和平與瀋河

既然是房產號，我們就聊房子。在瀋陽，和平區和瀋河區的房價“一騎絕塵”，讓其他區域望塵莫及。原因很多，簡單列一下：

1，傳統經濟大區。市內五區中經濟最好的就是和平區和瀋河區。鐵西、皇姑、大東的GDP雖然也不低，但是算到人均肯定是不如和平瀋河的；

2，得利於一河兩岸政策。瀋河區、和平區基本壟斷了渾河沿線最好的河景資源。哪裡是最好的河景資源？無疑是南二環沿線。而南二環沿線都是和平區、瀋河區的天價河景房；

3，學區優勢。學區作為房價的重要增長因子，從來都不過時。瀋河、和平作為傳統的教育大區，有七中、南昌、文藝二、文化路、鐵五、和平一、南京一這種頂級中、小學學區。

然而，風光的只是表面。和平區的房價如此之高，大部分貢獻是長白島。瀋河區的房價如此之高，大部分貢獻是金廊。長白島和金廊都走出了瀋陽樓市的獨立行情，將其他區域遠遠地甩在了身後。除了長白島和金廊的學區優勢外，環境和配套也是兩個區域的核心賣點。

而反觀和平瀋河的老城區，能夠拿得出手的地方並不多，和鐵西老城並無二致。成片的老房子萬年不漲，少量的新樓盤像驕傲的公雞一樣矗立在破敗之中。這些區域沒有走出獨立行情的潛質，都是隨波逐流。

哪裡更強？

我們建一個模型。為了簡化模型，我們以青年大街為界，青年大街以西為和平區，青年大街以東為瀋河區。那麼問題來了，你認為青年大街西東兩側的和平區和瀋河區，哪裡的房價更有潛力呢？

1，土地拍賣。

青年大街以西的和平區老城已經鮮有淨地出讓，我們多久沒有聽到老和平區的土地出讓了？但是土地財政不能丟啊，曹仲是和平區最後一座金礦。於是，和平依託於領事館區的獨特性、教育資源的優勢性，傾全力打造曹仲使館區。起手土地就拍出了11050元的建麵價格，這個起步價門檻太高了。長白島和老和平的超級改善人群才可能選擇這裡，投資止步。動輒單價2,3萬的房子單價在奢談投資過分了。

青年大街以東的瀋河區有南塔拆遷“地王”，起拍價就是10200的建面單價，成交價更是高達18300，超越地價第二名40%+。還有位於東瀋河東塔機場萬年搬遷不成的大片區域，今年被列入了瀋河區重點工作。

這麼看來，似乎是瀋河區更勝一籌？

2，學區。

未來學區房究竟會不會走出獨立行情？這個見仁見智。有專家說學區房永遠漲，也有專家說投資要放棄學區房，而且都給出了“充足”的理由。未來多校劃片能否在全國範圍內推行是一個關鍵，而瀋陽本身的重點學區集團化趨勢是另一個關鍵。兩個關鍵因素正好是學區房能否找到獨立行情的內外部環境。從趨勢看，多校劃片和“集團化”都是不可逆的。

上學難，天價學區房都是關乎國計民生的“頑疾”。國家總要解決，多校劃片大勢所趨。但是政策推行的速度和力度要考慮，結合自己的長短線需求。

瀋陽已經吃到了教育集團化的“智慧果”，長白島的大發展、金廊學區房的大發展都離不開教育集團化。試想，如果把長白島和金廊的各大名校分校都換成新學校，比如鐵路六小（鐵路五小）、8中（7中）的亂叫，如何打造學區優勢？靠口口相傳還是建校多年後的升學成績？都太慢了。

這不，瀋河區的招牌學區七中、文藝二的“學區房”又建到了沈撫新區

。我們不去揣測上意，笨理兒想：為什麼瀋河區毫無聯繫的沈撫新區要引入瀋河區的教育資源呢？老百姓說“炒作”，官方說“促進發展”。其實都是一個意思。

一個七中文藝二的名頭能否帶動起一個區域的發展？當然會有促進作用，也難免被冠上炒作的帽子。但是，政策發展就是有偏有向，不可能瀋陽東西南北攤大餅發展，政策也不做區別。大東、於洪、渾南區發展多年，也沒見有個好學校的分校，沈撫新城空城一座卻被名校“相中”。所以，買房是政策市！

3，用腳投票。資本、人才流向能夠提供更加優越的公共服務的行政區域，有資本和人才的長期流入就會立於不敗之地。和平區和瀋河區作為瀋陽傳統的經濟強區，都有著自身的獨特優勢。

和平區有瀋陽最好的大學----東北大學、最好的醫院----醫大一，醫大二、電視臺；瀋河區有故宮、帥府。這些優越的公共服務都是資本、人才流入的重中之重。在這方面我們很難量化出和平區和瀋河區究竟哪裡更好！

最後

那麼，問題來了。用腳投票，假如重來一次，大學畢業的你會去哪裡落戶、發展呢？