珠海房產之窗訊(公眾號：fczczh) 經過“金三”風雨洗禮後，“銀四”熱度延續，回暖意味正濃。據珠海中原4月份數據報告顯示：4月銷量基本與上月持平，表現依然可觀，價格走勢穩中有升，供應與新推雙雙活躍。全市均價22349.70元/㎡，環比上升3.15%。
劃重點
• 1、2019年4月土地市場推地速度顯著放緩，僅推出4宗用地，供應規模22.17萬㎡，環比減少64.16%；受供應限制，本月僅成交5宗用地，成交規模24.93萬㎡ ，環比減少57.81% 。
• 2、4月全市開盤加推項目14個，新推出市場2040套房源；當日成交約807套 ，去化率約39.56%，環比回落約14個百分點。
• 3、4月住宅網籤面積39.45萬㎡（3767套），環比增長2.66%；斗門為主力網籤區域，整月網籤22.28萬㎡（2158套），環比減少7.65%；金灣網籤6.96萬㎡（669套），環比增長26.39%；市區網籤9.01萬㎡（800套），環比增長17.65%；橫琴網籤1.20萬㎡（140套），環比增長24.46%。
• 4、據中原地產監控全市125個項目數據統計，2019年4月全市均價22349.70元/㎡，環比上升3.15%。
• 5、中原地產監控4月住宅市區（不含橫琴）均價31512.37元/㎡，橫琴均價44264.11元/㎡ ，唐家均價28452.24元/㎡，新香洲均價35650.28元/㎡，老香洲均價35806.69元/㎡，吉大均價37305.50元/㎡，前山均價34398.87元/㎡，拱北均價37602.64元/㎡，南灣均價30155.87元/㎡，斗門均價14190.87元/㎡，金灣均價17438.82元/㎡。
• 6、4月末住宅庫存量254.83萬㎡ ，按照近6個月去化速度，預計庫存去化週期為8.91個月。
一 剛需剛改產品佔新增供應主流
本月全市住宅新增供應環比稍減少4.72%，供應房源以90-100㎡剛需剛改戶型為主。
• 新增套數規模：4月全市新增住宅4455套，供應規模46.75萬m²，環比小幅減少4.72%，同比仍增長92.08%。
• 新增預售區域面積段分析：從區域看，本月新增預售房源主要集中在斗門，共取得1854套，供應面積18.93萬㎡，佔全市40.48%。從面積段看新增供應房源以90-100㎡剛需剛改戶型產品為主共獲批1651套，佔比約37.06%。
4月全市新增備案77.17萬m²，環比增長超1倍；受備案結構影響，全市備案均價19797.43元/㎡，環比下降28.62%。
• 供應結構：4月全市住宅新增備案面積達77.17萬㎡（7759套），環比增長115.33%，同比增長近3.5倍。其中西區為主力備案區域，備案面積為62.40萬㎡（6555套），佔比80.85%；市區備案規模14.78萬㎡（1204套），佔比19.15%，環比減少23.61%；橫琴本月無住宅新增備案。
• 住宅新增備案價：4月全市住宅備案均價19797.43元/㎡；西區項目備案均價14923.85元/m²；市區項目備案均價40375.26元/m²；橫琴沿用上月備案均價，均價為51918.87元/㎡。
二 住宅成交量
4月房價走勢上揚，全市商品住宅市場均價22349.70元/㎡，環比小幅上升3.15%，同比上升11.86%。 .75萬m²，環比稍減少4.72%。
• 成交價格：據中原地產監控全市125個項目數據統計，2019年4月珠海住宅市場均價22349.70元/㎡，環比上升3.15%，同比上升11.86%。
• 成交量：據珠海統計局數據，2019年3月住宅成交量55.71萬㎡，同比增長96.86%。
三 住宅網籤成交
4月住宅網籤量持續上行，全市住宅網籤面積達39.45萬㎡，環比增長2.66%；華髮峰尚簽約239套，佔網籤套數榜首。
• 網籤量：4月住宅網籤面積39.45萬㎡，環比小幅增長2.66%，同比增長近1.5倍。住宅網籤套數3767套，環比小幅增長3.09%。其中斗門為主力網籤區域，整月網籤22.28萬㎡（2158套），佔比約56.48%，環比減少7.65%；市區網籤9.01萬㎡（800套），環比增長17.65%；金灣網籤6.96萬㎡（669套），環比增長26.39%；橫琴網籤1.20萬㎡（140套），環比增長24.46%。
• 網籤前十：4月全市商品住宅網籤排名前十項目共網籤1703套，佔比45.21%；其中華髮峰尚花園網籤239套，佔據網籤套數榜首。
四 新推成交
4月全市開盤加推項目14個，新推房源2040套，環比減少37.73%；受個盤較大批量推貨影響，本月當日去化率下滑至39.56%，較3月下降14個百分點。
• 新推量：據中原監控數據統計，4月全市新房開盤加推項目約14個，共新推入市2040套房源，環比減少37.73%，同比增長19.09%。
• 成交量與去化率：4月開盤加推房源當日消化約807套，去化率為39.56%，較3月回落約14個百分點。受部分項目一次性較大批量推貨入市影響，本月開盤當日去化率有較明顯回落。
五 住宅庫存
4月末全市住宅庫存254.83萬㎡ ，按近6個月去化速度，去化週期8.91個月；其中西區庫存136.73萬㎡ ，佔全市53.65%。
• 據中原監控數據統計，2019年4月末全市庫存量254.83萬㎡，按近6個月的去化速度，庫存去化週期約8.91個月。
• 全市庫存量仍主要集中於西區，其中斗門庫存量81.53萬㎡，佔比31.99%；金灣庫存量55.20萬㎡，佔比21.66%。
4月全市各區域量價分析
市區
市區總體表現量價企穩，銷量較上月有小幅回落，價格走勢總體趨穩，4月區域市場價格 31512.37元/㎡，環比小幅下降1.84%。
• 成交量：據中原監控市區（除橫琴）51個項目數據統計， 2019年4月市區成交住宅947套，環比減少13.12%，同比增長105.87%；市區區域分化明顯，主力成交區域仍為南灣、唐家片區，同時拱北受新增房源成交拉動影響，本月成交量大幅走高；而吉大、新香洲等片區市場總體表現較冷清。
• 均價：市區住宅房價走勢趨穩，2019年4月市區均價31512.37元/平方米，環比小幅下降1.84%，同比回落2.00%。
橫琴
橫琴樓市表現量升價穩，成交量環比增長26.32%；區域市場均價44264.11元/ ㎡，環比基本持平。
• 成交量：中原監控橫琴6個項目數據統計， 2019年4月橫琴成交住宅264套，環比增長26.32%，同比增長252.00%，隨著整體市場持續穩健向好，近兩個月橫琴成交水平有較大幅度提升。
• 均價：橫琴區域房價堅挺，價格走勢波動較小，總體呈震盪橫盤之態。2019年4月橫琴均價44264.11元/平方米，環比窄幅下降0.79%，同比下降1.56%。
唐家
4月唐家樓市表現量價企穩，區域市場均價28452.24元/㎡，環比基本持平，同比小幅上揚3.73%。
• 成交量：中原監控唐家13個項目數據統計， 2019年4月唐家成交住宅303套，成交量與上個月相比窄幅下降0.66%；同比增長超2倍。
• 均價：2019年4月唐家市場均價28452.24元/平方米，環比上浮0.81%，同比小幅上升3.73%，近兩個月唐家價格走勢平穩，基本穩定於28000元/㎡。
新香洲
4月新香洲樓市表現量價回落，銷量較上個月相比明顯下滑，區域市場均價35650.28元/m²，環比下滑8.15%。
• 成交量：中原監控新香洲7個項目數據統計，2019年4月新香洲住宅成交17套，環比下降91.19%，同比小幅增長6.25%，本月區域內項目處於持銷階段，無項目新推入市，因此較上個月相比成交量明顯回落，但與去年同期相比仍有小幅反彈。
• 均價：2019年4月新香洲市場均價35650.28元/平方米，環比下滑8.15%。上個月在優質盤源的成交拉動下（五洲花城加推），區域房價強勢上揚，本月價格逐步回調。
老香洲
4月老香洲樓市表現量價齊升，區域市場交投氣氛增強，銷量環比增長18.37%；區域均價35806.69元/ ㎡，環比上浮4.34%。
• 成交量：中原監控老香洲7個項目數據統計， 2019年4月老香洲銷量持續反彈，區域住宅成交58套，環比增長18.37%，同比增長近8倍。老香洲樓市相對飽和，銷量長期低迷，近幾個月在新盤源的入市刺激下，片區活躍度明顯提升。
• 均價：2019年4月老香洲市場均價35806.69元/ 平方米，環比增長4.34%，受成交結構影響，本月片區房價小幅反彈。
吉大
4月吉大樓市表現相對低迷，成交量低位徘徊，區域房價37305.50元/㎡，環比回調8.50%。
• 成交量：中原監控吉大3個項目數據統計，2019年4月吉大區域住宅成交8套。自2016年10月後，區域成交量長期處於較低水平，市場活躍度較弱。
• 均價： 吉大區域項目價差較大，受成交結構影響，區域價格走勢整體波動幅度較大。4月區域市場均價37305.50元/平方米，環比回落8.50%。
前山
前山片區市場表現較上個月相比稍遜色，成交回落，房價小幅上揚。 4月區域市場均價34398.87元/ ㎡，環比上浮5.49%。
• 成交量：中原監控前山4個項目數據統計，2019年4月前山住宅成交69套，同比增長18.97%，環比減少33.65%。前山片區本月成交量環比雖有所下滑，但與去年同期相比仍呈回升之勢。
• 均價：2019年4月前山片區市場均價為34398.87元/平方米，環比上浮5.49%。自2018年10月後，受成交結構影響，區域房價持續高位維穩之態，本月均價小幅反彈。
拱北
4月拱北片區樓市表現量升價平， 銷量持續上揚，市場熱度逐步攀升，區域均價37602.64元/ ㎡，環比小幅下滑3.01%。
• 成交量：中原監控拱北5個項目數據統計， 2019年4月拱北成交住宅149套，環比增長1.7倍。“金三銀四” 拱北片區銷量表現搶眼，在新項目的入市刺激下，成交量持續走高，市場熱度顯著提升。
• 均價：4月拱北片區住宅均價37602.64元/平方米，環比小幅下降3.01%，同比下降4.40%。2018年以來拱北片區房價走勢相對平穩，總體波動幅度較小。
南灣
4月南灣片區樓市表現量價企穩，銷量環比小幅回落，區域市場均價30155.87元/㎡，環比稍上浮2.17%。
• 成交量：中原監控南灣12個項目數據統計， 2019年4月成交住宅343套，環比減少9.26%，同比增長36.65%。
• 均價：南灣片區價格走勢總體趨降， 2019年4月區域均價30155.87元/平方米，環比小幅上升2.17%，同比下降11.03%，與去年同期相比，片區價格鬆動較明顯。
斗門
4月斗門樓市表現量平價升，成交量環比基本持平，價格稍反彈，區域市場均價14190.87元/ ㎡，環比小幅回升5.95%。
• 成交量：中原監控斗門39個項目數據統計， 2019年4月成交住宅1446套，環比減少2.30%，同比增長63.57%。
• 均價：2019年4月斗門均價14190.87元/平方米，環比小幅上升5.95%，同比上升1.35%。政策調控以來，斗門片區市場價格走勢趨穩，總體波動幅度較小。
金灣
4月金灣樓市表現量價齊升，銷量環比增長11.25%，熱度持續提升，區域市場均價17438.82元/㎡，環比上升7.76%。
• 成交量：中原監控金灣29個項目數據統計，2019年4月金灣成交住宅692套，環比增長11.25%，同比大幅上揚70.86%。
• 均價：2019年4月金灣均價17438.82元/平方米，環比上升7.76%，受區域成交結構影響，本月金灣片區房價走勢上行。
結語：
• 宏觀環境：4月中央政治局會議再次重申“房住不炒”，房地產市場調控方向依舊，預計後勢整體市場將繼續穩中趨升，穩健前行。
• 樓市情況：“銀四”樓市成交環比稍遜色，但同比仍有較顯著的增長。目前市場穩健蓄勢，預測5月市場成交表現穩中有升，持續向好。
• 土地供應：土地市場本月表現相對冷清，總體土地供需收窄，成交類型為工業用地及物流用地，商品房用地受供應影響，全月無成交。
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