柳雙龍
要我說中國人最關心的話題是什麼，那十個人裡有九個都會說是房子。
老朋友見面寒暄兩句就開始聊你買房沒，多少錢，多少平。找對象相親最關注的也是對方有房沒，多少錢，多少平。展示自己家底資產時，更是首先比較對方有房沒，多少錢，多少平。
二手房市場一直很火爆，其非常具有優勢：入住快、周邊配套成熟、可選擇性高、帶裝修、無甲醛等等。今天就來說說二手房買賣其中一個很敏感很糾結的情形：沒有房產證的二手房，到底能不能買或者賣。
最近有這樣一個故事，一個名叫張姐的房姐，有一套還沒有取得房地產證的房子，她把這房子交給當地一個小中介尋找買家（一般正規大中介，不會處理這種沒有取得房產證的房子）。
2017年7月找到了一位買家，張姐與買家鄧姐簽訂了二手房買賣合同及相關補充協議，約定該房屋成交價為65萬元，定金為5萬元，辦理過戶時支付首付款15萬元，餘款由買家鄧姐貸款，無法辦理貸款時由其個人補足餘款。
2017年8月買家鄧姐找到賣家張姐主動要求提前支付15萬元，並且要求將這15萬的首付款的性質變更為定金。
2017年11月，這個房子漲到了100萬，由於開發商截至此時都沒有將大產權辦理下來，所以買方覺得交房和過戶遙遙無期，賣方覺得房價漲幅巨大，兩人這下都方了。張姐藉著這個理由，說你看這房產證也辦不下來，要麼算了吧，你再找找。鄧姐尋思，這哪能行啊，我都給你交了定金了，這房子咔嚓一下漲到100萬，你不賣我我不虧死了嗎。
這個鄧姐氣壞了啊，於是乎，2017年11月底，買方鄧姐把張姐告到法院了，要求繼續履行合同，同時申請法院保全該房屋。法院很快就保全這個房子了（保全就是“鎖定”這個房子的意思），並且給張姐下達了傳票。
那麼現在問題來了。
問題1：針對沒有取得房產證的房子簽訂的二手房買賣合同及其補充協議是否有效？
答：目前的主流觀點是此類合同是有效的，因為房屋沒有取得房產證是物權層面的問題，但是房屋買賣合同是債權方面的問題，而只有符合《中華人民共和國合同法》第五十二條才是無效的（法條過於枯燥，不在此贅述，感興趣的童鞋可以去查一下）。
有一小部分法院依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條，認定為無效合同。
筆者比較贊同第一種觀點，因為《中華人民共和國城市房地產管理法》雖由全國人大常委會通過，但法規類別上屬於房地產綜合規定，並不屬於違反法律、行政法規的效力性強制性規定，不能簡單依此認定該類房屋買賣合同無效。
問題2：本次訴訟中買方訴請要求繼續履行合同是否會得到支持？
答：依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定，房屋在沒有取得房地產權證前是無法繼續履行的，最穩妥的方式是在該房屋即將取得房地產權證前一個月左右起訴並保全，繼續過戶的成功率才高。
問題3：買方撤訴後，能否申請解除保全？在第二次起訴立案前能否成功解除查封？
答：買方撤訴後，賣方要及時交解除保全申請書，將該房屋解封。這個時候最應該做的事情就是抓緊解封后談調解的事情。
問題4：案件最終結果？
答：在我內心其實很想嘗試下，代理賣方主動起訴請求法院確認該二手房買賣合同及補充協議無效，因為畢竟有些法院在此種情形下是認定該類合同無效的。但我搜集了很多案例，發現敢於依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條認定該類合同無效的法院一般是北京、上海、武漢的法院。但是本省法院中敢於認定無效的法院只查出兩個判決，並且又都是基層人民法院而不是中級人民法院，且年份有些久遠了。同時，也專門請教過幾個本地專門審理房屋買賣糾紛的法官，他們均認為有效，只能放棄這個策略。
鄧姐等不了但是卻沒法過戶，張姐一時半會拿不到房地產證。所以即便合同有效，但也過不了戶，沒辦法，只能調解了。後來聯繫買方鄧姐，經過很多次談判，最終以兩人都能接受的方案和氣調解。
問題5：沒有取得房產證的二手房到底要不要買賣？
答：在房價猛漲的今天，如果你沒有足夠的經濟與時間承受能力，建議不要購買沒有取得房產證的二手房。
就這樣，這個故事結束了。各位盆友，從這個故事中能得到什麼經驗呢。
1、對於房主來說，房地產證何時取得是一個未知數。即便商品房買賣合同中約定了辦理初始登記和轉移登記的具體時間，那也只是開發商的承諾，現實中開發商逾期辦理初始登記、逾期辦理轉移登記、逾期交房的事情比比皆是。
2、對於買家來說，要隨時擔心賣方一房二賣的情形，必要時果斷保全。房價一直在漲，賣方想賣個高價錢；買家想讓房子不買時降，買了後猛漲；各有各的立場。
此外，這個故事中，張姐最後給鄧姐賠了一些錢。對於賣方來說，在房價猛漲的今日，不建議轉讓沒有取得房地產證的二手房，同時要特別警惕買方提出的將首付款改為定金的約定。因為定金罰則下，賣方拒賣，需要雙倍返還定金，此案情況比較好，調解後張姐沒有賠付雙倍定金。
深圳裕地產新房部小程
首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。
要我說中國人最關心的話題是什麼，那十個人裡有九個都會說是房子。
老朋友見面寒暄兩句就開始聊你買房沒，多少錢，多少平。找對象相親最關注的也是對方有房沒，多少錢，多少平。展示自己家底資產時，更是首先比較對方有房沒，多少錢，多少平。
二手房市場一直很火爆，其非常具有優勢：入住快、周邊配套成熟、可選擇性高、帶裝修、無甲醛等等。今天就來說說二手房買賣其中一個很敏感很糾結的情形：沒有房產證的二手房，到底能不能買或者賣。
最近有這樣一個故事，一個名叫張姐的房姐，有一套還沒有取得房地產證的房子，她把這房子交給當地一個小中介尋找買家（一般正規大中介，不會處理這種沒有取得房產證的房子）。
2017年7月找到了一位買家，張姐與買家鄧姐簽訂了二手房買賣合同及相關補充協議，約定該房屋成交價為65萬元，定金為5萬元，辦理過戶時支付首付款15萬元，餘款由買家鄧姐貸款，無法辦理貸款時由其個人補足餘款。
2017年8月買家鄧姐找到賣家張姐主動要求提前支付15萬元，並且要求將這15萬的首付款的性質變更為定金。
2017年11月，這個房子漲到了100萬，由於開發商截至此時都沒有將大產權辦理下來，所以買方覺得交房和過戶遙遙無期，賣方覺得房價漲幅巨大，兩人這下都方了。張姐藉著這個理由，說你看這房產證也辦不下來，要麼算了吧，你再找找。鄧姐尋思，這哪能行啊，我都給你交了定金了，這房子咔嚓一下漲到100萬，你不賣我我不虧死了嗎。
這個鄧姐氣壞了啊，於是乎，2017年11月底，買方鄧姐把張姐告到法院了，要求繼續履行合同，同時申請法院保全該房屋。法院很快就保全這個房子了（保全就是“鎖定”這個房子的意思），並且給張姐下達了傳票。
那麼現在問題來了。
問題1：針對沒有取得房產證的房子簽訂的二手房買賣合同及其補充協議是否有效？
答：目前的主流觀點是此類合同是有效的，因為房屋沒有取得房產證是物權層面的問題，但是房屋買賣合同是債權方面的問題，而只有符合《中華人民共和國合同法》第五十二條才是無效的（法條過於枯燥，不在此贅述，感興趣的童鞋可以去查一下）。
有一小部分法院依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條，認定為無效合同。
筆者比較贊同第一種觀點，因為《中華人民共和國城市房地產管理法》雖由全國人大常委會通過，但法規類別上屬於房地產綜合規定，並不屬於違反法律、行政法規的效力性強制性規定，不能簡單依此認定該類房屋買賣合同無效。
問題2：本次訴訟中買方訴請要求繼續履行合同是否會得到支持？
答：依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定，房屋在沒有取得房地產權證前是無法繼續履行的，最穩妥的方式是在該房屋即將取得房地產權證前一個月左右起訴並保全，繼續過戶的成功率才高。
問題3：買方撤訴後，能否申請解除保全？在第二次起訴立案前能否成功解除查封？
答：買方撤訴後，賣方要及時交解除保全申請書，將該房屋解封。這個時候最應該做的事情就是抓緊解封后談調解的事情。
問題4：案件最終結果？
答：在我內心其實很想嘗試下，代理賣方主動起訴請求法院確認該二手房買賣合同及補充協議無效，因為畢竟有些法院在此種情形下是認定該類合同無效的。但我搜集了很多案例，發現敢於依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條認定該類合同無效的法院一般是北京、上海、武漢的法院。但是本省法院中敢於認定無效的法院只查出兩個判決，並且又都是基層人民法院而不是中級人民法院，且年份有些久遠了。同時，也專門請教過幾個本地專門審理房屋買賣糾紛的法官，他們均認為有效，只能放棄這個策略。
鄧姐等不了但是卻沒法過戶，張姐一時半會拿不到房地產證。所以即便合同有效，但也過不了戶，沒辦法，只能調解了。後來聯繫買方鄧姐，經過很多次談判，最終以兩人都能接受的方案和氣調解。
問題5：沒有取得房產證的二手房到底要不要買賣？
答：在房價猛漲的今天，如果你沒有足夠的經濟與時間承受能力，建議不要購買沒有取得房產證的二手房。
就這樣，這個故事結束了。各位盆友，從這個故事中能得到什麼經驗呢。
1、對於房主來說，房地產證何時取得是一個未知數。即便商品房買賣合同中約定了辦理初始登記和轉移登記的具體時間，那也只是開發商的承諾，現實中開發商逾期辦理初始登記、逾期辦理轉移登記、逾期交房的事情比比皆是。
2、對於買家來說，要隨時擔心賣方一房二賣的情形，必要時果斷保全。房價一直在漲，賣方想賣個高價錢；買家想讓房子不買時降，買了後猛漲；各有各的立場。
此外，這個故事中，張姐最後給鄧姐賠了一些錢。對於賣方來說，在房價猛漲的今日，不建議轉讓沒有取得房地產證的二手房，同時要特別警惕買方提出的將首付款改為定金的約定。因為定金罰則下，賣方拒賣，需要雙倍返還定金，此案情況比較好，調解後張姐沒有賠付雙倍定金。
在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。
在這裡同時也希望大家能夠喜歡我的分享，大家如果有更好的關於這個問題的解答，還望分享評論出來共同討論這話題。
我最後在這裡，祝大家每天開開心心工作快快樂樂生活，健康生活每一天，家和萬事興，年年發大財，生意興隆，謝謝！
南京房產經理人
作為一個專業人士給你個建議不要購買這樣的房子，這樣的房子有著很多弊端！
首先:沒有產權證的住宅，就意味著你需要全款購房，因為不能做抵押，銀行不會貸款給你。
其次，沒有產權證的二手房，在法律上是禁止買賣的，整個交易不受法律保護，有著很大的交易風險。
最後，如果房產證下來後，原房東不配合你過戶就麻煩咯[捂臉][捂臉]
你要知道開發商在利益面前都有不要臉的時候，就不要說房東個人行為咯。
綜上所述，買房子，一定要買有產權的商品房，二手房一定要買拿到產權證的房子，產權證滿兩年更好。
房產老男孩
作為一個專業人士給你個建議不要購買這樣的房子，這樣的房子有著很多弊端！
首先:沒有產權證的住宅，就意味著你需要全款購房，因為不能做抵押，銀行不會貸款給你。
其次，沒有產權證的二手房，在法律上是禁止買賣的，整個交易不受法律保護，有著很大的交易風險。
最後，如果房產證下來後，原房東不配合你過戶就麻煩咯[捂臉][捂臉]
你要知道開發商在利益面前都有不要臉的時候，就不要說房東個人行為咯。
綜上所述，買房子，一定要買有產權的商品房，二手房一定要買拿到產權證的房子，產權證滿兩年更好。
太原二手房大路
小產權房現在是國家不承認的，這樣的投資有風險，有的中介為了房源的成交會放出小產權房多久後會轉正的虛無縹緲的消息，這種消息是不能參考的，這樣的小產權雖然價格便宜，但沒任何法律保障
日本房產資訊小靈通
沒有房產證的房東並不是不可以買，但是買的時候一定要謹慎再謹慎。
【1】首先我們要問清沒有房產證的原因。是因為時間問題還沒往下，還是因為可以解決的原因而推遲了。如果這個情況下，我們是可以購買的證明這個房子本身沒問題，下房產證只是遲早的事情。跟賣房者約定好等房產證下來之後及時辦理手續就可以。
【2】如果說這個房子是長期無法辦理房產證的情況下，那我們就要特別注意。因為這樣的房子我們買了之後，在後期對房產的權屬認定上會有很大的問題。
希望我的回答能對你有所幫助。
河南世家房產
目前的樓市環境一切沒有房產證的房子最好都不要買，因為沒有保障。不管是中介還是賣房的業主都不能保證你的權益。所以為了以後出現不必要的麻煩還是買帶不動產權證房本的房子比較穩妥。
李仙苼
本人從事房地產行業四年多，建議不要購買無證得房產，有風險，需謹慎。無證不能過戶，以後如需出手會比較困難，如果出現徵收，容易出現糾紛問題。
鍋大6俠
建議儘量不要選擇，因為沒有房產證可能是小產權房，居住沒有問題，但是購房後你的權益得不到實現，難免會出現問題，比如，遇到拆遷或者遷移戶口問題，孩子上學問題，都會因為沒有房產證受到影響
衡水地產事
正常情況下可以交易的房產都是取得合法手續以及證件的，如果沒有合法證件，不建議購買，因為房產交易額比較大，由此產生的風險非常大！所以最好別買，以免受到損失！
