中共中央、國務院日前印發的《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》（下簡稱《意見》），這幾天引發普遍關注。其中最受關注的內容之一，是《意見》中關於農村宅基地和農房的相關表述，包括——
穩慎改革農村宅基地制度；適度放活宅基地和農民房屋使用權；鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置房屋；允許村集體在農民自願前提下，依法把有償收回的閒置宅基地轉變為集體經營性建設用地入市；建立城鄉統一的建設用地市場等。
在我市農村，一方面，村子“空心化”後存在著不少閒置的宅基地和農房；另一方面，相當一部分城裡人夢想在山清水秀的農村，擁有自己的一塊地、一套房，閒暇時可以去村落裡住住、放鬆放鬆。
那麼允許閒置宅基地入市後，城裡人可以實現這樣的夢想了嗎？答案還是否定的。
全市農村宅基地累計登記發證已逾百萬戶
我市很大一部分宅基地和農房，已經和城市裡的住房一樣，有了可證明土地、房屋產權的不動產權證。產權證的樣式，也和城市住房的一樣。
2017年，我市印發了《寧波市農村宅基地及住房確權登記發證工作實施方案》，提出力爭到2019年年底前基本完成符合條件的農村村民住房確權登記工作。
記者昨日從市自然資源和規劃局自然資源確權登記部門瞭解到，最新的統計數據是，全市農村宅基地已累計登記發證108.29萬戶。農房方面，自2017年我市全面推進農村宅基地及住房確權登記發證工作以來，至2018年年底，共完成農房登記發證51.28萬戶，符合農房登記條件農戶登記率達76%。
那麼，有了產權證的宅基地和農房，城裡人買起來是不是能夠更放心呢？
法律規定嚴禁城裡人到農村買宅基地
國家發改委規劃司處長劉春雨日前在解讀《意見》時說：“穩慎改革農村宅基地制度，要注意的是城裡人到農村買宅基地的口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。”
顯然，城裡人想到農村買宅基地自己蓋房這條路，目前絕對走不通。
浙江萬里學院法學院院長盛鋼教授在接受記者採訪時指出，我國法律明確規定，嚴禁買賣農村宅基地。法律界普遍得出的結論是閒置宅基地雖然可入市，但城裡人還是不能到農村買宅基地。
對於已經蓋在宅基地上的農村房屋是否可以買賣，盛鋼說，法律沒有明確規定，但根據司法實踐以及法理邏輯，買農村房屋需要具備以下四個條件：
1.農村房屋的受讓對象是同一集體經濟組織的成員；
2.受讓人沒有其他房產；
3.該轉讓房屋建造合法，是經過批准建造的，並且該受讓房屋必須符合當地規定的標準；
4.房屋買賣應當申請並經集體經濟組織批准同意。
盛鋼強調，除此之外的其他情況，農村房屋原則上是不可以買賣的。而城鎮居民顯然不是農村集體經濟組織的成員，第一個條件就絕對符合不了，因此購買農村房屋同樣是不允許的。
不過，城裡人和村民私下裡買賣農房的現象，一直存在。在法律不支持的情況下，此類農房買賣行為，對於出錢買房的城裡人來說，風險很大。
如村民反悔起訴要回房子
城裡人敗訴概率非常大
前些年，慈溪法院審理過多起城裡人到鄉下買農房、多年後村民反悔想要回房子的買賣糾紛。
其中一起官司發生在2016年。當年7月，村民老田和妻子阿環（化名），將15年前花1.9萬元買了他家3間半舊宅的老黃告上法庭，訴請法院判令確認雙方15年前簽訂的房屋買賣契約無效，老田自願退還當初購房款並要求老黃歸還房屋。
因為買房時老黃是城鎮戶口，最終法院判決房屋買賣契約無效，老黃取得的房產應當返還老田。
不獨寧波，法律界人士表示，在迅猛的城市化進程中，近些年全國各地都有很多因賣出的農房大幅升值或要拆遷、村民起訴要求買主歸還房屋的案例。如果買主當初買房時是城鎮戶口，基本上會被判決買賣無效、歸還房屋。
目前，在司法實踐中，對於城鎮居民購買農村房屋時合同的效力認定，堅持的是“以合同無效為原則，有效為例外”的處理原則。
從各地判例看，“例外”的情況——即村民輸了官司的，主要是農村集體土地已經被徵用為國有用地，房屋所在地的村集體經濟組織全部成員也已轉為城鎮居民。這種情況下，農村非本集體經濟組織成員間不得買賣農村房屋的規定，就不適用了。
儘管城裡人買農房遇到村民反悔大概率會被判歸還房屋，但因此造成的損失——包括房屋裝修、購房款的利息等實際損失以及因房屋價格上漲而帶來的另行購房的損失等，還是可以索償的。
上面慈溪那個案例中的老黃，後來就提出反訴，要求老田夫妻補償毀約造成的損失共計80萬元。最後法院判決老田夫妻要賠償老黃近15萬元。
記者 王元卓 通訊員 陳丹
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