4月25日晚間，大名城（SH600094）發佈了一季度報告，營業收入同比增長16.5%，淨利潤同比增長323.3%。看上去業績非常亮眼。然而，蹊蹺的是從4月24日開始，大名城就連續跌停，跌勢一直持續到了4月29日。在四個交易日裡，公司業績市值縮水了34.43%，超過85億元市值“蒸發”。
對股價大跌，外界莫衷一是。有觀點認為，獲利資本或離場了。但如果仔細對照公司一季報和同日發佈的《大名城主要經營數據的報告》會驚訝地發現，大名城一季度的銷售金額由2018年同期的13.5億元，增長至27.36億元，增幅超過100%。但同期的銷售費用、管理費用、稅金及附加皆不漲反跌。這和行業其他地產上市企業一季度所表現的財務數據截然相反。
不僅如此，公司一季度的現金流量表中的經營性現金收入流入，也沒有因為銷售額的大幅增長出現增長。上述數據不免讓人對公司披露的財務數據的真實性提出疑問。
為此，和訊房產先後向公司董秘、證券事務代表、品牌總監詢問上述財務蹊蹺發生的原因，但是截至發稿前，上述三人均未對此進行回應。
數字裡的水分
儘管，淨利潤大幅增長，但如果對比大名城2018年一季度和今年一季度的毛利，可以發現公司的毛利其實並沒有增長多少。2018年一季度的營業收入在扣除營業成本後尚有5.53億元的毛利。而今年的營收扣除成本，只有5.66億元。如果以毛利評估，公司的淨利增長是無論如何也達不到323.3%的。
導致淨利潤大幅增長的，是包括管理費用、銷售費用、財務費用以及稅金及附加的大幅支出下降，以及公允價值的增長。其中，銷售費用由4833萬元，降至3425萬元，降幅接近3成。除此外，其他費用均有大幅下降。其中管理費用減少了900多萬元、稅金及附加減少了2億多元、財務費用減少了2000多萬。
但蹊蹺的是，在銷售費用、管理費用等支出大幅的下滑，是伴隨著一季度銷售額大幅增長而發生。一季度，大名城的合同銷售金額達到了27.36億元，而一年前的同期，銷售金額只有13.5億元。
明源地產研究院執行主編艾振強告訴和訊房產，銷售費用、管理費用、財務費用反映的是今年的實際費用支出情況。
這意味著大名城的銷售收入翻倍，但為了實現上述銷售收入所支付的各項費用都在減少。
上述現象和房地產行業目前的普遍現狀並不一致。實際上，多數房企的銷售費用、管理費用，總是伴隨銷售額的增長同步增長的。
以大名城差不多時間公佈一季報的華髮股份（SH600325）為例，季度銷售金額由去年一季度的100.2億元，增加至183.6億元，同期的銷售費用、管理費用也隨之大幅增加。銷售費用增長了83.05%，管理費用增加了61.9%。公司的解釋是銷售規模的擴大，導致管理費用、銷售費用的增長。
不僅僅華髮股份的銷售費用、管理費用，隨著合同銷售額和營業收入的大幅增加而增加，保利地產、新城控股等均在銷售規模大幅增長的情況下，出現了銷售費用、管理費用的同步增長。
這不免讓外界對公司披露的財務數據和經營情況的真實性才生疑問。
克而瑞研究中心香港區域總監洪聖奇說，近幾年，很多房地產企業會通過並表方式增加銷售額，有的通過合併子公司，將部分企業的銷售金額併入到報表，有的則通過並表，將大量的費用轉移出去。
出現銷售金額增加，銷售費用減少的現象，也可能是公司在財務報表裡做了很多處理，導致了上述現象的發生。
蘭德諮詢總裁宋延慶則認為，出現銷售金額大幅增長，銷售費用卻下降的現象還有另外兩種可能，一是發生類似萬科這樣的營銷革命，全部取消代理，改為直銷；二是公司做了一系列處理，將費用轉為營業成本，有效降低了當期的費用。不過，銷售額增長，但管理費用卻大幅下降的概率卻很少發生。
銷售回款率或大幅下降
除了管理費用、銷售費用，沒有隨著銷售額的大幅增加而增加之外，最能反映公司當期實際經營情況的經營性現金流，也讓投資者感覺蹊蹺。
大名城的一季報顯示，公司經營活動現金流入為34.32 億元，其中銷售商品、提供勞務收到的現金僅30.4億元，較去年同期僅增加了9000多萬元。而銷售額增長了八成的華髮股份，一季度的經營性現金流流入較去年同期增長超過六成，其中，銷售商品、提供勞務收到的現金增加了九成。
一季度銷售金額增幅較大的其他房企，如新城控股、中南建設等經營性現金流入，尤其是銷售銷售商品、提供勞務獲得的現金均有一度幅度的增長，只有銷售額下滑的萬科，以及一季度銷售增長不到三成的保利地產，銷售商品、提供勞務收到的現金出現下滑。
事實上，大名城曾在今年接到過上海證券交易所類似的提問。詢問公司2018年1——12月的四個季度，為何每個月銷售商品、提供勞務所獲得的現金，都和當季度披露的合同銷售金額有差異。
大名城在4月30日發佈公告回應說，主要是從認購協議到實際收到銷售款存在時間差，尤其是因為調控政策中限籤合同備案、銀行按揭額度等存在不確定性。
如果上述解釋成立，那麼在一季度銷售金額大幅增長的背景下，大名城銷售、提供服務所獲得的現金僅僅只是較去年同期微增，就反映出一個問題——銷售的回款率或許出現了大幅下滑。
如果這一猜測得到認證，那麼，也就能找到銷售金額大幅增長同時，銷售費用出現大幅下滑的解釋。按照房地產行業的行規，在銷售款沒有完全回籠前，為銷售商品所支付的銷售費用是無法得到確認的，自然也就無法計入到一季報的費用裡。
當然，上述回款率大幅下降的猜測，並沒有得到大名城方面的確認。截止發稿，公司方面尚未就上述問題作出回應。不過，大名城一季報，又自稱公司的回款良好。
究竟是何種原因，造成大名城在銷售金額翻倍增長的情況下，經營性現金流中銷售商品、提供勞務獲得的現金僅僅出現了微增？
真相究竟如何？和訊房產將通過進一步深挖公司近年財報和銷售數據，幫助投資者接近真相。
●資色·深度丨為何眾多金融機構將這家房企評為成長型發展商首選？
●資色·深度丨財務管理升級 陽光經營性現金流超200億元
● 資色·深度｜盈利失意債務承壓 當代置業距離500億小目標還有多遠
● 資色·深度 ｜越秀地產的保守和千億難關
● 資色·深度 | 合景泰富完成全年銷售目標 優質土儲確保規模利潤雙增長
● 資色·深度丨去年真實的盈利增長了50%！現在可能是抄底綠城中國的最好時間
● 資色·深度｜為什麼是碧桂園？
● 資色·深度丨2018年利潤之王：恆大核心淨利722.1億！
● 資色·深度丨世茂2019年銷售額或超2100億 多家券商重申或維持“買入”評級
● 資色·評論丨萬科的人才觀：從海盜行動到大江大海
● 資色·手記｜5年後，孫宏斌還會像現在一樣從容嗎？
●資色·深度丨每股收益內房股領先！美的置業給股東送了一份大禮
●資色·趨勢丨房企轉型難度被低估，地產仍是最賺錢行業
●資色·深度丨業績報顯示禹洲地產重要盈利能力！投行看好公司未來盈利
閱讀更多 和訊房產 的文章
