統一後的棚改徵收程序11步

(一）編制計劃，區縣人民政府組織項目建設單位及相關部門對本行政區域內舊城區房屋破損程度和改建難易程度進行調查，編制轄區內舊城區改建計劃，並將編制完成的舊城區改建計劃上報市重大項目建設指揮部辦公室組織聯合審查。（二）計劃審查，市重大項目建設指揮部辦公室召集市發展改革、規劃、國土資源、建設房管、財政等部門對各區縣彙總的舊城區改建計劃進行可行性、公益性聯合審查。公益性認定以改善民生，優化環境為原則，不以改建後的規劃用途為條件。審查通過後，市重大項目建設指揮部辦公室向各區縣人民政府下達舊城區改建計劃。（三）改建徵詢，舊城區改建計劃確定後，區縣人民政府組織或指定相關單位徵詢擬改建範圍內產權人、公房承租人的改建意願。區縣房屋徵收部門對徵詢意見過程實施監督，大多數產權人、公房承租人同意的，方可進行舊城區改建，擬徵收範圍由區縣人民政府確定。根據《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第12條之規定，有90%以上的被徵收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區改建。但根據條文表述不難發現，雖同樣名為“改建徵詢”，但北京市所規定的這一步驟的開始時間要明顯早於上海市的規定。顯然，在這一環節中產權人和公房承租人尚無被徵收人的身份，客觀上也很難對改建表示“反對”。事實上，對於大城市中老城區內的連片集中棚戶區，支持改建在絕大多數情況下會是群眾的主流意見。故此，這一步驟還不是廣大被徵收人開啟依法維權的可能時間點。除非你認為自己的房屋是建於上世紀90年代以後的新房，完全不是任何意義上的“棚戶”，那麼你獲取可以考慮在這一環節被徵詢意見時投上一次反對票。（四）徵收要件，通過徵詢的舊城區改建項目，納入各區縣國民經濟和社會發展年度計劃。各相關部門要簡化審批手續、加快推進。發展改革部門出具投資任務書作為項目批准文件、規劃部門出具項目規劃意見、國土資源部門出具項目土地預審意見。

這這些步驟不難看出，棚戶區改造類項目的審批手續是較為快捷簡便的，590號令所規定的作出房屋徵收決定的必備前置條件“四規劃一計劃”是在較短的時間內由多部門簡化手續且加速辦理的。在針對房屋徵收決定的訴訟中，徵收方需要舉證證明涉案項目依規獲取了這些審批手續，其合法性也是庭審中的審查要點之一。（五）暫停辦理，區縣房屋徵收部門根據建設單位提交的徵收要件以及房屋徵收申請向區縣人民政府申請啟動房屋徵收工作，在收到區縣人民政府確認意見後3個工作日內，在徵收範圍內發佈暫停公告，告知產權人、公房承租人不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為，違反規定的不予補償。暫停期限為一年，需要延長暫停期限的，區縣房屋徵收部門應當提前15日在徵收範圍內及時發佈延期公告，延長期限最長不超過一年。此即代表徵收項目正式啟動，正式開始影響被徵收人生活、權益的“暫停公告”或曰“房屋徵收範圍公告”，對應590號令的第16條。這裡的細化規定是暫停期限可以延長不超過一年。一旦暫停公告發布，廣大被徵收人就可以開始諮詢專業徵收維權律師，做好依法維權的各項準備了。這與配合徵收方實施改造項目是不衝突的。一個很容易理解的事實是，如果你寄希望於通過一次棚改項目去把孫子輩的房子都“掙”出來，那麼律師一定會負責任地為你講清利弊，勸導你放棄這種不切實際的補償利益訴求，避免獎勵金的無端損失。（六）調查登記，區縣房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記，產權人、公房承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內公佈。徵收調查登記這一步驟對應的是590號令的第15條。調查人員應當在房屋徵收範圍確定後通過調取有關部門存儲的資料和入戶調查相結合的方式，對擬被徵收房屋的區位、家庭成員狀況、結構、附屬物面積、用途、權屬、建築面積等進行調查登記，結果若無異議被徵收人要進行簽字確認。需要強調的是，此階段在進行調查時認定房屋面積主要的依據就是房屋所有權證的證載面積。若被徵收人認為證載面積較實際面積小，或者調查人員未對陽臺及其他附屬物面積進行計算，則一定要在公示期間內明確提出異議，要求房屋徵收部門委託其所認可的測量評估機構對房屋面積進行實際測量確認，以將可能出現的面積爭議在前端化解。實踐中很多被徵收人缺乏這種維權意識，要求籤字確認時簽了，公示期間也什麼都沒提，到了預籤補償協議階段意見就都來了，這對於依法維權而言並不有利。（七）方案徵詢，區縣房屋徵收部門會同區縣財政、發展改革、監察、審計等部門及街道辦事處（鄉鎮人民政府）擬定房屋徵收補償方案，並報區縣人民政府批准。房屋徵收補償方案應在徵收範圍內公佈，徵求公眾意見，徵求意見期限為30日。徵收範圍內產權人、公房承租人有意見的，持本人身份證明和房屋權屬證明或者公房承租證明，在徵求意見期限內以書面形式提交房屋徵收部門。多數產權人、公房承租人不同意徵收補償方案的，區縣人民政府應當組織由產權人、公房承租人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。區、縣人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。徵收補償方案的意見徵詢所對應的是590號令的第10條。實踐中絕大多數棚戶區改造項目都沒有召開過聽證會，原因在於被徵收人中“不同意”方案的佔比很難達到“多數”（過半數）的門檻。需要特別注意的是，僅僅是口頭向徵收人員提意見或者發牢騷並不是規定意義上的提意見，這裡的要求是意見必須以書面形式提交房屋徵收部門。事實上，這一“關”一旦通過，改造項目就會如猛虎下山一般不可阻擋了。我在此鄭重提示廣大被徵收人，若你對公開徵求意見的補償方案中所列明的補償標準、方式明確不滿，則一定要在此階段內及時委託專業徵收維權律師介入，通過團結有共同利益訴求的被徵收人書面提交意見的形式爭取聽證會的召開，儘量促成對徵收補償方案內容的實質性修改。否則，在“一把尺子量到底”的政策基礎上，後面的補償數額要想再獲得較大幅度的提升將會困難重重（八）預籤協議，區縣房屋徵收部門按照公佈的徵收補償方案，組織產權人、公房承租人預籤附生效條件的徵收補償協議。預籤徵收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預籤徵收補償協議期限不超過6個月。預籤徵收補償協議生效的，由區縣房屋徵收部門報請區縣人民政府作出房屋徵收決定；在預籤徵收補償協議期限內未達到生效比例的，徵收工作終止。徵收補償協議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預籤徵收補償協議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協議，預籤徵收補償協議生效後房改售房協議自動生效。此即大名鼎鼎的“模擬拆遷”操作模式，規定中叫預籤附生效條件的補償協議，是590號令翻遍了都找不到的一個步驟。關於這一極其重要的“創新性”程序，在明律師著重提示大家以下3點。其一，預籤的補償協議往往與高額的獎勵金相捆綁，早預籤就能多拿錢，晚預籤或者不預籤錢就會一天一天的往下扣直至扣光為止。具體的獎勵金操作模式大家要去看自己所涉項目的具體補償方案，目前的原則是“一個項目一個方案”，沒有一個全國統一的方案標準。在明律師代理的一些案件中，光是獎勵金的數額就可能高達80到100萬元，佔整個徵收補償的比例有時會在20%以上。故此，到了這一環節如果你還有疑問，一定要問問專業人士，切勿再猶豫不決或者草率決定籤或者不籤。一旦操作不當，損失的獎勵金在後續有可能是找不回來的，損失將會非常令人心疼。其二，預籤補償協議前通常會進行“預評估”環節，即參考590號令規定的程序將房地產價格評估在簽約前完成，以為簽約金額提供依據。故廣大被徵收人一定要對評估環節嚴格監督審查，確保自己對評估機構的選擇權能夠依法落實，及時行使申請複核、專家委員會鑑定的權利，不要只顧著獎勵金、著急預籤協議而在牽涉自家房屋價值的關鍵性問題上打馬虎眼。其三，預籤協議環節往往會出現被徵收人簽約後協議被徵收方收走審計的情形，這屬於正常現象，被徵收人若對協議內容比較滿意則可以放心配合，通常不會有太大的問題。一般而言，當預簽約比例超過85%至90%時，預籤協議會生效，房屋徵收決定隨即作出。故被徵收人若在此環節對補償安置不滿，一定要及時諮詢專業律師，在確保自己不會反悔後再作出是否簽約的決定。在這種模式的背景下，鮮有房屋徵收決定作不出來的情況發生。（九）徵收決定，區縣人民政府作出房屋徵收決定後應及時公告，預籤徵收補償協議生效並與正式徵收補償協議具有同等效力。徵收評估價格與預籤徵收補償協議評估價格出現差異的，按照“就高不就低”的原則處理。這一步驟對應的是590號令的第13條。針對改造類項目的第一個可訴訟救濟內容就是房屋徵收決定。剩下的未簽約的這部分被徵收人一定要在徵收決定作出之日起6個月內委託專業徵收維權律師針對徵收決定提起訴訟，爭取將其確認違法或者直接撤銷，從而在避免自己損失方案確立的獎勵金的基礎上為爭取合法利益最大化贏得機會。此時，上文所述的各個步驟的合法與否均將成為庭審審查的內容。（十）補償決定，房屋徵收部門與被徵收人（含公房承租人，下同）在房屋徵收決定公告的簽約期限內達不成徵收補償協議、被徵收房屋所有權人不明確的或者下落不明的，由房屋徵收部門報請區縣人民政府作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。這個和590號令第26條相對應，見到了就要及時委託律師複議或者訴訟，否則將會直接面臨人民法院的強制執行裁定，錯過最後一個有效的維權機會。（十一）強制執行，在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋徵收決定的區縣人民政府依法申請人民法院強制執行。