朝花夕拾，舊聞回顧。
國慶假期在家前後這幾天，有個特別的發現，父母住的小區二手房帶看開始活躍起來了。我的電話也是頻頻響起，大多是諮詢幾年前在鼓樓置辦的小戶型是否要掛牌。二手房市場在我的世界裡彷彿活躍了起來，而其熱度令我驚訝。
新房供應井噴，一二手房倒掛，莫碰老破小，不是都說二手房兵敗如山倒了嘛?
而今，我們看到很多從業的朋友對二手房又展現了久違的熱情。推薦，帶看，詢問。很是有幹勁。
帶著這樣的好奇，拼仔走出去和幾個中介的朋友詳細的聊了聊，通過線上及實地踩點獲悉了一些參考數據。
噢？二手房市場或許將悄然迴歸。在不久的將來重新回到大眾視野。二三級市場相互制衡或許是未來的一個方向。
01
橫盤二餘年二手房成交價理性回調 大勢所趨
一位從業房產中介數年的資深銷售告訴拼仔，“今年來至現在，業主心態有一個巨大的轉變，誠心賣的也早就脫手完成置換了。掛牌價確實存在一個虛高的現象，成交打上9折是常態。”
恰逢他的門店剛剛成功售出一套嘉禾一方花園二期的房子，標準樓層，高掛牌率戶型。成交單價在1.2萬內。這與安居客/58等二手房平臺接近1.4萬的掛牌平均價直接下調了2000元。而，觀測該小區二手房平均掛牌價數據，在兩年前的17年10月曾一度達到1.6萬元。
同樣，再拿鼓樓這套房子舉例，我邊上的鄰居1.35萬的價格已經掛牌兩年，而我們現在還是鄰居。來電詢問掛牌的中介明確告訴我“您這個房型樓層在這個小區都是最搶手的，1.2萬應該能出，你可以掛1.3。咱這是八中學區房，好賣。這棟小戶型樓座很多人就是為了孩子買個學區房。小區內流通率最高，北向戶型要把預期降到萬元甚至八九千才能賣掉”也是，每天樓裡進進出出的老鄰居真的少了，這麼看預期腰斬了，也難怪大家變得務實起來，這是有必要的。
另一個業內朋友跟拼仔說，二手房成交價橫盤，2016年底2017年初到現在這段時間房價基本沒怎麼漲動，可以這麼說很多投資客當時多少錢買的今年基本加上利息成本和持有成本差不多就出了。繼續持有下去，成本是很高的。這是如今二手房市場和價格同步迴歸的另一誘因。
在產品競爭力越來越佔主導的今時，部分高價入場的投資客手裡的產品競爭乏力，持有風險會越來越高，若房價繼續橫盤，這是很艱難的。
02
2017漲點滿二週期來臨次新房入市 二手房市場迎來新機遇
上文提到，橫盤兩年持有成本的激增促使二手房價迴歸。但不知各位是否看到了這個滿二年更關鍵的幾個點。
其一，滿二意味著在稅費上極好的優惠條件，更助於市場流通。若在平行價格下，我想很多朋友還是願意選擇一手房，出了產品更新，設計更合理這些。還有一個點，省去一筆不菲的交易稅費。而滿二年意味著一個入市週期。再重點的是，2017年買入的房子到2019年並沒有很大的漲幅，甚至差價為0。這樣的話，就很合適了。一手房稅費的手續費的優勢蕩然無存。
其二，品質面上，那些次新房滿二年差不多到了一個下證週期，開始集中入市了。這意味著什麼。很多朋友是有新房情節的，那像香堤榮府等這批次新房未裝修入住的房源大批量入市的時候，一手房的產品優勢又再次被拉小了。這些房子若以一個好的價格入市，在擺脫稅費等束縛後，將對一手房是一個很大的衝擊。
截至發稿，關注市區熱門次新房，確實會發現掛牌數真的很高，很高。
03
大時代下我為什麼推薦大家也看看二手房
1/大時代，高週轉，讓新房的實景呈現存在不定數
說完了二手房市場大概現狀，我們再來說新房。
關注血拼樓市的朋友每天都在關注新盤動向，不難發現的是，這兩年房企拿完地之後，從取證規劃，到開工，入市收錢，開盤。光速一般，“高週轉”“大時代”成了滄州樓市新的關鍵詞。您能體會嘛，我是恍惚，這才過了大半年，一下這麼多新盤出現在了大夥兒的視野裡。
新城吾悅廣場為2019年3年20日，新城以11.48億元的總價摘得滄州西南淨地，6月23日舉辦產品發佈會，7月27日營銷中心開放，商業、住宅產品亮相，8月月10日住宅啟動驗資，8月24日商業啟動驗資，住宅預計10月中旬開盤，預計價格12500元/平米。
碧桂園錦熙府為2019年4月29日，碧桂園以4.94和4.72億元，樓面價4909元/平米和樓面價5126元/平米摘得滄州西高鐵旁地塊，6月7日城市展廳開放，7月初開始VIP招募收取意向金，8月3日舉辦智美生活發佈會後，便開始了定存鎖客，8月24日項目示範區開放，沙盤、戶型圖、三個樣板間同時亮相，9月份預計開盤，因證件原因，開盤時間一直往後推遲。
隆基泰和紫悅府為2019年6月20日， 隆基泰和以2.4億元，樓面價3750元/平米摘得位於高鐵西站旁不遠處GTP-2018-41宗地，9月14日城市展廳開放，9月21日85-115平米戶型曝光，10月1日排卡開啟，項目預計首開4棟小高層住宅。
榮盛錦繡學府為2018年12月24日，榮盛以5.76億元，樓面價4081元/平米摘得西北門戶1907號宗地，3月售樓處開放，100-140平米戶型圖亮相，4月1日開始VIP排卡，6月7日迎來首開，加推5棟住宅，7月13日加推14#樓，7月20日加推13#樓，8月3日加推4#樓，9月22日加推3棟高層住宅，現已進入清盤收尾階段。
大時代下，房企“高週轉”已成為常規操作。融資拿地、開工和入市銷售，“快”！就是主題，通過加快資金流的週轉來緩解企業壓力。手忙腳亂和有條不紊這兩個形容詞此時就會出現在各位的眼前，項目的“品質”可想而知。大夥兒最近可能都沒少看新聞，高週轉狀態下，維權屢見不鮮。這種事兒也真實的發生在咱們滄州老百姓的身邊。
當下如此高的房價，除了順大勢，要有有的產品作為支撐動力。推廣中各種華麗的辭藻和高大上的配置比比皆是。但，動盪的環境還是給實景呈現帶來很多不定數。不到交房的那天，一切看起來都有些飄渺。實景呈現能力會是未來房企比拼的一個硬指標，運營中期種種變數減配保本也或在所難免。拼仔之前在朋友圈評論黃驊溼地一精裝維權事件的時候表達過自己的態度，這種事兒近幾年會時不時的發生在我們身邊。
2/實景/配套/學區 真實存在的東西很多時候不會讓你失望
最近經常收到很多網友的提問，高鐵新區XXX是屬於滄縣嘛，買了以後孩子能上17中嘛？到不是說，就一定不好，但畢竟現在談這個問題太飄渺，教育局日前發文明確表示，學區劃片以相關部門發佈的公告為準。也就是說在您小孩上學前一切還是不定數，如果涉及到孩子明年就要入學，那恐怕以上幾個項目未來的學區再好，也無法解您當下之急。這就是不少家長回去斥百萬巨資去在重學區買一個老破小的原因吧。
（高鐵新區現狀）
再說其它配套設施，現在很多成熟區域的樓盤的“大哥”之路也是歷經三五年一個大小變樣，才覓得周邊交通/醫療/商業配套如此完善。要知道五六年前天成郡府和十四中也在農村。而很多時候這種機遇是可遇而不可求。
實景呈現方面，這個就不用多說了，這是現房得天獨厚的優勢。想要買這套房子，去小區裡走一走，站在窗前感受一下。如果一切都覺得還比較合適，價錢和其它情況都詳細瞭解，也還OK的話，那就差不多可以買下了。
04
小結
簡單總結一下，也不是說新房和二手房就一定誰更好，更有市場。筆者認為，未來一定程度上，二三級市場相互制衡的情況會延續。而房企需要在產品上，內容上投入更大的經歷，才能脫穎而出。購房者而言，一方面我建議大家可以新房二手房都看看。另一個，就是若要購房，看看您選擇的房源綜合競爭力夠不夠，能不能在未來市場繼續和一手房次新房繼續競爭。
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