下雨的天空65379258
西安作為第九個國家級中心城市，以五到十年這麼一箇中長期看，房子價格一定會是出於上漲階段。
西安自2018年列為國家級中心城市來，目前西安是絲綢之路的起點城市，西部大開發的龍頭城市，特別是對於國家中心城市的定義，是居於國家戰略要津，肩負國家使命，引領區域發展，代表國家形象，參與國際競爭，也是國家對於一個城市目前來說的最高的定位。
長期來看，決定房價最主要的兩個因素是經濟跟人口。
雖然西安目前的經濟總量還不高，但是這兩年可以看出，隨著招商引資的力度不斷加大，各大企業紛紛落戶西安，各項基礎設施也在不斷完善，這兩年西安的經濟增長的速度名列全國前列，追趕超越大發展，未來幾年西安的經濟一定會飛快發展。
這兩年西安寬鬆的落戶政策，也是全國有名。城市的大發展離不開人口的支撐，特別像今年，落戶政策的進一步放開，大部分人都具備落戶條件，現在的西安也是一個常住人口破千萬的特大型城市。
根據經濟學的規律，經濟的增長勢必帶來資產價格的上漲，加上通貨膨脹，每年的貨幣超發，導致錢越來越不值錢，購買力下降，這個也是導致房價上漲的一個很重要的因素。
當然了，未來的房價不會出現之前的漲幅速度，未來長期看房價一定是穩中又漲，特別是在未來幾年，隨著房產稅的出臺，勢必會對房價造成短期的衝擊，但是長期看，房價還是會上漲的。
老何侃房產
如果真的想投資樓市，必須搞懂房地產市場的內在邏輯，然後你就會明白影響樓市價格漲跌的因素是什麼，用這些因素去對應你所在的城市，你就能知道城市房價的趨勢，所以我們主要理清下面幾個問題：
1 房地產市場內在邏輯是什麼？
2 決定一個城市房價漲跌的因素有哪些？
3 投資樓市應該怎麼思考，有哪些角度？
一 決定一個城市房價的內在邏輯
1 房地產市場的本質
房價的漲跌從淺層原因看，是供需關係決定的，居民對房子的需求與地產開發商的博弈。
但是房子是一個特殊的商品，因為它最重要的原材料是土地，而土地的供應並非一個自由競爭的市場，這個本質決定了房地產是一個賣方市場，總體供應量和需求量是不匹配的，理解這一點非常重要，因為從這個總的邏輯你可以理解過去中國房價發展的脈絡，也可以理解未來房價的方向。
2 過去二十年中國房地產市場之所以如此繁榮，是因為以下這些因素：
● 住房制度的改革，二十年前中國是沒有房地產市場的，因為都是單位分房，而從單位分房改為商品房就是把需求的總閘門打開了，從此以後房地產這個怪獸在中國選起了滔天巨浪。
● 銀行房貸的槓桿效應一下子把房地產市場的需求放大了無數倍，本來沒有錢買房的也通過分期付款買房了，現在市場上95%都是貸款買房。
● 人民居住和投資的需求：巨大的人口數量是基礎，80%的農村人口遷移造成的大規城鎮化是核心動力，日益改善的收入水平是前提條件。
● 土地招拍掛制度，過去的土地是不允許買賣的，但是招拍掛制度的出臺是個革命性的舉措，這是房地產的核心。
各位，以上就是中國房產過去之所以繁榮的核心因素。
3 這些因素有變化嗎？
3.1 住房制度改革
過去的二十年，中國的房產供應基本都是商品房，主要是房地產開發商在供應，但是現在卻出現了：
● 共有產權房，這是地方政府提供的產品，
● 小產權也可以進入市場了，這是農民的房子
● 互聯網租房，這是市場的新力量
這意味著房地產市場的供應緊張的局面大大的改善了，房地產市場不再是單一供應，不再是賣方市場。
3.2 銀行房貸制度
過去因為支持房地產市場的發展，所以國家鼓勵銀行房貸，地產開發商從銀行拿了低成本的資金開發房子，老百姓從銀行貸款買房子，如果沒有銀行的支持，不可能有房地產市場的繁榮。
但是現在這個基本條件也變化了，很多的銀行不做房貸了，或者在基準利率上調了50%。
3.3 人口數量與需求變化
肯定有巨大的變化，城市的人口大量增加了，過去中國80%人口在農村，現在50%以上的人口在城市，人均居住面積也發生了根本的變化。
3.4 土地供應量
也有巨大的變化，現在農民的宅基地可以進入市場，與開發商合作開發，可以合法的出租了，地方政府也不在依靠土地作為主要收入來源了。
3.5 其他的變化
過去房子與城市人口的紅利緊密掛鉤，比如小孩讀書，落戶等都需要買房，但現在這一塊也在逐漸的改革，租房也可以落戶，小孩讀書不在與房子掛鉤，所以學區房的價格暴跌。
從以上的簡單分析我們可以看出，中國房地產市場的基本面發生了巨大變化，或者說是逆轉，過去是支持房地產的發展，現在至少是不鼓勵房地產的發展。
這就是總基調，也是國家的大方向，大方向就是趨勢。
趨勢你是永遠打不敗的，只能跟隨。
二 西安的樓市到底怎麼樣？
房地產有個很大的特點，就是區域性，各個城市的情況不一樣，所以有些差別，所以我們來看看西安的微觀情況：
1 房子的房價現狀
從房訊天下了解到，西安2016年10月到2017年10月，房價上漲68%，排名全國第一，超過杭州48%，北京38%。
按月份，西安3月份西安均價：11013元，環比月上漲4%
其中：
城北漲9%，均價11150元
高新區漲6%，均價16546元
城西漲7%，均價10968元
長安漲3%，均價10544元
城內持平，均價12000元
城北漲幅最大，城內持平，房價之所以上漲如此之快，是因為外地人大量湧入，外地人購房佔80%
2 二手房市場
3月二手房均價11784元，上漲2%，但是成交量環比下降39.4%，只有2517套。
在看各區域的分佈：
城北均價8137元，價格環比下降了23.85%
城南均價9157元，價格環比下降了14.28%
城東均價8466元，價格環比下降13.34%
高新區均價12977元，價格環比下降33.8%
城內均價7971元，價格環比漲0.76%
高新區二手房最貴12977元，比其他幾個區新房都貴，但也是下降的最多的，33.8%。
總體來說，西安新房上漲，但二手房下降。
3 貨幣化分房，拆遷量
為什麼一個城市的房價漲不漲要看拆遷量和貨幣化分房政策呢？我介紹給你聽
1 拆遷量大，居民才有新的購房需求
2 如果是貨幣化安置，也就是說可以補錢的話，就是拿錢直接買房，必定推動房價上漲
其內在邏輯是這樣的：政府要拆遷，必定給出的價格比周邊房子要貴，居民才會同意，政府拆了後要做三通一平，這要錢，然後要加上利潤再賣給開發商，開發商把房子建好後再加一部分利潤又賣給居民。
所以房價會越來越高，這些年房價在微觀層面就是這樣推高的，所以聰明的居民應該要補房子，而不是補錢，因為錢會迅速貶值，跟不上房價的速度，比如我杭州的朋友去年接受了貨幣化安置，那時候他周邊的房價才2.5萬一平，現在直接就是5萬一平了。
4 西安的部分拆遷項目
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西安這幾年的建設如火如荼，2017年下半年34個城中村，棚戶區要拆遷：
馬家灣，投資200億
五星村棚戶區，投資65億
萬家村棚戶區改造，投資70億
永祥路棚戶區改造，投資14億
青門小區棚戶區改造，27億
豐禾路棚戶區改造 88億
團結西路棚戶區改造 20億
豐登北路棚戶區改造 12.5億
紡織城南部片區改造 10億
東等駕婆路改造 60億
東小寨改造 45億
姚家村，二府莊城中村改造 80億
魚化工園嶽旗寨改造 36億
昆明路棚戶區改造 5.2億
西安天寶建東街改造 10億
火車站文商旅產業聚集區改造 60億
井上新村 45億
順城港區域更新改造 150億
青年西路棚戶區改造 ，興慶宮片區改造 30億
文藝西路棚戶區改造 16億
朱雀門以東棚戶區改造 12億
...........
算了，還有很多，我就不寫了，
這就意味著西安的房價在短期內必定還會上漲，從新房的價格趨勢可以得到印證，具體漲到什麼價位，漲多久，需要看居民的收入，人口狀況。
5 居民的收入水平，產業狀況
2017年西安居民可支配收入平均38536元，增長7.9%，所以你可以看到，收入比房價上漲速度慢了太多，這就是打工不如炒房賺錢的原因。
2017年西安GDP7469億，增速達到19.38%，為什麼這麼快？
1 招商效果好，招了以下企業
華為全球技術中心
阿里巴巴絲路總部
海航物流集團總部
京東物流總部
亞馬遜AWS
吉利新能源汽車項目
比亞迪
萬達
融創，海康威視
蘇寧
....
全年施工項目5434個，億元以上1925個。
2 資金流入
1-6月
實際利用外資 31.8億美元 增長42%
合同外資8.6億美元 增長128%
引入內資355億元，增長233%
引入民資1275億元，增長88.9%
民間投資3120億，增長11%
登記的市場主體101.59萬戶，增長99%
6 城市人口的數量
因為人口數量決定了最終房價的高低，尤其是人口漲幅與房價漲幅的對比，這個類似衡量股票估值的PEG
西安常住人口807萬，3月份到12月份，落戶西安的人口為244575人，同比增長335%
人才大量湧入
現在全國都在搶人口，因為長遠來看，人口才是城市發展的核心因素，西安 只要身份證，畢業證即可辦理西安戶口
那西安的吸引力到底多大？以下是西安的吸引力
高校密集，中高級人才數量多
西安晉升新一線城市
最具幸福感城市
旅遊城市10強
最有吸引力的旅遊城市
新房價格漲幅是68%/335%=0.2，所以至少從2017年的房價增速與人口增速看
7 西安未來的發展
將重點發展6個產業集群：
新一代信息技術
生物醫藥
新材料
高端裝備製造
航空航天
新能源汽車
到2020年，大西安要從7000億到1.3萬億
三 我們應該怎麼思考房價問題？
從以上的資料可以得出幾個結論：
1 西安的房價短期內大幅度的增長，這主要是幾個方面的因素在共同起作用：
人口的大量流入引起的購房需求
大量的拆遷安置引起的購房需求
GDP高速發展
城市本身吸引力引入大量人口
2 未來會不會繼續漲？
從拆遷的工程量和大量湧入的人口看，需求是巨大的，所以未來二到三年房子的價格必定會繼續漲，儘管有各種各樣的打壓政策，但至少在短期的3年內是抑制不住的。
對比其他省會城市來看，11000的均價並不高。
3 西安房子值不值的投資？
這分二種情況
第一，如果你是去博房價升值上漲，可以買，因為核心因素我都幫你分析出來了，至於買不起的，不認同的不要罵我，我並不贊同房價漲，至少客觀的分析問題，這不是你願不願意的問題，而是你如何面對的問題。
但是有一定的風險存在，記住你是在投機，
風險主要是二個，一個是每個月要貼錢出去，等下算給你聽，二是未來能不能變現。
如果要投資，建議一定在拆遷棚戶區附近買，這也是我為什麼把棚戶區都列出來的原因，而且不可戀戰，拿一到二年就出來。
第二，如果從投資獲得現金流的角度來看，就需要一個公式：
房租是房子的資本所得，至少要高於5%才有吸引力，因為5%是你的風險性收入，也就是說投資房產至少要5%才划得來
以城北為例，房價11150元，100平方，加上稅，裝修和簡單的家電，120萬以上，月租3000，一年3.6萬
3.6萬/120萬=3%，比無風險的5%收益低。
1 如果你是銀行按揭貸款30%的首付，貸款70萬二十年，按照6.5%的利息，你每個月房貸加利息是7410元，那麼你每個月需要從自己口袋裡掏出4400元補貼房客
2 如果你拿這120萬去投資國債，5%的收益，一年6萬元收入，如果買基金定投就更高。
具體買還是不買，自己拿主意！
好，這就是今年的內容，希望對你有幫助，有價值
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黑馬財經圈
去年西安房價大漲，漲幅居於全國前列。城區均價也已輕鬆突破萬元大關，許多人說西安買房已不划算。實際情況是怎樣，西安房價跌了嗎?
西安是幹年帝都，關中平原經濟圈中心城市，關中平原經濟圈已納入國家發展戰略，新晉升入國家中心城市行列，這些都強有力的支持了西安的房價不會下跌! 
西安已在全國加入搶奪人才大戰。現今社會，人才就是先進的生產力，哪個城市有大量人才湧入，哪個城市就會不斷提升，深圳就是最好的例子。西安市政府要求2020年西安常住戶口要達到1500萬人。加之世界五百強的不斷進駐，由此帶來的高薪資白領階層將會越來越多，他們將強有力支撐西安的房價。
有意在西安就業和創業的人員不斷進入，加之炒房客的介入，西安房價將走入長牛，不過今年別指望大漲，畢竟有人在上面盯著。
行雲流水1437995
西北五省/區（陝/甘/寧/青/新），地域面積約307.9萬平方公里，為全國的32.4%，是西部大開發的主戰場和國家通過陸路向西往國際發展的前沿，從發展格局考慮，需要一箇中心城市引領區域發展，這個中心城市就是西安。
2017年三月的，總理在參加人大會議陝西代表團會議時，激情發言“把西安作為西北的龍頭，揚起來！”。2018年.2，關中平原城市群規劃發佈，西安處於核心位置，也是其中唯一的副省級城市，同時西安被宣佈為第九個國家中心城市。
這是外部，大的國家層面對西安的定位。
內部來說:
1. 西安作為十三朝古都，歷史文化底蘊豐厚。
2. 科教文化發展劇全國前列，高校數量居全國TOP 5，不缺人才。
3. 高新區全國排名第四，引領高新技術產業。
4. 軍工、航天等產業發達。
5. 自2016年底王永康書記調任市委書記以來，作為一個普通百姓，已感受到強烈的西安圖強的變化。菸頭革命，還城市整潔；廁所革命，急百姓所急；車讓行人，帶給城市溫情；電視問政，官員實心辦事；行政效能革命，政府效率大大提高，群眾事未結，當天不下班；五星級店小二，為來陝企業貼心服務! 一年來，歐洲、香港、浙江等全球四處奔走，打出了西安名氣，2017年西安被評選為最受投資者歡迎的5箇中國城市之一!
6. 客商雲來。西安大變化，被精明的商人看到了眼裡! 2017年京東兩百多億的無人機基地、吉利兩百多億新能源汽車、華僑城兩千多億文旅項目、海航物流基地、阿里巴巴西北總部、海康威視等一系列重大投資紛紛落地!
7. 落戶政策全面放開。2017年以前，西安的落戶政策堪比北上廣深，七年才落戶15萬人。自2017.3月西安，公佈史上最寬鬆落戶政策以來，2017年當年落戶25.2萬人，同比增長336%；進入2018年，前兩個半月已落戶15萬，全年目標80萬，到2020年主城區一千萬人口（現在860萬左右）、全城一千五百萬。
2017年，被西安人稱為大西安發展元年，西安，作為西北龍頭，可謂是徹底打開了引領西北五省的格局和胸懷，內外圖強! 未來五到十年，必是西安大踏步發展的時期，步入一線之列，也為未可知!在以上種種利好疊加之下，看明白大勢的人，不再少數，即便上有限購限售，西安市場當下的房子仍是一房難求! 對於投資來說，正當時!
百姓房產觀瀾
這個問題的核心是西安，5到10年，最後是房價。
1.先說西安的發展。
①所有的事情都要論天時地利人和，
目前是陸權崛起的時代，中國要整合亞歐大陸進行資本技術，產能的輸出，來獲取絲綢之路國家的合作和發展必將也帶來很好的政治文化經濟和收益，是必然要進行的事情，西安是最適合作為樞紐和大腦的節點城市。
②此外要做這麼多的事情，還有需要文化軟實力，毫無疑問，西安市是華夏文明的發祥地，中國原點文化中國精神的孕育地，只有無可比擬的文化優勢。
③此外，在新一輪的西安發展大潮當中，抓住絲綢之路經濟戰略，國家中心城市，抓住新一輪的城市擴張，人才引進，投資引薦，必將使城市在需求投資，產業引進消費，等等各個領域產生巨大的擴容。
④對於西安來講，未來還有幾個事件驅動，需要注意，一個是絲綢之路峰會的開展，一個是全運會，這兩項活動將對基礎設施和城市建設水平，發揮重大的催化作用。
在未來西安類似中國文化中心，陸上絲綢之路核心，航天軍工信息，醫藥等硬科技中心，交通樞紐，是中國西部崛起的重要節點。
⑤西安經濟保持百分之十幾左右的名義增長，5~10年後便可達到兩三萬億的水平。
所以城市發展的空間大勢預期足夠。
2.再說房地產市場，隨著城市基本面的改善，治理的水平的提高，經濟動能的提升，
第一，先是催生了土地市場的火爆，在過去的兩年之間，西安的土地價格，主城區從幾百萬的水平達到了兩三千萬的水平，
最新一批成交的土地樓面價已經盡達到了1萬多，加上成本，均價達到2萬塊錢在近期就是大概率事件。
另外主城區的空間非常有限，1500萬的人口，決定在主城區物業的價格水平將持續走高。
外圍空間作為城市發展的，產業人口功能區的重點區域，也將迅速的擴圍，呈現出中心到外圍的擴散趨勢。
所以個人認為，西安發展的基本面，加上貨幣增發的速度8%，未來5年西安的房價看到3萬，10年後西安將成為國內具有中心功能的全國性中心功能的國際化大都市，資產價格很難預期，不會不斷的增高。
興華安十三
現在鼓吹房價要跌甚至崩盤的跟兩年多前基本是同一批人，要麼屌絲要麼腦子確實不夠用。至於什麼心理就不得而知了。
嚷嚷著幾千塊工資的，西安這城裡大把人無依無靠靠自己勤奮雙手一個月掙幾萬十幾萬的很多。別總抱怨，想想自己都付出啥了，隔壁老王在練腰的時候，你們這幫屌絲在吃雞在虛度光陰
柒柒8大叔
西安近幾年一改過去廢都的面貌，成為了典型的網紅城市，尤其事2016年底開始，西安房價如火箭般躥升，在一年多時間裡迅速翻倍。究其原因天檀rein有兩點重要因素：
1、2015年開始以北上深為首的超一線城市房價迅速翻倍暴漲，掀開了全國房價的全面大漲，也為二三線城市打開上漲空間。
2、在第一點的大環境下，西安房價由於嚴重窪地，咋2017年開始出現了快速暴漲。
從以上兩點可以看出，西安房價大漲與其嚴重窪地效應有直接關係，就如同股票上，嚴重低估股票會大漲一樣。
那麼對於西安這座國家新中心城市來說，未來5—10年的房價不能獨立看待，要看一線城市房價大漲速度與力度，如果一線城市繼續暴漲，那麼也會為二三線城市打開上漲空間。如果只是獨立分析西安意義不大，因為西發展再好，也不看可能脫離全國大環境。
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天檀
西安房價上漲從2018年9月就已經停止了，然後法拍那邊每天各區都有大量的斷供房源出來，而且開發商也在大搞五折促銷和貸款免息等活動。政府在9月14日也出臺了共有產權房，和無房者5折優惠等活動。之前主要是河南來一批炒房商把房價提上去的，真正陝西房價基本平穩，但庫存房各大小城市庫存量非常大，望廣大市民別信傳言，特別是西安市民，知道西至咸陽，北至三原，東至胃南，南至大部分新建樓層都沒賣掉均為庫存房，還有市內新建樓盤多如牛毛，還怕買不到樓房？只是時機還未到，別聽炒房商和開發商勾結暴漲房價，到一定時間，有他們哭爹叫娘低價求你買房的時候，馬雲曾於言房價如白菜價，那是比喻，不過看全國各地樓盤庫存量增多，出生率持續減少，老齡化死亡率不斷攀升，未來幾年內房價一定會暴跌，時間大概在2023年，甚至或許會跌回90年代的價格。
用戶54293150211
做為中心城市西安，現面臨著人才政策的引進，使得大量人才在西安落戶，這麼說吧:西安的房子再怎麼蓋土地是有限的，這樣西安的土地就越來越值錢了，說到這大家想想這以後西安的房價會怎樣？這都是事實啊！西安的房價開發商搖號說明什麼？現在西安的房價通過搖號越來越高，這房價己經高起來了，我想問大家:購房者的購房慾望能減嗎？顯然不能，所以我認為這種購房熱維持在5-10年不成問題。
手機用戶4310567355
西安2020年以前，不會有大的跌幅，除非全國都暴跌。但2020年末西安房價必然暴跌一半以上。
