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在房屋徵收補償過程中，最有價值的是土地而不是房屋本身。對土地使用權的補償價值佔據了拆遷補償款的絕大部分。但在實際的房屋徵收項目中，一般只補償房屋價值、室內裝修及設備附屬物價值、停產停業損失等，而對於私有房產的空地和院落從來不被納入評估範圍，到最後對這些院落、空地等土地價值自然不予補償。而這種對院落、空地不予補償的做法，嚴重侵害了廣大被徵收人的合法財產權益，那麼被徵收人該如何維權？主張對院落、空地等土地價值予以補償的法律支撐又在哪兒？對院落、空地等予以補償的補償標準又是什麼呢？
本文，在明律師從最高院司法解釋《關於徵收國有土地上房屋時是否應當對被徵收人未確權登記的空地和院落單獨予以補償的答覆》（以下簡稱“答覆”）出發，結合其他法律規定為你解讀。
一、《答覆》明確了對於房屋未佔用的院落、空地等應予以補償
最高人民法院《關於徵收國有土地上房屋時是否應當對被徵收人未經登記的空地和院落予以補償的答覆》這一司法解釋可謂是對被徵收人的一場“及時雨”。其內容規定，“國有土地上房屋徵收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估範圍，按照徵收時的房地產市場價格，一併予以徵收補償。”前述規定，可以直接作為被徵收人主張對院落、空地等土地享受補償的法律依據。
二、最高院制定此《答覆》背後的法理在哪兒？
首先，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，徵收補償的原本就是土地。政府批准的專項資金也是用於徵收範圍內整塊土地的補償費用。如果只補償房屋所佔面積，那麼其餘空地、院落的補償款到哪裡去了？！可想而知，本該被徵收人所享有的院落、空地等土地補償權益無疑會被拆遷方截留，成為其從拆遷過程中謀利的手段。那麼，最高院所做這一《答覆》，除了能夠保障更多被徵收人的權益，也從法律制度層面規範政府的徵收行為。
其<strong>次，被徵收房屋的價值的補償包括“被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權”。那麼，“佔用範圍內的土地使用權”，不僅應包括建築物佔用範圍的土地，也包括為建築服務的房前屋後當事人合法享有使用權的綠化用地、停車用地、院落用地等“空地”。因為被徵收人同樣對這些“空地”享有土地使用權。如果只對建築物佔地面積予以補償，不對被徵收人合法佔有使用的空地予以補償，實際是無償收回當事人“空地”的土地使用權，是對被徵收人“空地”使用權的掠奪。
最後，在明律師認為，在拆遷補償中院落空地屬於被拆遷人的合法權益，徵收部門應當對此進行合理補償。而實踐中具體到某個個案，還需要專業徵收維權律師的具體分析研判，才能得出涉案空地、院落是否適用於前述最高院司法解釋的初步結論。
楊在明徵地拆遷律師
每當涉及到拆遷，有許多問題你自己如果搞不清楚的話，就會面臨著吃虧。要問拆遷時自家房屋的院落空地算不算面積，是否應該給予補償？那麼今天我們就先來看一看，你的房屋使用面是否合理，是否是正常的審批範圍。如果是的話，無疑你的院子應該受你支配，應該受你管轄，應該受你掌握，使用權本身就在你的手裡。那麼房屋院落的面積，為什麼不算？
現如今誰都知道[地皮]是很值錢的，開發商拆遷的本身別看是兜了一個大圈子，什麼評估哇！房屋的好壞呀！只不過是一個託詞，一種藉口。其實他之所以要拆遷，說白了實際上開發商本身，無怪乎要的就是這塊[地皮]，而並不是房子，這一點，開發商心裡是再清楚不過的了，百姓也是很明白的。不過是對於人家精裝修的房屋應該加價補償才對。
可是一般開發商為了得到更大的利益，往往會以土地是國家的、集體的、當藉口謊稱說院子不算面積，或者是算一半兒的面積。一般的百姓也不去想一想是國家的也好，集體的也罷，那麼你開發商為何就可以隨便收走呢？於是一些老百姓恐怕自己在拆遷時會吃虧，慌忙把自家的院子蓋的滿滿的，圍得水洩不漏。弄的房屋一點兒的空地也沒有，一點的陽光都沒有，一點的舒適感都沒有了，這又是何必呢？為什麼別人說什麼你就是什麼，也不知道好好地動腦子想一想呢？
論理而言開發商與被拆遷戶實則就是一種[買賣]關係，如果你能弄懂我這[買賣]兩個字，其他的我就無需多言了。雖然它是院子，可這是自家獨立體的院子，是自己使用的院子，哪怕是大雜院當中的共有院子，那也應該是與大家共同所有，共同享用，期間無論是國有的土地，還是集體的土地，享有的使用權力是相等的，都是在自己所管轄範圍之內的，只要你自己不放棄，是任何人都無權利剝奪的。
在我看來他不但不比房屋的價值低，而且它比房屋更有實用價值，更能充分的享受陽光，享受著大自然賦予的美好，享受著自由空間的寬敞與舒適，享受著自己房屋在出入時那種獨立體的自由，享受著與他人毫無相關的自由空間和快樂。
不僅如此，你拆遷是由平房改為樓房，之後的平房越來越少不說。首先你就把平房的上升空間給佔走了，平房之外公攤的走道、馬路、也被你佔走了。至於面積一比一的比例也是最最低，最起碼的了，價格按周邊的價位來計算也是最為基本的，為何還非要想佔走百姓的院子呢？
舉個例子說明，假如你拆老百姓的房屋，如果院子有100平米，房屋只有50平米。若按你的要求來制定的話，被拆遷方也就只有50平米的房屋了，無形中雙人床就換成了單人床，讓百姓的利益大大受損。
拆遷房屋首先應該是在原有的基礎上，給老百姓以提高居住的環境才對，才為合理。哪怕沒有提高，也應該是同等面積置換出同等面積的房屋才對，才算公平，才為妥當。因為拆遷必竟是為造福於老百姓，並不是與百姓換房子。
況且物權法已明確規定了，[建築]面積和[使用]面積同樣受到國家保護。這裡的同樣很顯然是說[房屋]的面積，和[院子]的面積，應該是[同等]價位的[補償]才對，補償標準也應該是[同樣]的，這一點應該不難理解。
所以在拆遷中我們每個人都應該弄清楚，你的房屋價值是多少？應該給予多少才是你的心理價位，免得簽完字了再後悔。
白雪姐姐
在房屋徵收過程中，被徵房屋未登記的院落、空地是否應該納入徵收補償範圍？沒有納入徵收補償範圍的徵收補償決定是否有效？《在明說法》第18期，北京在明律師事務所主任律師楊在明為您解讀。
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1.評估報告未涉及被徵收人國有土地使用權範圍內空置土地的價值，由此作出的徵收補償決定應予撤銷——賈建忠與寧津縣人民政府行政徵收案
案例要旨：評估報告是徵收補償決定的參考依據，徵收單位應當全面考量，以作出合法、合理的徵收補償決定。評估機構在對徵收人有證房屋進行評估時採用市場法，即根據一定時間節點內的其他特定房屋成交案例，取相應的平均值確定上訴人房屋價值，記載的比較因素選擇為“交易期日、交易情況、區域因素及個別情況”，該評估報告並未說明涉案空置土地使用權價值如何體現，由此作出的徵收補償決定應予撤銷。
案號：（2016）魯行終769號
審理法院：山東省高級人民法院
2.估價報告包含被徵收房屋及基底所佔土地面積的價格，並充分考慮了被徵收房屋所在區位、周圍環境及院落大小對其價格的影響的，應認定該房屋的補償價格已包含其使用的全部土地價值——趙惠祥與遼寧省桓仁滿族自治縣人民政府行政徵收案
案例要旨：對被徵收房屋的估價報告明確評估結果只包含被徵收房屋及基底所佔土地面積的價格，並充分考慮了被徵收房屋所在區位、周圍環境及院落大小對其價格的影響，說明該房屋的補償價格已包含了其使用的全部土地價值。對於被徵收人關於未補償土地價值的主張不予支持。
案號：（2016）最高法行申1050號
審理法院：最高人民法院
專家觀點
1.房屋徵收中對徵收範圍內的院落、空地應當予以補償
《土地管理法》第五十八條規定：“由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；……依照前款第（一）、（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”城市房屋徵收大多數是政府為了公共利益收回土地或者為了實施舊城改造調整使用土地，這兩種情況，均應補償土地使用權人因土地使用權受到侵害而遭受的損失。因此，《土地管理法》從法律上為徵收中院落、空地的使用權人設定了享有補償的權利，徵收機關在徵收中應當按照法律的規定對被徵收人的院落、空地予以補償。同時，依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》（2011年6月3日）（下稱《評估辦法》）第十一條的規定，被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權的正常交易價格。
（摘自《條文解讀與案例評點》，沈開舉主編，中國法制出版社2011年1月出版）
2.徵收主體在徵收中應當依法對被徵收人的院落、空地予以補償
《土地管理法》從法律上為房屋徵收中院落、空地的使用權人設定了享有補償的權利，徵收主體在徵收中應當按照法律的規定對被徵收人的院落、空地予以補償。在房屋價格評估過程中，貨幣補償的金額往往與被徵收房屋的區位、用途、建築面積等因素相關，包括被徵收房屋的成新程度、權益狀況、建築結構形式、使用率、樓層、朝向等，這些因素一般在具體的房屋徵收中被考慮了。
但是，對於有無補償院落、空地這一因素爭議卻很大。《補償條例》並沒有對院落、空地的補償作出明確的規定，但是規定了對房屋徵收的補償應當以市場價為參照標準，因此，對帶院落的房屋進行評估時亦應選擇同樣帶院落的房屋的市場交易價作參考。在房地產評估時，不但要考慮房屋本身及佔用的土地，還要考慮被徵收人擁有的院落及擁有的附屬設施。對被徵收房屋的價值產生重要影響的院落、空地當然是補償需要考慮的因素。被徵收人對合法使用的院落、空地雖然不享有所有權，但擁有使用權，徵收人徵收房屋的同時也損害了被徵收人對房前屋後的院落、空地的土地使用權，因此，徵收人應當對此予以補償。
（摘自《房屋與土地徵收徵用補償實務》，楊曉玲主編，中國法制出版社2011年8月出版）
3.房屋徵收補償中房屋的附屬物是否屬於補償範圍的認定
被徵收房屋的附屬物是指附屬於被徵收房屋，由房屋產權人或使用人在使用過程中為提高房屋使用效能而改造或追加的，不能異地使用或異地使用將影響其功能的財物及相關設施。一般是在房屋所有權證或房屋租賃合同中載明的、與房屋主體建築有關的附屬建築或構築物。房屋結構及本身所含有的門、窗及水電設施屬房屋估價範圍，應在房屋評估中體現，不屬附屬物評估範圍。《補償條例》第19條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。因此，對房屋附屬物的評估基準日為房屋徵收決定公告之日。房屋徵收決定公告之日後新增加的附屬物不在補償之列。
（1）哪些屬於房屋的附屬物？一般是指附屬於居住房屋的平廈、雜房、廚房、廁所、過道、院落、佔地、公有住房非居室、圍牆、煙囪、化糞池、門斗、水井、室外低坪、爐灶、簡易廁所、空調、熱水器、外陽臺、PVG門窗、外陽臺鋁合金門窗、防盜門、防盜網、電錶、水錶等等，有合法權屬證明或不計算租金面積的居室的附屬使用部分。
（2）在遇到徵收時，要區分兩種情況，一種是房屋的使用人合法擁有的、證照齊全的、具有經濟價值的附屬物，對這部分附屬物，由於拆除而給被徵收人帶來一定的損失，按照《憲法》規定，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋以及其他合法財產的所有權，因此可以對這部分附屬物給予一定的補償，比如，相關設備移機、初裝、開通，室內單項裝飾裝潢拆除補償、室內基本裝飾裝潢拆除補償、地栽樹木及觀賞性花木拆除補償、戶外構築物拆除補償。但補償的水平要遠遠低於被拆除的正式房屋。另一種是房屋產權人未經過合法的審批手續或不合理佔用的附屬物，對於這一部分，一般不能給予補償，但是有特殊情況的也應該給予一定的經濟補償，但補償的水平要遠遠低於合法附屬物。
（摘自《房屋與土地徵收徵用補償實務》，楊曉玲主編，中國法制出版社2011年8月出版）
北京京尚律師事務所
您好，愛土拆遷律師團為您解答。房屋徵收過程中，院落空地是否有補償，要看該土地面積是否登記在土地使用證的面積之內。
登記了就有補償，按照正常的拆遷補償標準。未登記，就不會有補償。但是根據人道主義和以人為本的原則，有的地方還是會給予一定補償，也應該適當給予補償。
愛土愛家
關幹徵收過程中院落空地的補償可按我國2011年版《國有土地上房屋徵收與補償條例》，房屋徵收中對當事人合法享有國有土地使用權的院落，空地面積納入評估範圍，參照徵收的房地產市場價格應當予以徵收補償。實際上房屋拆遷和院落空地分兩部分構成，徵地，拆遷的補償標準不是固定的，沒有統一的計算標準，如市場價，政策等。確定補償數額還是和當事人協商確定，以免產生補償糾紛。
周明建16
這樣的事兒沒有接觸過，沒有實踐認知。從邏輯上說，補償就是對被徵收人因為房屋被徵收而造成的經濟損失的補償。被徵收房屋中的院落空地如果是被徵收人支付對價交換得來的，那就應當給予補償。如果是劃撥取得的士地使用權，本人相信是不會得到補償的。如果是集體所有土地上的宅基地中的空地院落，那應當屬於村民集體組織與村民之間以公平公正、合理合法的協商方式予以解決。
不糊塗時塗糊不
居民在房屋被徵收中可分兩種說法:其一，國有土地上的房屋如有合法手續只能按建築面積施以補償。而農村房屋徵收是按法定的土地使用面積上有產權的建築面積補償及地上有價物適當補助，宅基地也是有補償的，但宅基地屬村集體所有，宅基地補償不歸宅基主所有，只有在整個村集體全部同步解體的同時，才可獲得一定比例的分紅。
