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作為全美第二大獨角獸公司，共享辦公公司WeWork上市失敗大概是近期新興企業界最熱門的事件。 隨後，其估價出現了巨大的下跌，目前的估值大約只有70億美元，與軟銀的願景基金高達470億美元的估值形成了強烈反差，成為今年資本市場最大的“黑天鵝”。
有分析稱，WeWork上市失敗的原因是潛在投資者對該公司持續不斷地“燒錢”虧損、商業模式是否可持續以及公司的管理方式產生了擔憂。
在WeWork上市的嘗試失敗後，公司首席執行官亞當·諾依曼宣佈辭職。 WeWork的新管理層已經迅速開始著手削減成本，包括出售過去幾年裡 WeWork所收購的三家公司、裁員數千名員工，以及關閉幼兒園業務 WeGrow。
不過據外媒最新消息，在過去幾個月裡，WeWork仍然以更快的速度大規模開設新的共享辦公場所。WeWork的官方網站還表示，共有89個新的共享辦公場所將很快開張。
虛幻的光環
WeWork曾被認為是共享辦公或“寫字樓二房東”商業模式的標杆企業。在這種商業模式中，該公司首先會物色、租賃寫字樓物業，然後進行裝修、隔斷或改造，增加多個企業可以共用的辦公設施，比如會議室、咖啡廳等。隨後，WeWork將以更高的價格將其租賃給新創科技公司或是微軟這類的大企業。
自今年8月開始WeWork遞交了IPO招股書之後，這家獨角獸初創企業身上就被披上了層層光環。光看當時的數據，WeWork完全符合當下互聯網獨角獸的特點，多輪融資過後，WeWork在私募市場的估值高達470億美元，僅軟銀就先後投入超過100億美元。
論擴張速度，WeWork取得的成就令人咋舌：成立9年時間，在全球已經涉足29個國家的111個城市，擁有528個WeWork大樓，會員達到了52.7萬。
高速擴張來自驚人的燒錢速度。2018年，WeWork全年營收18億美元，虧損卻高達16億美元。當然，燒錢、快速擴張和高估值似乎是科技公司僅有的共同點。
根據WeWork的說法，他們的科技含量體現在“美好的空間、包容性文化和富有靈感的社區能量均可以通過我們分佈廣泛的技術基礎設施連接起來”，並強調技術是其全球平臺的基礎。WeWork號稱有1000多名工程師、產品設計師和機器學習專家致力於構建自動化運營系統，從而為用戶提供低於傳統方案的價格。
可原本定於9月30日啟動IPO的路演並沒有如期進行。
就在即將IPO之際，它的估值經歷了一個過山車般的大動盪：從私人市場融資時的470億美元，被修正到了100億美元至150億美元之間，下跌了近三分之二。這不得不令其宣佈暫停IPO計劃。隨著IPO取消，WeWork將損失至少90億美元新資金注入。招股書披露，WeWork已獲得美國大型銀團提供的60億美元信貸額度，前提條件是通過IPO上市至少融資30億美元。
就在市場為這個全美第二大獨角獸唏噓之時，彭博社又丟出了一顆重磅炸彈——如果再沒有新資金注入，WeWork將在11月底之前把賬戶上的錢全部用光。根據《華爾街日報》的說法，軟銀集團已經就此準備好一套融資方案。
《洛杉磯時報》稱，軟銀正在考慮對WeWork額外提供10億美元或更多的資金。而在此前，軟銀已經許諾了WeWork15億美元的融資。也就是說未來軟銀仍將會向WeWork進行至少25億美元的投資。這意味著，軟銀還要在WeWork身上燒更多的錢。
為何鎩羽而歸
WeWork的招股說明書公佈之後，《經濟學人》的文章就指出，該公司似乎要從一家過度炒作的房地產創業公司向一家日趨成熟、客戶多元化的公司過渡，但生存前景令人擔憂：
第一，最明顯的短板的就是利潤不足。美國科技媒體“商業內幕”（Business Insider）專門寫文章分析WeWork的財務情況，得出的結論是該公司的虧損相當驚人。
第二，WeWork估值高得離譜。就在8月WeWork宣佈將進行IPO時，批評的聲音就非常強烈，認為這家公司根本不值那麼多錢。批評者指出，全球最大的共享辦公服務提供商IWG旗下的雷格斯（Regus）和Spaces，這兩個品牌的市值加起來也僅為45億美元。
第三，經濟衰退會將該公司推至破產的境地。根據投行桑福德 C. 伯恩斯坦（Sanford C. Bernstein）的分析師克里斯·萊恩的預測：WeWork需要在未來4年內有72億美元的真金白銀，才能夠把現金流轉正。而如果在2022年之前出現經濟衰退，那麼它所需要的錢將提升到98億美元。
第四，WeWork公司的管理很可能有問題。諾依曼不僅擁有 WeWork上市後超過一半的投票權和鉅額分紅，還與公司的資產和債務有著千絲萬縷的聯繫。
WeWork上市暫停後，《經濟學人》給出的分析是，新的辦公模式的出現可能還需要時間，
新模式若想普及還需要平衡三個因素：靈活的工作時間安排，公司租用以及維護辦公場地的高昂成本，高技能員工一起工作帶來的協作性。《經濟學人》進一步具體分析道，在家或在星巴克工作的人無需承受通勤壓力，還可以根據自己的生活方式調整工作時間，這種靈活性可以讓公司減少租用的辦公空間。對英美75家上市的大型服務企業的分析表明，在過去15年，員工人均年租金成本下降了15%至5000美元。許多公司還採用了辦公桌輪用制。諮詢公司德勤的倫敦分公司，可進入辦公樓的員工有1.25萬人，而辦公桌卻只有5500張。但共享辦公帶來的缺點是導致人與人之間的疏離。研究表明，共享辦公導致員工更多地使用電子郵件溝通，減少了面對面的交流。
如此看來，辦公室似乎會變得像航空公司一樣，為基層人員提供“經濟艙”式的座位，為高技能人員提供“頭等艙”的豪華服務，讓後者可以享受曾經只有高管才能專享的特別待遇。但這其中的尺度令WeWork難以拿捏，而且人們擔心WeWork的租金收入可能不足以支撐470億美元的估值，這也是WeWork上市折戟的原因之一。
共享辦公的未來
雖然哥倫比亞大學商學院兼職教授萊恩·舍曼(Len Sherman)評價稱，在他所知的IPO事件中，從未見過市場會對一家規模如此之大的公司產生如此一致的負面看法。但《經濟學人》卻也沒有全盤否定WeWork的價值。在其文章給出的三個例子中，WeWork仍佔據一席之地：
位於倫敦的幾處新寫字樓或許可以讓我們一窺辦公場所可以預見的未來。
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歷時18年、耗資10億英鎊的高盛歐洲總部大樓已經在倫敦完成，大約7000名投行員工陸續搬入這個8層建築中。
高盛為其在這幢大樓內工作的員工在哪裡辦公提供多種選擇：固定辦公桌、私用房間以及非正式聚會房間。就連高盛的合夥人不在時，他們的辦公室也會被用作會議室。高盛表示，這樣的靈活操作將空間的使用率提高了約20%。
陷入困境中的WeWork分公司，將倫敦金融城一座大樓內的聯合辦公場所出租給2300名“會員”，每名會員享有的空間是高盛員工的一半，但價格卻是高盛的三分之一。
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在倫敦“金融中心的中心”——針線街的一頭，62層的主教門22號大廈（22 Bishopsgate）正在做收尾工作，不久之後，這裡將有1.2萬名員工入駐。
WeWork的辦公桌比一般辦公場所的辦公桌小三分之一，但為租賃者提供寬敞的空間來喝杯咖啡、開個臨時會議或打場乒乓球。而傳統的辦公場所只會為這些場地留出3%至4%的面積，但現在的租賃者卻希望開發商能提供兩倍於此的空間。
如今科技無處不在，在建築內部也不例外。主教門22號大廈每天採集100萬個數據點的數據以優化空調等資源的利用，並在開放辦公室裡安裝降噪玻璃。由於電梯和衛生間可以設置在建築物的外圍而不是中心軸的位置，這樣整個樓面就可以做到暢通無阻。大廈業主要求建築師的設計要方便員工在樓層內甚至樓層間交流互動以激發創造性思維，因而樓梯間被設計成員工會面的地方，而不僅僅是消防演習的下行通道。
如此一來，開發商就可以為租戶提供更加靈活的空間，供租戶在15年的租期內隨意調整改造。高盛的倫敦總部（高盛在建成之後將其出售，然後回租了25年）就設計了可以拆除的外牆，如果發生像脫歐這種需要裁員的動盪事件，它就可以將一半的空間轉租出去。在主教門22號，租戶可以使用由WeWork的競爭對手Convene運營的10萬平方英尺的靈活空間。
由於自動化和臨時性工作崗位的增加讓員工數總是變得難以預測，更多公司擔心如果新籤10至15年的租約會被套牢。一些公司開始選擇聯合辦公空間，而不是直接從傳統業主那裡租用場地。在倫敦和紐約，聯合辦公企業目前約佔辦公面積的5%，儘管他們的客戶多是小企業，但大型銀行，比如匯豐將成為WeWork倫敦分公司的客戶，租用其新設置的6300張辦公桌中的1100張。
業主仍期望與聯合辦公企業簽訂長期租約，但他們也對這些租戶的前途感到擔憂。自2018年初以來，WeWork已經虧損近20億美元，雖然目前正在竭力證明自己的商業模式是可行的。
諮詢公司世邦魏理仕（CBRE）的尼克·賴特表示，不管怎麼樣，舊的租賃模式都在經歷變革。
編譯 | 年雙渡
封面圖丨CNSPHOTO
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