地產項目融資被關注的五個要點

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雖然錢不是萬能的，但是沒有錢萬萬不能.......資金是房企的命脈。隨著國家對房地產金融政策的調控，房地產項目融資形勢不容樂觀，許多中小房企面臨資金困難。從2018年下半年，三好土地局就陸續收到了很多房企項目融資需求，但是與資方接觸後，大多項目都被pass掉了，從資方的反饋來看，對地產項目很挑剔，主要看五大要點，但符合條件的項目卻很少，很多資方表示，缺優質項目......下面我們一起來看看地產項目融資被關注的五個要點吧。

地產項目融資被關注五個要點

（一）看排名

在融資環境緊張的時候，各家融資機構會嚴格執行自己的“白名單”、“黑名單”、“A類”、“B類”名單，排名前100還不夠，要求前50、前30，誰主要考慮大型開發商騰挪空間大，抗風險能力強；

中小開發商可以找品牌開發商找融資代建，合作開發等形式尋找資金……

（二）看項目業態

項目本體，最受歡迎的是住宅類項目（住宅佔80%、70%以上），其次是一二線或強二線核心區位的商辦類項目。如果是三四線城市的項目，除非排名足夠靠前，否則空間十分有限。公寓類項目考慮到其客群定位、戶型、採光、燃氣等問題，融資時難度也相對較大。

（三）看項目區位

對於城市准入而言，一類城市北上深廣，二類城市諸如杭州、南京、蘇州、合肥、天津、重慶、武漢、濟南、成都、西安、青島、廈門、鄭州、福州；

三類城市如昆明、海口、大連、南寧、貴陽、太原、南昌、無錫、寧波、佛山、東莞、珠海；四類城市如南通、常州、嘉興、溫州、紹興、煙臺、泉州、惠州、中山（由於深圳對惠州、中山外溢效應並不明顯，大灣區則更加傾向於深圳、廣州、珠海、東莞、佛山）。

（四）看成本接受度

對成本的接受度亦是當前市場環境下資金方普遍關注的問題。除銀行外，信託機構平均成本到13%左右，對於主體相對較弱但項目優質的主體，成本也在15%以上；以基金為代表的社會資金，成本都在15%以上。

大型開發商通常會有嚴格的成本控制體系。雖說2018年土地流拍、拿地放緩，但是大型開發商必須保持拿地節奏、開發週轉速度、突破銷售額，才能保住排名、保住評級，這樣才能有議價能力，更好地控制融資成本。

（五）看增信及風控擔保措施

資金方會從流動性、變現的可行性以及價值層面來選擇擔保措施，最常見的是實際控制人和集團擔保，加之土地、在建工程抵押、項目公司股權質押，應收賬款、保證金質押等。

通過設置證照監管、賬戶共管等方式，從工期、成本、銷售等角度實現全方位管控。在融資代建中設置由資金方、代建方、項目方三方組成的項目管理委員會進行決策機制，控制現金流，把控道德風險。

除此之外，資金方還會關注操盤團隊過往成功項目經驗和項目管控能力，關注項目估值，核查融資的真實需求與資金用途以及資金使用計劃等等。