了嗎?其實沒有。
買房要算總成本的。
當時那個情況，他是剛需，買的樓盤價格相對便宜（比二手便宜也比周邊幾個樓盤便宜），房子又處於搖到號算中獎的情況。綜合分析，買下來也就買下來了。沒毛病。
另外再提到一個，大部分人不清楚，文章裡也不讓說的，就是：一旦買房的時候，房貸利率係數高了，比如1.3倍，1.4倍，是不是就永遠揹負著這個係數了? 理論上是。 但實際情況，還可以轉按揭。
具體流程，還是要問問銀行。但是大致步驟就是，等房貸利率係數低了，比如打7折。想辦法弄一筆過橋資金，在原來的銀行申請提前全款還貸，（一般提前一個星期申請）然後提前還完房貸。之後再找另外打7折的銀行，做轉按揭的申請。 全部搞定大概一個月左右。 打算做之前，先跟銀行的貸款經理打好招呼，查徵信、流水一類的。 最後的最後，一般剛需首次置業，到了有孩子也該換房了。所以還款10年內，也懶得折騰。
4、海南和北三縣的投資問題
簡單再次聊聊海南和北三縣。大家問的比較多。
北三縣承接的通州市政府搬遷後的人口外溢需求。海南是改善養老需求。 所以北三縣適合投資，有北漂接盤，海南適合養老，二手房萎縮。
但這兩個地方，有一個共同特點就是長期炒作成風，房價大起大落。目前都是價格腰斬的階段。
我們來簡單對比下香河VS陵水兩個市場。 燕郊作為全國人口最多的一個大鎮，最核心的優勢就是距離北京的地理位置。如果不限購，燕郊二手房會特別活躍，而且有租金需求。（香河可以對標燕郊，又比燕郊多了一層產業支撐。長期一定是沒有問題的。而且抗的住跌，跌了依然有人認這個價格）所以買了不怕跌，不怕站崗，三五年後新房和二手價格一起漲，老子又是一條好漢。
那麼陵水對比三亞。現在三亞是一個什麼狀況呢？老實說二手房市場很萎縮。這就是旅遊市場的先天不足。買家來自全國各地，而二手房交易手續太多了，誰跟你打著飛的來回籤合同？
另外，三亞房價起起落落，10多年來多數二手房都是高位吃進的。這批房子你往低了賣，房東覺得坑，往高了賣，買家覺得坑——質量差，品質也沒新房好，有什麼優勢呢。
再說我來買房是養老度假的，手裡不差錢，還是買新房好。 我身邊好幾個案例，都是三亞房子買了10多年，還是原價賣出的。其實這算好的。還有打七折賣得。三亞新房和二手價格差非常多，七折很常見，甚至五折都有。三亞二手房價格體系還處於紊亂的狀態。自然沒有一起炒作的勢力。
雖然陵水現在價格從最高的二萬七八跌了一萬多，但還是面臨二手房接盤的問題。 最後再說，旅遊地產的租金問題。其實現在最好租的地方還在三亞，小面積的公寓一個月5000是沒什麼問題的。但基本上屬於短租，2-3個月。一年也就靠這一個冬天。這大概是比較能回本的地方了。 至於養老，陵水買入沒什麼問題。海南東優於海南西，北緯18°的熱帶氣候地區最珍貴，所以除了三亞，陵水也可以選擇。
5、北上廣房價翻倍，租金也接近翻倍；像昆明，南寧，貴陽弱二線城市房價翻倍了，租金基本一點不漲。這主要是什麼原因？一個城市的租金是怎樣漲起來的？具備那些條件租金才能有質量的上漲？謝謝！
租金沒有翻倍。北上廣北京漲的最厲害，主要是鏈家高價搶房源再加上去年清理了一大批群租房。
北京向來是年初、畢業季漲兩次價格。
一個城市的租金和外來工薪階層消費水平有很大關係。一個是居民生活水平提高了，租金上漲，另外就是通貨膨脹了，租金上漲。
去年的租金上漲，之所以這麼猛烈，還是資本推動的。因為國家大政策是鼓勵住房租賃，幾乎房地產領域，這是唯一的有政策紅利的市場。
最後的一個問題，太大了。作為房產投資者，更有必要了解下，如何提高租金這類問題更實際。
從一個投資客角度，分析租戶的心理很重要，如果是普通工薪一族，肯定是喜歡住臨地鐵的，交通是第一訴求；
如果是高級白領，舒適度和廚房、浴室、陽臺的裝修很重要。
所以想提高租金，針對以上兩種情況，第一種是多做隔斷，市中心，一房一廳間割做兩間，甚至三間，這類有政策風險；
第二種是搞好裝修，降低硬裝成本，重視軟裝。
在浴室、廚房等非常小的點用心裝修，其他地方就可以馬虎一些，不怎麼花錢的性冷淡風也很有市場，整體風格統一就好。這種方式需要犧牲時間成本。
總體來說，租房也是一門藝術。
你以為包租公每天坐在沙發上看電視數錢，其實他們不是在通下水道，就是在修馬桶、電燈泡的路上。很累很心酸。
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