伴隨著福州第五座萬達落戶白湖亭，近日，有微博傳出福州將籤第六座萬達廣場的消息，引發熱議。彷彿每一座商業綜合體的落地，都能收穫一片鮮花和掌聲。然而，福州的商業環境真的如看上去這般美好嗎？

這十年，福州進入了城市大開發時期，強大的發展需求讓福州商業開足了馬力。據統計，近十年福州成規模的商業綜合體就建設超過30個，其他中小型購物中心更是難以計數。然而，浮華的表象下，通常隱藏著大問題。今天，我們就來聊聊福州商業繁榮下的另一面。

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正當福州人為第六座萬達要落地的消息歡迎鼓舞時，朋友圈卻傳出臺江萬達店面降價拋售的消息。該信息宣稱，臺江萬達廣場2樓93平的店面繼續降價10萬，一口價150萬亟待出手，換算下來單價只有1.6萬/平左右。即便如此，似乎還是難覓買家。

無獨有偶，中防萬寶城爆發關店潮，曾經部分區域關店率高達八成，到處掛滿“清倉促銷”、“本店轉讓”等字樣。這個曾經號稱福建首個地鐵商業城的巨型地下綜合體，即使直接和地鐵連通，似乎也無法把顧客留住。

然而，商業綜合體留不住客，並非是特例，在福州已經成為通病。中央第五街、曾經的APM等一大批商業綜合體，生意慘淡、店面空置的消息也從未斷絕。福州的商業環境，究竟出了什麼問題？

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商業綜合體能否持續發展，靠的是自身的修煉與市場博弈。影響福州商業市場發展的，主要是四大因素。

其一，商業與消費者規模不匹配。近十年，福州城市快速外拓發展，從東二環、五四北，再到海峽奧體、三江口，熱點區域層出不窮。然而，城市邊界拓展的速度很快，人群的集聚成形卻要需要相當長的時間。

大型商業綜合體需要依靠大客流支撐發展，現如今，福州的商業綜合體數量龐大，或早已超出消費群體總量。綜合體在建設時都號稱要成為福州商業的標杆項目，最終享受的也往往只有開業時的片刻榮光。

其二，商業綜合體同質化嚴重。客流總量有限，但商業綜合體越來越多，就勢必要互相爭搶客源。你那有的品牌，我都要原樣來一套，長此以往，導致各家綜合體雖然外觀長得不一樣，但內容都千篇一律。為了爭奪對方的客源，就不可避免要互相廝殺肉搏，今天你搞一個大降價，明天我弄一個大清倉，然而，紅海模式下，惡性博弈的終點並非是你死我活，而是大家一起沉淪。

其三，消費者行為模式化。對於商業綜合體來說，口碑名氣是持續發展的關鍵。在福州，東街口、萬寶蘇、東二環、浦上合稱四大商圈，這四大商圈幾乎已經包攬了四個區大部分的客流群體。這四大商圈在多年的經營發展中，幾乎已經塑造出了消費者的消費行為定式。想要改變原有的消費習慣，無論對於消費者還是商業綜合體，都是一件不容易的事。

其四，消費者圈層不匹配。為了體現格調，現在很多商業綜合體都打出輕奢的名頭，宣傳自己有多少家大牌進駐。彷彿用大牌提升檔次後，就能讓大量的消費者慕名而來。然而，周邊的消費圈層是否匹配，卻很少有人真正深入分析。未來真正在你這持續消費的，永遠是周邊臨近的消費者，他們需要的，也許只是超市和餐館，對於樓上在賣多少昂貴的商品，很少人會真正駐足。

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福州的商業發展到頂了？當然不是。商業的發展永遠與城市的發展相適應，福州城市外拓紅利正在持續釋放，福州商業的前景仍大有作為。

我們不妨把福州商業的發展分為三個時期：第一個時期，主要圍繞鼓樓為核心，形成了以東百大樓、東方百貨、南街為核心的東街口商圈。當時的福州城市範圍小，人口也少，商業只需要滿足區域基本需求。

第二個時期，城市逐漸外拓，人群外溢至沿江區域，臺江對於商業配套需求迫切。這時建成了萬寶和元洪城兩大綜合體，服務於臺江南部片區。這時三大商圈三足鼎立，各自服務片區大客流，形成良好的競爭模式。

第三個時期，先是臺江、倉山兩個萬達落地，成為福州東西兩大商業堡壘；再到東二環泰禾開業，一躍成為福州“網紅”綜合體，帶火東二環片區。於是，眾多企業聞香而至，迅速在福州開起無數綜合體。然而，無序發展當然不會造就商業奇蹟，卻演變成為如今的困局。

要想突破困境，差異化經營十分關鍵。消費者早就已經對千篇一律的綜合體疲倦不已

，需要新鮮的東西刺激消費感官，這也正是為何宜家和SM廣場項目受到普遍關注。宜家走的是體驗式購物模式，這是一個新的路子，是目前市場上所不具備的。而在消費總量有限情況下，前撲後擁的綜合體，勢必稀釋商圈的購買力。

一座城市五座萬達還不夠，第六座萬達或正趕在路上，“飄”了的福州商業，如何重新腳踏實地，值得我們深思。