蔚藍168899290
山東樓市未來分化走勢會越來越明顯。
雖然山東是百強市入圍數量最多的省份，看似發展均衡，但實際上也是強弱差距懸殊。
除了青島、濟南、煙臺以外，沒有任何其他城市是人口長期淨流入的。尤其魯西和魯南地區人口流出依然比較嚴重。
此前這些欠發達城市房價高漲，主要是因為兩點因素。
第一，當時行情是全國普漲，任何城市都在漲，這些城市自然也不例外；
第二，這些城市的縣域人口規模遠大於城區人口，而近年來縣域年輕人流入市區規模較大，所以首先推升了市區價格快速上行，而後帶動了縣城均價。
因此這些欠發達城市看似市區人口也在充實，城建也在翻天覆地的變化，但與此同時這些欠發達城市的城區正在快速擴張，一個新區動輒上百平方公里，比此前全市建成區總面積都大，試問一個人口淨流出城市，哪來這麼多人去填充新區？只靠縣城人口流入嗎？
這些城市的城區新建樓盤規模遠超濟青煙這些大城市，但人口流出率卻仍在增長。此類城市的特點直觀來說就是人口越來越少，房子越來越多，那麼隨之而來的就是空置率的上升。如果在同級別城市中房價偏低，那麼穩定性還是比較強的，可如果在同級別城市中單價明顯偏高，像聊城這樣經濟墊底房價比威海還高的，泡沫化率可想而知。
大城市相對來說是驅動力最強的，最抗跌，最能漲。尤其現在青島和濟南都要提升首位度，未來領先優勢將進一步擴大，人口流入會加速，而市區可供建新樓盤的地塊少之又少，而且租客規模龐大。未來如果有新的趨勢性行情，強市依然是走在最前列的。
中上游城市存在價值窪地，比如煙臺威海的經濟和收入並不比青島和濟南差，無非就是硬件略遜一籌，但房價卻低很多。煙臺隨著連續多年經濟瓶頸期之後，目前發展態勢已經有所回暖，未來回歸正軌以後，將會迎來一個快速發展階段。而且煙威兩市都是宜居城市。樓市長期來看會緊隨青島濟南步伐。
中游城市局面較為複雜，像泰安這樣房價全省第三的，顯然是風險係數更高。而濰坊這樣倒數第三的，反而是有一定潛力的。兩者作為同級別城市，房價相差40%，性價比不言而喻。
