隨著房地產市場邁入存量時代，物業服務行業也迎來快速發展期。雖然物業服務行業並非新行業，但房企分拆物業公司上市卻成為近幾年的“潮流”。
值得注意的是，從2014年到2017年，幾乎每年只有1~2家物業公司上市。2018年節奏突然加快，全年共有5家物業公司分拆上市，其中有4家成功登陸港股。
2019年，物業公司分拆上市潮仍在繼續。截至目前，共有濱江服務、奧園健康、和泓服務、鑫苑物業、藍光嘉寶5家物業公司成功赴港上市，另有至少5家物業公司已遞交上市申請書。
從龍頭房企到中小企業“前赴後繼”，物業分拆上市的魅力在哪裡？上市成功後，物業服務企業如何在行業集中度提升的趨勢下打造優勢競爭力？
定價估值現雙高
2014年6月，花樣年分拆彩生活，“物業第一股”登陸港股資本市場。其上市之初，市值一度超過母公司花樣年。
彩生活之後，中海物業、綠城服務、雅生活服務、碧桂園服務等陸續被分拆進入港股資本市場。資本市場則陸續表現出對物業公司的看好，雖然不同物業公司的估值存在一定差異，但均高於其對應的母公司。
藍光嘉寶服務截至10月24日每股報收43港元，市盈率為13.51倍。與此同時，其A股母公司藍光發展報收6.4元每股。
目前，港股物業股中動態市盈率最高的為綠城服務，達到45.58倍。與之對應的，同樣在港股上市的母公司綠城中國動態市盈率為4.8倍。而且，綠城服務230.4億港元的總市值已超過其母公司的161.3億港元。
而雅生活、碧桂園服務上市時，PE更是超過了50倍，這樣的高估值吸引力無疑是巨大的。截至目前，在港上市的內地物業公司已達16家。
安信證券指出，房地產行業的增長紅利已成為過去時，承載房企轉型重任以及依託於增值業務等新興商業模式的物業管理行業儼然一座待挖掘的金礦，吸引了資本市場的極大關注，物業管理作為房企市值重建的平臺作用開始顯現。
一位港股物業上市公司高管告訴《每日經濟新聞》記者，據其瞭解，準備分拆物業上市的房企估計有一二十家。在目前這樣的形勢下，物業算是防禦性資產，既可攻又可守。房地產公司可以在很短的時間內瓦解，但要物業公司崩潰則需要很長時間。
港股一直是比較容易進駐的融資平臺，再加上高估值，房企分拆物業上市自然是再好不過的方式。
安信證券認為，在房企傳統融資渠道受限、整體資金壓力上升的背景下，房企緊抓資本市場機遇。對於中小房企而言，赴港IPO不僅能夠拓寬融資渠道助力規模發展，也有利於擴大企業的品牌影響力和業績規模。
《每日經濟新聞》記者注意到，多數物業公司上市時都會將募集資金的主要部分用於規模擴張。近期上市時的藍光嘉寶服務，也計劃將77%的募集資金用於物業管理服務的擴展以擴大業務規模。其中，約50%用於收併購住宅物業管理公司。
當然，對物業管理行業而言，規模先行是基本，即便是龍頭企業也還在不遺餘力擴大管理規模。其中，彩生活、碧桂園服務、綠城服務、雅生活等在管面積均已步入億（平方米）級水平。
中指研究院指出，資本市場對物業服務企業的投·資依據主要為規模龐大、盈利能力強、成長性高三個方面。未來，物業服務企業應持續擴大管理規模，延伸多元增值服務以提升盈利空間，保障業績可持續增長，進而實現更高資本溢價。
收併購存難題
一般而言，物業服務公司的擴張路徑主要分為內拓、外延，即依託房企母公司資源項目和外部收併購，另外就是第三方物業項目拓展。
內拓幾乎在每家物業公司都存在，但資本市場的關注重點在於母公司可以提供的資源空間有多大。如中海物業、碧桂園服務、綠城服務等都以內拓為主，也容易獲得資本市場較高的估值。
中信證券指出了其中原因，內拓模式所耗費的拓展投入悉數體現為當期成本（以服務本身為營銷手段），而外延擴張模式支付的對價，則視為一種資產。會計確認方面的差異，導致報表無法體現出內生增長的物業管理公司特有的優勢。
外部收併購則是最直接、有效的擴張方式。據克而瑞證券統計，2019年上半年，在港上市的內地物業服務公司併購的交易金額合計13.3億元，約等於2018年全年的併購金額總和。
不過，越來越多的物業公司迅速擴張，通過收併購來大力拓展規模也並非易事。
一位TOP10物業服務企業人士告訴《每日經濟新聞》記者，物業行業“萬億藍海”的概念吸引了不少資本和企業的湧入，一些物業公司的收購價格或PE倍數現在已經偏高。很多時候，通過收併購的方式擴展規模的生意不是每筆都那麼划算。
克而瑞證券也指出，2019年上半年物業服務企業平均單筆併購交易對價為1.3億元，同比增長99.8%，相對2018年下半年提升了49.7%。單筆金額的提升也在一定程度上反映了併購市場上的競爭正在加劇，因為大多數上市物管公司都在試圖通過併購好的物業公司來支撐自身業績高速增長。
“未來上市的物業公司會越來越多，物業服務行業會很快變成一個非常紅海的市場，競爭將會非常激烈，而且還是同質化的競爭。”上述港股物業上市公司高管續稱，物業行業本質是一個服務行業，營業額很難做大，未來勢必會大浪淘沙。
增值服務的競爭
在IPO浪潮下，趁熱打鐵上市不失為一條捷徑，但高估值、高利潤不會一直持續，每家物業股都需要想好自己的故事。“目前整個資本市場給已上市物業公司的估值是快速下降的。做IPO有兩個前提，第一需要資金；第二有自己的盈利模型。並不是所有的物業企業都想清楚了這兩個問題。”萬科物業事業本部首席執行官朱保全曾這樣表示對物業管理公司資本化的考量。
縱觀港股物業股，在管面積最大的物業公司和最小的差距達到71倍，淨利率最高的與最低的差距為4倍。對港股物業公司而言，上市只是第一步，如何在行業集中度提升的趨勢下打造優勢競爭力，成功佔據一定市場份額，才是他們面臨的真正考驗。
一直以來，由於物業管理服務的主要營收都來自最基礎的“物業費”，要提升營收也主要是從兩個方面：增加在管面積、提高單位面積的物業管理費。
“物業的最大問題就是不掙錢”，正如彩生活首席執行官唐學斌此前所言，物管行業的痛點恰恰就是不斷上漲的物業剛性成本和難以上漲的物業費。
為此，一般物業公司都在通過做大物管面積來提升營收，方式包括接收母公司項目或者外延併購。但這一模式是看得見天花板的，利潤率也遠沒有增值服務等業務高。
規模效應下其中一個表現就是——行業集中度在提升，物業公司分化開始加劇。中指研究院統計顯示，2018年，TOP10物業企業管理面積均值達2.39億平方米，是百強企業均值的6.43倍，市場份額達11.35%，與2017年相比提高0.29個百分點。
上述TOP10物業公司高管告訴《每日經濟新聞》記者，上市以後，市場對物業公司的增長要求很高，但物業營收規模的增長並不像房地產那麼容易，這也不是一個掙快錢的行業。“最終有價值的公司，我相信不會超過20家。未來，市場交易量會下去，估值也會降下去。”
除了行業集中度的提升，物業公司間的盈利能力分化也在加劇，淨利率高的可以達到24%，低的則僅為6%。但長遠看，物業管理服務費的收入和毛利率的增長空間較為有限。
東北證券認為，在物業公司的主要業務中，唯有社區增值服務，不僅能夠對沖基礎服務的成本上升、提價困難的問題。同時充分運用物業管理方的線下流量入口優勢，帶來充足的想象空間。
目前，各家物業公司開拓的增值服務也很多，包括但不限於家居家政、房產經紀、資產經營、租賃銷售、園區運營等。
“上市的物業公司都是在講著同樣的故事，只是實現的方式花樣百出。物業管理現在就是百寶箱，健康、醫療、養老、金融等等都可以裝進其中。但其實這些都屬於另外的行業了，每個業務都是一個產業，企業要選擇一條路並做起來還是不容易的。”上述TOP10物業公司高管進一步表示。
每日經濟新聞
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