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文|曾律師
圖|攝圖網
衣、食、住、行，是我們老百姓都關心的問題，其中“住”，也就是指我們的房屋，尤其重要，像在我們東北，在過去一般的工薪家庭，一家三口也就有一處住房，現在條件雖然好多了，房屋仍然是家庭最重要的財產，前些天有一個法律問題，給一位姓的李大哥愁壞了，他說他被開發商給騙了，都說房屋產權為70年，可他在購買房屋簽訂合同時，沒注意看條款，回家仔細一看才發現，他家房屋的土地使用權還剩餘55年，但當時購買時以為是70年，多花了十五年的錢。我當時心想，這大哥，一定弄混了房屋產權和土地使用權，其實也有挺多人問過這個類似問題，今天在這裡給大家講講，房屋和土地的那些事。
經紀人賣房
我們很多當事人所說的房屋產權到期，這其是是個偽命題，在我國，大部分自然資源歸國家所有，一少部分歸集體所有。土地這種自然資源，我們個體是無法享有所有權的，這可能與國外不太一樣，我們只享有土地的使用權。而我們在開發商處購買的商品房，並不是自然資源是可以享有所有權的，所有權是沒有期限的。我們房屋下面的國有土地使用權，是有期限的，按相關的規定，住宅用地一般使用期限為70年，工業用地為50年，商用為40年等。並不存在房屋產權的到期的說法，房屋產權是永久的。
土地使用權到期了，會發生兩種情況，一是申請續期，二是國家無償收回，如果政府的規劃部門和城建部門，考慮到城市的整體規劃需要，也許會對你房屋下面的土地使用權進行徵收，但別害怕，這也需要對地上物(房屋)進行補償，就是我們常說的房屋動遷。（過去叫動遷，現在改名了，改叫徵收了）。
開發商買下來土地以後，如果有充足的資金，也有施工的人員的話，一切都順利的話，那也是需要幾年的時間，等到我們手裡時，土地使用權就不夠70年了，一般都是60多年。
在實踐中我們還遇到過一些情況，原開發商拿下來土地，一直資金緊缺，房屋蓋蓋停停，今天欠農民工工資，明天欠材料款，最後終於資金鍊斷裂，所開發的房屋變成了爛尾工程，這時可能會出現一個大開發商，當接盤俠。原開發商用的期限，不會因為新開發商的接盤，而重新計算。這時你可以注意了，在簽訂房屋買賣合同時，他的土地的使用年限會縮水。
在幾年前，我們浙江溫州出現過一次土地使用權到期的情況，有人可能會問，住宅七十年，怎麼會到期呢，住宅70年的相關法律規定，是在1990年頒佈的，在此之前是沒有住宅70年的說法，所以在那法規之前的房屋，有的就低於70年，溫州那房屋土地使用權為20年，很快就到期了，當時還轟動一時，大家紛紛回家看自己的房證，土地證。很快國家就出臺了相關文件，明確了不用申請續期，不收取費用。這樣老百姓老吃個定心丸。我國物權法也有過相關的明確規定，但不夠明確，無法具體實施。
其實大家一點都不需要恐慌，第一，大多數都是在文件出臺後買的房，那麼首批到期住宅土地使用權，那也得在2060年左右，也許還沒到那時候，房屋已經破爛不堪了，到時政府就算不動遷，你都盼著動遷。
第二，大家辦過房產證，很少有人辦理土地使用權證，就拿高層來說吧，一個八九十平方米的房屋來說，土地使用權證也就幾平方米，就算補錢也不會太多。
第三，國家在處理溫州土地使用權到期事件時，出臺的一系列文件，其中一個的原則，就是“兩不一正常”，不用申請續期，不收取費用，正常辦理交易，這對將來國家出臺正式的法律法規，有一個指導性的標準。
所以我們千萬不要杞人憂天啊。
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