地產財富會
身兼“穩健增長”和“創新激進”兩種標籤
敢於面對一切變局
吳向東是真的行業猛士嗎？
2019-2-21
一紙公告，傳言成真。
19號晚間，華夏幸福(600340.SH)發佈公告稱，公司聘任吳向東為公司首席執行官（CEO）暨總裁。關於華潤置地執掌者、華潤置地老臣吳向東的離職迷霧，終於落定。2019年的第一個跳槽高峰，由這個25年從未換過東家的前華潤老臣開啟了。
（吳向東正式入主華夏幸福）
“狠角兒”吳向東的新選擇
作為華潤曾經的靈魂人物，掌舵央企巨輪多年，吳向東在業內的第一個標籤是“夠穩”。
自1993年於清華大學畢業，吳向東加入華潤集團後，穩穩當當深扎華潤25年，陸續獲得了華潤置地執行董事、提名委員會主席、企業管治委員會及執行委員會成員等要職。如今，吳向東又轉身至實力民企華夏幸福任職CEO——這職業生涯，“夠穩”。
同樣“夠穩”的，是一直重視財務穩健和持續增長的他，在華潤打造的穩健增長模式。正是吳向東為華潤注入了商業地產基因，幫其確立“住宅開發+持有物業+增值服務”商業模式，才一舉奠定了華潤置地如今商業地產領軍者的龍頭地位。華夏幸福本次的“橄欖枝”，或正是看上了吳向東可能帶來的穩增長模式。
在“穩健”之外，創新、激進、殺伐果斷、成績斐然，則是吳向東曾留給大部分華潤置地員工的印象。新官上任三把火。目前仍不知，入主華夏幸福後，吳向東第一把火將燒向哪裡？但可以確定的是，這一定是一把不容小覷的“猛火”。畢竟，在業內，吳向東素以“狠角兒”著稱。
早在2002年，年僅35歲的吳向東就直接操刀了深圳當時規模最大的綜合性商業地產項目——華潤中心萬象城。這一斥資40億元、建築面積55萬平米、囊括 “購物中心+高檔住宅+高端酒店”商業綜合體項目，在彼時的深圳屬於“前無古人”。
由於投資大、風險高、回收週期慢，華潤內部對該項目一直存在巨大爭議，但吳向東以一人之猛，力排眾議。在一次預算會議上面對全體華潤董事，他表示：“萬象城若未按時竣工開業、或未實現預算業績數字，不復相見。” ——這份破釜沉舟的“軍令狀”，正標誌著“狠角兒”吳向東的做事風格。
一年後，萬象城如期揭面。首年即實現盈利，無論出租率、營業額、租金收入、利潤、回報率各項指標，都超額完成最初計劃。這個地標性項目，也讓吳向東聲名大噪，奠定了他在華潤的基礎。
華潤中心萬象城之後，吳向東又接連主導了佔地面積達68.4萬平米，堪稱“航母”級別的大沖舊改項目，以及佔地120平米的華潤深圳灣。上述三個大型項目的成功，一度讓吳向東在華潤“封神”。其超前的開發運營理念和比肩國際一流的標準，在整個商業地產圈也被追捧為圭臬。即便多年後的今天，這三大標杆項目依然是華潤置地收入的核心支柱，每年為華潤貢獻著百億級利潤。
（“狠角兒”吳向東曾奠定了華潤置地如今商業地產的領軍地位）
但在2013年，接棒王印執掌華潤置地後，吳向東的人生劇變時刻陡然降臨。因為宋林案和“寶萬之爭”，他連續3年中被捲入漩渦，即便最終都以清白之身示人，但在輿論壓力下，吳向東在華潤置地的前景並不明朗。而在吳向東退居幕後的這幾年，華潤置地的擴張步伐也明顯放緩。
關於吳向東考慮離任華潤的傳言，也因而在去年就甚囂塵上。最後，這位51歲的行業“狠角兒”，選擇落地華夏幸福，顯然不會是去守成的。
華夏幸福“變局”
值得注意的是，就在吳向東空降之前的2月1日，華夏幸福公告，隨著平安系公司的再次增持，中國平安的持股比例已超過25%。
實際上，這場事關話事權格局的大型股權變局，早在半年多前，就已啟動。
2018年7月10日，平安斥資137.7億元入股華夏幸福，成為第二大股東。
2個月後，華夏幸福修改公司章程，董事會成員由8名變為9名，胡學文正式宣告離開。刨去3個獨董剩下的6席中，按此前華夏幸福和平安協議，平安將有兩個席位。隨後，孟森和王威作為平安代表進入華夏幸福董事會。
5個月後，華夏幸福宣佈聘任前華潤置地CFO俞建為公司分管財務及融資等業務的聯席總裁。此前，俞健在華潤向來是吳向東的最佳搭檔——這被業內視為吳向東跳槽前夕的籌謀規劃——兵馬未動，糧草先行。
與此同時，平安也未停止股權加持的步伐。吳向東入主華夏幸福時，中國平安總計已經豪擲超過180億增持華夏幸福，持股比例高達25.25%。
這場大型股權變動背後，是華夏幸福在當下市場變化下的模式優化求變。
一直以來，“產業新城”都是華夏幸福最重要的模式標籤——通過在核心城市周邊開發產業新城，跟地方政府簽訂產業新城合作協議，協助政府進行土地整理，招拍掛拿下地塊後，在土地二級開發中建設住宅項目，用售房利潤來反哺產業新城前期投入和後期運營。
這種獨創的產業新城模式，曾經讓華夏幸福享受了多年獨有的差異化紅利。但隨著樓市強力調控，政策緊縮，華夏幸福地產銷售也受到影響。
此時，作為險資大戶，中國平安帶著大量長期限、低成本的資本進入，成為第二大股東，目之可見的優勢，正式將極大改善華夏幸福的資金賬期結構，使其經營性現金流得到有效補充。此外，華夏幸福稱，通過與平安的戰略合作，公司將搭載其全牌照金融資源，在康養、長租公寓方面進行全新拓展，將更利於其產業新城運營能力的全面增強優化。
不過，平安的錢自然也不可能是不帶任何要求而來的。險資求穩。華夏幸福或將適度放慢大舉擴展的速度，變得更加穩健。分析人士稱，在近期的系列換帥舉動中，
華夏幸福之所以選擇引入“吳向東+俞健”搭檔組合，或許也正是看中兩人在華潤置地過往經歷中所呈現的穩健增長性和財務管控力。變局中的“吳向東空間”
變而生路。
股權和模式都在優化改變中的華夏幸福，大抵會是一家更能夠在發展位移中，給這位擅長創新的狠角兒更多“吳向東空間”的公司。隨著吳向東的加盟，華夏幸福的公司治理結構也因此更加完善。
地產財富會粗略盤了盤華夏幸福當前的資產狀況，發現其資產版圖劇增的同時，存在大量的運營管理細化空間。近年來，華夏幸福主動突破環京佈局，順勢南下大拓展，將“固安產業新城模式”不斷複製，已經拓展到全國13個省省份。然而，隨著華夏幸福業務擴張告一段落，從“高速擴展擋”換至“強力穩拓擋”，華夏幸福亟待綜合運營上的創新強化。
這正是“吳向東空間”所在。
（吳向東的加入，或給華夏幸福帶來新的增長空間）
過去，吳向東主導下的華潤置地以深圳為大本營，其締造的萬象城大型商業地產項目，不僅成為深圳名片，還在南方多個區域核心城市成功實現了異地複製。未來，憑藉華夏幸福現有的產業新城規劃建設、產業發展和招商引資能力，加上吳向東所擅長的深耕一線城市和強二線城市打造的“住宅開發+持有物業+增值服務”的打法，或許也將繪製出一張三方共贏的藍圖：
對於二股東平安，在產業新城平臺上，其康養、長租公寓等新業務形式的嘗試探索，可以與吳向東大型商業地產運營經驗實現無縫嫁接；對於大股東華夏控股，吳向東擅長的大型商業地產開發管理運營的增值思路，也能夠為華夏幸福打開一扇估值提升的想象之門；而對於吳向東來說，他曾經在華潤置地被迫中斷的創新變革方略，則將在華夏幸福贏得空間。
華夏幸福的“吳向東空間”，是否會是這家公司的全新增長空間，值得期待。
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