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房產投資的關鍵在於房產增值和租金收益。房產增值看的是房價漲幅，租金收益看的是房價租金比，其歸根結底都是來源於房產作為不動產，其佔據的土地價值。
為什麼北上廣深的房價遠遠高於三四線縣市？因為源源不斷的人才湧向大城市，帶動購房需求；因為蒸蒸日上的產業經濟發展，支撐購買力提升；因為完善成熟的城市配套，令購房者趨之若鶩。
土地價值的關鍵核心在於人口、產業、城市配套。
杭州城市基本面優，具備房產增值源動力，適宜長線投資
人口：根據杭州市統計局公佈的《杭州市人口主要數據公報》，截至2018年末，杭州全市常住人口為980.6萬人，比2017年末增加33.8萬人，增幅3.57%，淨流入人口位居全國第四。且持續保持著高速增長的態勢，加上落戶政策的放寬，杭州人口迎來爆發，2019年人口有望突破千萬，從特大城市成為超大城市。
產業：從經濟增速來看，杭州GDP增速始終高於全國增速，以第三產業為絕對主導經濟，已成為中國重要的高新技術產業基地、電子商務中心和區域性金融服務中心，也是互聯網電商高度集聚發展的城市。且杭州市在“十三五”規劃綱要中明確提出打造“1+6”產業集群，打造一大萬億信息產業集群和文化創意產業、旅遊休閒產業、金融服務產業、健康產業、時尚產業、高端裝備製造產業等六大千億產業集群，未來杭州經濟將加速實現高質量發展。
城市配套：交通地鐵開掛，規劃2022年亞運會前，建成12條軌道交通，基本形成杭州市域範圍軌道交通網格局；商業、醫療、教育等佈局優化，商業方面重點提升城西、濱江、富陽、臨安、桐廬、建德、淳安等七大區域商業中心，促進運河新城、之江新城、城東新城、瓜瀝新城、臨浦新城、義蓬、瓶窯、老餘杭、良渚、塘棲十大區域商業副中心建設；醫療方面建成主城區15分鐘醫療衛生服務圈，主城區以外地區20分鐘服務圈；教育方面建成高水平的、優質均衡和協調發展的杭州現代教育體系。
可見，從城市基本面看，杭州人口流入大、產業支撐強，基建配套加速完善，城市土地價值將持續提升，具備樓市發展的源動力，適合長線投資持有房產。
政策維穩、市場高位，短期房價想象空間小，非最佳投資時機
絕大部分房產投資者，更傾向於短期投資，關鍵指標還是投資回報比。從這個維度來看，杭州房產投資價值低於其他一二線城市，至少在2019年杭州房價沒有想象空間。
首先，2019年杭州樓市發展的定位，核心是三個“穩”：穩地價、穩房價、穩預期。近期落戶放寬、利率下調、土拍溢價鎖定新規等均是穩定市場的結構性微調，並沒有本質上的限購、限貸、限價等政策放鬆信號，政府對於房地產經濟的調控方針不變，不具備上漲的宏觀環境。
其次，從市場層面看。市場週期規律，杭州2014年9月開始的週期受政策調控影響，遲遲未進入調整期，大概率要進入輪動尾聲。市場供需規律，2017-2018年排在全國前列的高土地供應陸續入市，房價短期內已基本實現翻番，對於市場購買力是巨大挑戰。因此杭州房地產市場亟待調整，不具備上漲的市場支撐。
總結而言，短期內杭州房價基本穩定，漲幅有限，投資買房已不是最佳城市選擇，不可能再如2015、2016年時閉著眼睛都能買。
價差紅盤之外，超大城市發展趨勢下，一環-中環-二環各有投資機遇
對於瞭解杭州樓市的房產投資客們來說，大家的首選當然是限購限價背景下，一二手房倒掛嚴重，價差明顯的紅盤，如萬人搖西湖國際城、華夏四季等。這類項目地段、產品等具有均好性，主要因限價因素，投資回報可觀；且一般拿地時間較早，交付時間可期，能實現較短時間的資本炒作，較為安全、高效。
但是搖號政策使得紅盤競爭激烈，全靠人品。且明顯紅利價差的樓盤也顯而易見地減少。那麼迴歸房產投資關注的三要素人口、產業、城市配套，2019年投資客們如何抉擇呢？
在回答這個問題之前，先讓我們重新認識一下大杭州。
杭州主城區包含上城、下城、江干、西湖、拱墅、濱江；蕭山、餘杭於2001年相繼劃入杭州市區；富陽、臨安分別於2014年、2017年撤市設區，杭州城市版圖不斷擴大，環杭發展已成為大勢所趨。
目前杭州一環-中環-二環格局基本成形，一環為繞城高速，是杭州主城區；中環全線溝通了杭州義蓬、瓜瀝、臨浦、餘杭、良渚、瓶窯等六大組團，以及臨平副城、富陽區和嘉興海寧、桐鄉、紹興柯橋，節點路段於2018年開工，力爭2021年主要路段建成通車；二環是杭州都市經濟圈環線，連接杭州、嘉興、湖州、紹興四個城市，預計2020年全線貫通。
一環：聚焦城市資源，尤其優質學區
主城區人口密集、產業穩定、城市配套完善，無疑是土地價值高點，同時也是高房價區域，投資門檻最高。從房產中介平臺數據來看，在杭州整體樓市行情下行，郊區二手房下跌的情況下，主城區今年年初的二手房總體價格，非但沒有下降，反而略高於樓市行情如火如荼的去年年初。這主要歸因於主城區地段稀缺性，配套便利性。
因此主城區內雖然房產增值速度放緩，但長期穩定，投資客群可重點關注樓盤的交通、教育、商業、醫療資源，尤其是教育資源，優質學區可大大提高房產價值。
中環：聚焦產業、交通，關注進度
中環主要連接杭州市區餘杭、蕭山、臨安、富陽和鄰杭城市海寧、桐鄉、柯橋。這些區域是杭州主城區人口外溢的橋頭堡，交通是首要連接紐帶，目前地鐵、城軌等規劃基本處於建設中，各個細分板塊利好輻射程度不同，發展進度不一，房價水平梯隊較大。
投資客群首先要了解板塊，是產業驅動、交通驅動？
產業驅動型板塊關注支柱產業發展基礎、規劃和競爭力，然後判斷產業人口吸附力、人口收入水平，評估板塊購房客戶購買力是不是能支撐房價上漲，需要多久實現板塊變革，再做投資決策。
交通驅動型板塊關注人口流入流出方向，聯動板塊的房價走勢水平，評估板塊價格發展趨勢，交通節點與房價節點關係，再做投資決策。
二環：聚焦交通利好，關注接壤板塊
二環主要包括海寧、桐鄉、柯橋、諸暨、德清、安吉6個鄰杭城市，與杭州接壤或規劃了城際鐵路，承接杭州人口、產業外溢，未來融入杭州共生髮展，區域價值仍有提升空間，目前房價水平多在1萬+，長期房產增值空間可期。
鄰杭城市的購房客戶包括杭州外溢需求和地緣需求，而外溢客群往往比地緣客群更具支付實力。
因此鄰杭城市的房產增值最首要的驅動利好還是交通，瞭解融入杭州發展的交通類型、交通進度、與杭州市區交通通勤時間，以及杭州與其接壤板塊發展情況，再做投資決策。
七維住宅：在住宅領域，持續戰略城研、項目可研等投資拓展，提供重難點項目的開發、運營跟蹤服務，深入市場、客戶、產品等專題研究，近期項目包含杭州城市及區域研究、杭州客戶研究專題等，具備豐富的市場經驗並提供拿地研判、項目定位、營銷建議及運營管控等切實可行的解決方案。
