樹底下吃西瓜
以租還貸，是一種穩妥的理財方式，小編也想這麼幹，但是缺首付款。原因如下：
我國房地產處於上升通道
我國未來的房價是看漲，有如下原因。
原因1：我國處於城鎮化進程中，城鎮化率相比於發達國家還有不少差距，未來大量的進城人員會產生大量的購房需求，2018年我國城鎮化率為59.58%，而發達國家的城鎮化率在80%左右，參考發達國家的數據，我國還有20%城鎮化率的空間，預計未來有2.8億人口變成城市人口，這麼龐大的人口帶來巨大的購房需求，為房價繼續上漲提供源動力。
原因2：城市居民改換住房需求存在，增加房子的購買力；
原因3：我國的經濟發展，會主推房價上升，雖然GDP從高速增長下滑到只有6%左右的增速，而且經濟下行壓力大，但是經濟轉型初見成效，未來經濟還是會繼續穩步發展，居民的收入會繼續上漲，居民的收入上漲是房價上漲的基礎。
原因4：房子雖然不是避險資產，但是在我國已經被居民認為是避險並且是增值保值的資產 ；
原因5：我國的居民的購房情懷，有房子，才有家的樣子，這是中國眼中亙古不變的傳統！很多人將擁有自己的房子作為畢生追求的目標，而房子作為固定住所，在國人眼中一直以來就是一個安全感係數比較高的因素，不僅是在外漂泊的遊子，還是即將面臨結婚的女子，都會在第一時間考慮是否所在的城市有沒有固定住所，這樣才能給他們帶來一份安全感和歸屬感，另外中國特有的戶口政策，有了房才能在城市擁有戶口的可能性，孩子的上學問題才有可能得到很好的解決。
我國的租金收益率有上升空間
易觀房地產研究院發佈的報告顯示，2019年第二季度，50個典型城市租金收益率位2.3%，其中4個一線城市平均租金收益率在1.7%，31個二線城市平均租金收益率為2.5%，15個三線城市租金收益率為2.5%。而美國、英國、日本依舊是能讓投資者獲得不錯收益的區域，租金回報率5%以上的城市，這三個國家的城市就佔了一大半。相比於發達國家，我國的租金收益率還有很大的上升空間，我國這麼低的租金收益率還能夠有如此龐大的房地產交易量，主要原因是房價在上漲。
3、用一個實例說明
易觀房地產研究院發佈的報告顯示，2019年第二季度，50個典型城市租金收益率位2.3%，其中一線城市租金平均收益率在1.7%，在各個級別城市屬於最低，以最低的一線城市平均收益率1.7%為例。
假設在一線城市有價值1000萬的房子，首付300萬，貸款700萬，貸款利率為基準利率，期限30年，房產持有5年銷售。
房貸利息
房貸30年，持有5年後提前還款，支付的利息為170萬。
房貸首付的利息
300萬按照年化5%的收益計算，300萬首付如果不買房用來投資總共可以獲得75萬的利息
租金收益
按照年化1.7%的租金收益率計算，1000萬的房子5年的租金收益為85萬（不考慮房子升值和租金上漲）
房價上漲獲得的溢價收益
國家統計局公佈的2019年70個大中型城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一線城市新建商品房銷售價格同比增長4.3%，按照4.3%計算，價值1000萬的房子5年可以賣到1234萬元，溢價收益為234萬元。
所以總的收益等於234萬+85萬-170萬-75萬=74萬元，每年收益為14.8萬元，相比於300萬的首付投資，年化收益率為4.93%，這個年化收益率屬於上等水平，持有的時間越長，收益率越高，因為房貸利息在還款的前幾年已經還的差不多，後期分攤的較少。
按照上面的數據，30年的年化收益率可以到的21.76%，非常值得投資。
綜上所述，上面實例計算的是按照租金收益率最低的1線城市，如果按照2、3線城市計算，收益率最高，在我國現階段，以租養貸能夠成為穩妥的理財方式的核心是房價是上漲，房價上漲的理由在前面已經說明。
互金圈
如果你房子的租金可以抵貸款，“以租還貸”是很靠譜的理財方式。
我本人有兩套房，一套在北京，2008年買的，130平，目前市值600萬左右，租金一個月9000，每月還貸4100，貸了30年，已經還了10年還有20年需要還。
一套在香河，環京房，離北京CBD，30公里路程。2014年買的，74平，全款42萬買的沒有貸款，目前市值110萬左右，如果出租的話租金在1000元左右。
我和我爸媽我們一家三口，原先住在北京房子裡，我是做電商的時間比較自由，爸媽也已退休。香河的房子花了10萬裝修好了一直沒住，也不想出租因為租金太少，一年才1萬多，租出去10年裝修費用才能回本。10年後如果不想租了基本就需要重新裝修了，這麼看就是白出租了，所以一直空著。
這兩年北京租金一直在漲，去年無意中我媽發現我們小區和我們家同戶型的可以租到9000，於是我們開了個家庭會議決定搬家到香河房子住，然後把北京房子租出去，這樣房租收入不僅可以還房貸，每月還能多出小5000月，基本夠我們家生活費用。
這種以租還貸的方式目前實施一年，生活壓力減輕了很多，幸福指數上升了。
小張張愛理財
我個人不建議“以租還貸”。因為按照現在國內的租金回報率，根本不夠還貸。
我說一個我身邊朋友的例子。他當初也是打算以這種方式來進行理財。他買了一套公寓，100萬，付了5成首付。按揭50萬，分10年，每個月要還貸5278元。
然後拿去出租，每個月才2000塊，根本不夠還貸，還虧了利息。他一直在跟我說，還不如去做理財，一年還有4萬多塊可以賺。
後來他打算把公寓賣了，但是發現有價無市，根本沒漲價多少，而且稅費特別重。最終，虧了10多萬。
那麼什麼情況下適合“以租還貸”呢？
除非你看好某一片區的房子會升值或者拆遷，需要你持有這套房子幾年。或者是樓市處於上漲時期，買後過兩年轉手能夠賺30%以上的話，那麼值得購買。
探房杜咔咔
我不知道劃不划算，至少我是用以租養貸的方式。
我的是公寓來的，50方左右。我的房子供20年。月供1318元。而我出租的是1600的房租，咋都不包。物業費，寬帶費和水電費之類的費用全部是租客自己付。現在先不說我供20年的事。至少可以低了我的月租還有剩餘可以付我自己目前在外租的房子的房租，你們應該會好奇我怎麼不住自己的房子吧。其實能住自己的房子肯定是最好了，想幹嘛就幹嘛的……
不過我買房子時的首付是刷了信用卡的錢，我現在首先想到的事努力把信用卡的錢還了一半之後。就可以重新裝修那個房子，剛開始是精裝的，我只需買傢俱就可以出租了，這一點對於我來說是挺好的。
蘆葦小路
交一定比例的首付，用房子的租金還貸款，貸款還清，手裡淨落一套房。幾年之後如果想換房子，把這套賣了，可以無差價置換，不用擔心房價漲幅過快，自己的收入跟不上房價。這看似是一個能抵禦通貨膨脹的理財方式，其實這當中漏洞很多，聽我一一來說：
一、首付的機會成本怎麼算？
房子的首付比例最低為30%。一百萬的房子，首付需要30萬。這30萬付了房子的首付，就被套牢了。房子賣出之前，這30萬是無法變現的。如果將這30萬存入銀行，買理財產生的收益就是買房子的機會成本。
二、是否能夠以租還貸？
就目前全國的房租情況以及房貸利率的走勢，如果首付30%，剩餘的全部貸款。房子的租金是很難覆蓋月供的。以鄭州的房價為例，均價大概在15000元左右。100萬能買70平左右的兩室。首付30萬，月供大概為4143元，70平的兩室在鄭州的月租金為2000左右。租金還貸款根本就不現實。以上面這套房子為例，想要租金覆蓋月供，首付比例至少要在65%以上。
三、換房是否可以無差價置換
一般人要換房子都是以小換大，以舊換新。無論是哪一種換法，都要面臨手中的房子有價無市的窘境。我的很多房屋中介朋友告訴我，有些房子掛在網上半年了，看的人也很多，就是賣不出去。小房子和舊房子都面臨一個賣不上價的窘境。70-90平米的房子還相對好賣一些，屬於剛需房。再小的房子，還有二十年房齡以上的房子想要出手就一定要犧牲一定的價格。
總結：
以上三個漏洞是最常見的三個問題，除此以外還有房子的空租率問題，租金覆蓋月供已經很困難，再有幾個月租不出去，就更達不到理財的要求了。還有買了新房子需要裝修，房子租的時間久了需要裝修的成本。
如果房價能像2016年前後漲幅那麼快，買房子確實能賺到錢。可就目前的房子行情來看，很難做到理財的效果。
銀行研究僧，你學習，我也跟著學習！
銀行研究僧
先講講我的以租還貸的模式，2013年購買，總房款53萬，首付38萬，貸款15萬，利率5.39%，貸15年，已還4萬，月供1300，年租金20000，基本上每月還完貸款還能剩一些。目前房子能賣70萬以上，按當前時間來算，那到底是理財合適還是買房子合適那，我們通過
理財：38萬，6年，保守利率4.5%，複利總額為494858.85
購房：70萬-11萬+（20000-1300×12）×6=616400
這樣看上去好像是買房子合適，核心的原因是房價上漲，房租與房款的比例。
那麼買房子一定比理財賺錢嗎？非也，2018年時手上又有一些錢，打算再買一套小房，後來通過計算打消了念頭，具體原因看數據吧：
先列前提條件，以10年為期限：
房產：
總房款80萬
首付：32萬
貸款：48萬
貸款利率：4.9%
期限：20
理財：
總金額：80萬
利率：4.5%
1 全款買房
10年後
房產收益=80×上漲率+23.77
理財收益=80+44.24
當房價上漲超過25%時，買房有優勢。
2 貸款買房
貸款付出：
已還款:376959.6(月供×12×10)
剩餘本金:295611.87
房產收益=80×上漲率+23.47-37.7-29.56
理財收益=32+17.70+16.69，
16.69是假設將之前房貸月供與租金收益之差作為每月定存的金額，120個月，4.5%利率
當房價上漲超過37.7%時，買房有優勢。
Sky1980
呵呵，顯然很不穩妥。
中國的房屋租售比一直都太低了，房租要遠低於月供，這哪是什麼理財方式啊，只不過是減輕房貸壓力的一種方式而已。
比如在北京地區，你的月供1.5萬元，房租可能只有5000元錢。
為什麼房租要遠低於房貸，大家還熱衷於買房？主要有以下原因：
1、過去房價漲幅太大
過去十多年，中國房價持續大漲，雖然從眼前來看，房租遠低於月供，但是隨著房價不斷上漲，房租也跟隨上漲，不管是用於出租，還是投資再賣掉，買房人都賺大發了。
不過這種現象可能要暫時告一段落了，中國房價已經告別大幅增長的階段，部分城市房價可能有下降的風險。
2、剛需族必須上車
中國人結婚一般都得要買房，即使當下不買，過幾年有條件了也會買，沒有誰是一輩子租房過日子的。所以，剛需族有錢了，即使房價很高，即使房貸高於房租，也會努力買房。
此外，還有很多家長是為了孩子上學買了學區房，對這些家長來說，也算是半剛需吧。
買房貸款，還是要量力而行，不要給自己太大壓力，也不要指望著未來房價大漲賣掉賺差價。
小斯筆記
蔣老師觀點：以租還貸是一種比較穩妥的理財方式，如果選對房產是沒有問題的。但是現在這樣的套利機會比較少，還要確保能夠出租並且覆蓋月供，操作難度比較大。
買房出租需要多少錢？
首先從支出的角度來分析一下，假設100萬的房產，首付3成需要30萬，按照30年純商業貸款來計算，月供3715元。除此之外，假設還有裝修款10-20萬，這樣一次性支出要40-50萬。
100萬在二三線城市可以買一個小三房，每個房間出租價格是1000元，3個房間如果能夠全部租出去的話，能夠有3000元，基本上可以覆蓋月供支出，自己只需要多出700多塊錢就夠了。
如果未來租金上漲，自己可能完全不需要再出月供，甚至租金超過月供。但是這是理想情況。
確保全部出租是一個比較難的事情。此外，還要面臨每年的房屋維護費用和無法出租的月份，這些都是不可控的因素。
要想通過出租房屋賺回首付和裝修款，那是幾乎不可能的，但是以租養貸還是可以的。
賭博未來房價必漲，房租水漲船高
通過以租養貸這種方式來理財，是一種賭博預期的思路。如果選擇的樓盤相對偏僻，即使買了房子也很難出租。對於承租人來說，最重要的就是交通便利，如果房產地段差，再便宜也不好出租。
過去很多年，房價還沒有這麼高的時候，很多人通過買房出租最後完全抵扣月供，這是踩對了節奏。但是現在已經很難出現這樣的情況了。
通過購房來賭博未來房價一定上漲，房租也能夠水漲船高，直至完全覆蓋月供，是一種最理想的狀態。
可惜理想很豐滿，現實很骨感。
綜上所述：
以租還貸是一種穩妥的理財方式，對於購房者來說，大大減輕了月供壓力，如果買的早還能夠賺的一筆收益。但是現在以租還貸的投資機會越來越少，套利空間也越來越狹窄，很多買房之後無法出租或者租金完全不夠月供，所以操作難度比較大。
蔣昊說經濟
從租售比看，實際上難度很大。這只是一筆簡單的賬目。
現下的租售比，租金佔比最高的大概是大連，3.66%，北上廣深大多集中在1.5%到1.9%之間，我們在數據上體現樂觀一點，就說租售比2%。100萬的房子一年租金2%，如今房子貸款算五成，50萬的貸款，如今房貸利率首套房大概均線在5.4%（數據取數接近平均，方便粗略計算），那麼一年利息2.7萬。簡單的看，2.7萬的利息2萬的租金。
上面說現階段不合適，但並沒有說個別區域不同價格不同貸款額都不合適。如果房價出現下降，或者極少情況的租金開始上升，這個格局就有可能改變，當然，實質上這還沒有計算稅收，計算房屋維護，計算裝修。
針對存量空餘住房擁有者，實際上“以租還貸”是必須的，如果你還沒有買房，而你是奔著這個理財方式去的，那麼先做計算題，再做決策。當然有人說房價一定會漲漲漲，未來還有一筆巨大的房屋買賣差價。
我想說，房屋差價關鍵靠信仰，算不出來的。
凱恩斯
以租養貸的理財方式，來買房，目前在我們身邊的人還是比較尷尬的，主要是我們房地產，發展的模式不同，主要是蓋新房子的比較多，買新房子的人也比較多，就會把房價吹高，房價高了，租金上不去，勢必會造成租賃市場的尷尬，因為我們沒有租房子的這種意識，每個人都想有個家，都傾向於買房子，新房賣的多，租賃市場就不繁榮。
又加上槓杆比較高，那麼必然會造成租金價格的一些優勢不夠多，那就顯得比較尷尬了，多數人不能做到，以租養貸，多少也要貼點，但是隨著時間的推移，部分人也有可能會實現，在這裡說點廢話，看一看，怎麼實現以租養貸呢？
第一個方法，減少槓桿，多點首付，少點按揭，那麼重的還款量就比較少，月還款額就比較小，距離以租養貸的這種穩妥的理財方式，越接近，這是一個非常好的辦法，特別是商業地產，公寓，在一些旅遊城市，目前的收益率，應該還算可以，可是多數人都想的是，以極少的投入，賺更多的收益，減少槓桿，明顯不太現實，以租養貸就尷尬了。
第二個方法，去做選擇，選擇優質的資產，做到以租養貸也是可以的，特別是商業地產，住宅做到，以租養貸，太難了，因為房價太高了，做到以足養大真的是，需要太多的睿智，但是選擇一些比較優質的商業地產，經過養一段時間，可以做到，但是商業地產的槓桿率比較低，只能按揭50%以下，還有就是坐時間差，十年前買的房，今天租出去一定能，以租養貸，大差不差，除此之外，別無他擇，當然還有一些其它的辦法，這裡就不多講了。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問，可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
