房地產行業的分化與洗牌仍在繼續。
隨著2018年度業績和2019年一季報的公佈，微妙的變化正在房地產行業裡顯現出來。
一邊是2018年銷售額的新高。6000億元、5500億元和5000億元，萬科（000002.SZ）、恆大（03333.HK）、碧桂園(港股02007)（02007.HK）再次突破了過去的自己。千億房企的陣營也擴展至了30家。
另一邊，一季度三大龍頭房企全口徑銷售金額同比平均下降近13%。按照克而瑞的統計，一季度萬科同比下滑1.76%，碧桂園下滑9.25%，恆大下滑了26.21%。同時，百強房企整體銷售減少了1%。而且，按照時代週報記者不完全統計，近7成房企一季度目標完成率在20%以下。
2019年被公認為是房地產銷售的小年，各城市分化的市場格局或者還將繼續。回款、融資、去槓桿、增利潤，仍是房企們的高頻詞彙和艱難課題。
房企的天花板
對於行業天花板的討論，其實並沒有停止過。
在房企轉向新業務的原因中，往往能看到“因地產行業發展天花板”的表達。較早幾年前，曾有業內給出房企規模會在4000億元到達天花板，不過只間隔一年的時間就被打破了。
2016年至今，中國房地產經歷了增長最快的三年。通過高週轉和高槓杆的路徑，百強房企銷售規模保持了40%以上的年複合增長率。
大環境則是國家統計局數據顯示的2018年近15萬億元的全國商品房銷售額，同比增長12%，再創歷史新高，遠超過2015年的8萬億元和2016年的11萬億元。
眼下追問還在繼續：市場是否還能保持足夠的推動力？拐點是否就此到來？
中國房地產業協會原副會長朱中一給出的看法是，中國的房地產業起碼還有10年左右的發展期。原因一是城鎮化持續推進和中心城市引領城市群發展；二是城市更新改造的推進；三是新經濟業態的發展和人民日益增長的對美好生活的需求。
“對於2019年的房地產市場，預測可能有10%的下滑，但整個市場依然會達到13萬億元規模。”世茂集團董事局副主席許世壇在今年3月業績發佈會上對時代週報在內的媒體表示。
不難發現，巨頭如碧桂園、萬科、恆大等，對於後續規模上的增長並沒有給出積極的姿態。
萬科2019年的回款額定在了6000億元，少於去年的6300元銷售目標；碧桂園甚至並沒有公開給出今年的銷售目標，關鍵詞則是“提質控速”；恆大對於今年的銷售目標增幅也降低了近2%。
可以確定的一點是，高槓杆經營、高增長模式註定不可持續。按照不完全的統計，絕大部分規模房企2019年的業績目標增長率與2018年業績同比增幅相比都較低。
克而瑞分析人士指出，預計2019年房地產企業業績規模的增長主要依靠供貨增長來實現。預計今年整體的預期去化率與2018年60%上下的水平基本持平，與2017年相比較低。
淨利潤下降
房企的淨利潤情況已經出現了明顯的分化。
時代週報記者根據Wind房地產行業分類的數據統計發現，A股滬深市146家房企中有60家出現了淨利潤的下降，佔據總數量的41%。
自2016年開始，淨利潤為負的房企數量呈現上升，從原先的13家、11家到25家，翻了近一倍。
當中不少為中小型房企，例如海航創新（600555.SH）、中房股份（600890.SH）、大港股份（002077.SZ）、嘉凱城（000918.SZ）和*ST華業（600240.SH）等。
大型房企依舊是淨利潤的大頭，像萬科（000002SZ）、保利（600048.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）和綠地控股（600606.SH）四家房企，在過去三年裡連續處於淨利潤的前四位。
不過，淨利潤的第一位和末位之間的差距正在加大，例如萬科2018年淨利潤（合併報表）為492億元，排在末尾的*ST華業為-64.67億元，兩者相差近550億元。而2017年萬科和排在末尾的寧波富達（600724.SH）之間相差僅為380億元。
限價和市場下行成為影響房企業績的關鍵因素。比如，萬科在年度報告中對2018年項目做了23.1億元的存貨跌價準備，同比增長43.4%。這影響稅後淨利潤7.8億元，影響歸屬於母公司股東的淨利潤6億元。
“利潤下降是必然趨勢。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析認為，在放諸不炒的總基調下，市場的下行壓力明顯，房企盈利空間受到擠壓。
現金為王
現金為王，正在被房企們放至重要的位置。
在2018年萬科的業績會上，公司首席財務官孫嘉就表示，萬科的運營模式是現金為王，現金流為基礎的管理模式，公司自始至終希望保持穩健的負債水平。
據時代週報記者瞭解，不少房企在今年開年之後就開始制定並實施了各類以現金流為基礎目標導向的銷售計劃。“小步快跑”的推盤策略往往是不少中小型房企的選擇。
市場去化則是另外一層的考量。儘管春節之後一二線城市的銷售有所起色，但大部分三四線城市仍然延續低迷的銷售態勢，銷售去化率比預期偏低。
克而瑞地產研究中心公佈的數據顯示，儘管3月市場整體表現比前兩月明顯好轉，但百強房企一季度的整體銷售規模仍有1%左右的下滑。
事實上，房企比任何時候都更需要錢。對發債端的依賴在今年以來得到了爆發。
克而瑞數據顯示，今年3月，85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環比上升18.5%，同比增長13.7%。
另據中金公司(港股03908)統計的數據，2019年一季度，中資地產美元債總髮行量達269億美元，佔總體發行量的53%，相當於2018年全年中資地產美元債的56.99%。結合中信建投的研報來看，2019年中資房地產美元債的到期規模為225.8億美元。
這就意味著，2019年第一季度的中資房地產美元融資規模，已大大超過所需償還的數額。
不過，一季度的境外融資成本尚較低。時代週報記者統計發現，目前主流房企的境外融資成本在6% 8%之間，遠比2018年動則8%以上的成本要低得多。
“在大量短債即將到期的情況下，許多房企發債的主要目的都是借新還舊。不過，發債的規模越大，意味著日後償還的規模也越大。”不具名金融人士對時代週報記者分析表示，“一旦出現融資端的收緊，會有一定的風險。”
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