這輪房地產週期之長，超出了大部分投資者和研究員的預期，也打破常規的地產研究邏輯。
從2004年底開始，中國經歷了三輪完整的房地產週期，基本上都在40個月左右。但是2013年開始，這輪週期已經有六年了。
儘管很多分析師在2017年底做年度展望的時候，就認為2018年房地產投資增速會掉頭向下（甚至轉負），但是並沒有發生。現在都2019年了，房地產投資增速仍然看不到下行的趨勢。
並且，這一輪房地產週期出現了很多奇怪的情況：
1、 房地產銷售對房地產投資的領先幾乎消失，本輪銷售週期在2016年4月見頂回落，但是投資一路上行；
2、 房地產新開工和竣工的剪刀差逐步擴大，目前仍然沒有收斂的跡象，所以水泥牛逼，建築裝飾和鋼鐵苦逼；
3、 三四線城市房價的堅挺超乎想像，三線城市房價的同比漲幅自2017年中開始，一直高於一線和二線。
如果非要從事後的角度找一些理由的話，我認為這輪地產週期持續時間如此之長，有以下幾點原因：
1、15年以來持續的貨幣政策寬鬆，和房地產相關性最強的中長期貸款利率2015年一直並沒有上調；
2、需求一直相對穩定，太平洋證券報告總結了國內房地產的四個主要需求：城鎮化需求、二胎需求、結婚需求、改善需求，這四個需求在15年以來保持了相對穩定；
3、15年底開啟的供給側改革，在一定程度上就是在需求穩定或者小幅變小的情況下，強行壓縮了供應，使得房價大漲，而限購等各項措施導致房價不跌的預期一直存在；
4、棚改貨幣化安置使得居民購買能力在短期內有了大幅提升，棚改從2010到2013年的300萬套左右，到15年到18年的600萬套左右。
這些從15年開始的政策，幾乎扭轉了地產下行的動力，使得這輪房地產週期如此之長，可以說，15年以來中國經濟的韌性，房地產的韌性功不可沒。
但是，人為的託底只是延長了週期，並沒有改變週期。現在房地產的上行週期有多長，當拐點出現時，下行週期一樣長，可能會更痛苦。
所謂逆週期調節，我認為並不存在，只是讓週期延長，讓拐點來的更晚一些。因為你並有實現市場出清，只是讓病晚點發作。
為什麼房地產如此重要，因為他與金融週期息息相關。按照2017年三季度央行貨幣政策報告的說法：
1、金融週期主要是指由金融變量擴張與收縮導致的週期性波動。
2、評判金融週期，最核心的兩個指標是廣義信貸和房地產價格，前者代表融資條件，後者反映投資者對風險的認知和態度。
3、房地產是信貸的重要抵押品，因此兩者之間會相互放大，從而導致自我強化的順週期波動。
4、當經濟週期和金融週期同步疊加時，經濟擴張或收縮的幅度都會被放大；而當經濟週期和金融週期不同步時，兩者的作用方向可能不同甚至相反，會導致宏觀調控政策的衝突和失效。
實際上，包括我自己在內，都認為最晚18年底房地產週期就會出現拐點並向下，然後帶動金融週期向下，但是事實上並沒有。
當然，包括彭文生在內的很多經濟學家認為中國的金融週期實際已經發生拐點，只是沒有加速下行，這個觀點值得重視。
因為如果我們用社融增速來代表廣義信貸，那麼我們可以清楚的看到，廣義信貸指標的確進入下半場。
那麼，這一輪房地產週期是不是已經發生拐點了呢？如果從社融對房地產投資的領先來看，應該是進入下半場了，但是房地產投資進入下半場，是不是對應房價也進入拐點？
這是目前最難判斷的地方。
從微觀上看，房地產企業融資難度已經是歷史上最困難的時期之一（看看HD和BGY的商票價格，龍頭如此，其他的可想而知），中小房企的破產頻率越來越高。
如果從2016年供給側改革的結果來看，曾經過剩的煤鋼價格大漲，淘汰中小落後產能，大型特大型企業兼併重組，然後煤鋼價格進入一個緩慢的下行期。
房地產也有可能產生這一結果。中小房企被淘汰，大型房企也進入整合，然後房地產價格進入一個緩慢而漫長的下跌週期。
至少房價的增速已經出現明顯的下行，實際上一線城市近兩年的房價漲幅幾乎為零，那麼接下來，會在什麼時候進入負增長區間呢？
我認為很快就會到來。
所以，在社融增速出現拐點向下的情況下，如果房價也出現拐點向下，那麼我們可以確定金融週期出現了真正的拐點。
在金融週期下行階段，可能所有人都會非常難受。
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