新城入“新程”

千億企業的救贖之後

1^st

1940年5月，第二次世界大戰正酣，德國已吞併法國，並在敦刻爾克戰役中，將兵鋒指向大英帝國。

此時，剛就任英國首相的溫斯頓·丘吉爾，不僅要面對德國納粹勢力的入侵，還要面對一群毫無準備的人民群眾，和一個懷疑自己的國王。他必須面對接下來最黑暗的時刻——是成為第三帝國的傀儡，還是與世界人民站在一起來共同反抗。

毫無疑問，至暗時刻，就是最最困難、最最絕望、最最搖擺不定的時刻。試想，我們普通人在面臨高考、工作、結婚等重大人生選擇的時候尚且猶豫，作為國家首腦，在替國家和民族做選擇的時候，又怎能不受煎熬？

然而，就是在這樣的“至暗時刻”，溫斯頓·丘吉爾在英國國會下議院發表演講，“很遺憾的是，你們絕不能撤退，我重申，絕不能撤退！成功不是最終的，失敗不是致命的，重要的是繼續前進的勇氣！”

最終，丘吉爾鼓舞了英國以及同盟國的無數民眾，贏得敦刻爾克戰役的勝利，帶領英國走出了危機。

2^nd

在地產界，近年來經歷“至暗時刻”的千億房企，最典型的便是新城。

自7月危機爆發後，新城股價幾近腰斬，從四十幾元跌到二十三元，市面上紛紛傳言，新城可能會爆發離職潮、可能會斷貸形成債務危機、股東質押可能會爆倉.....

然而，就跟大英帝國臨危任命丘吉爾一樣，新城很快迎來了一個新的強有力的領導者。迅速切割、發公告致歉、召開管理層大會穩定團隊、轉讓項目穩定現金流.....新城在經歷了短暫的風暴後，逐漸沉穩了下來。

然而，不少投資者和購房者仍有疑問，新城今年到底怎樣？

3^rd

前天，新城發佈了2019年第三季度季報。

根據季報，今年前三季度，新城控股累計實現合同銷售金額1976.91億元，比上年同期增長23.89%；累計銷售面積1723.06萬平方米，比上年同期增長35.43%。

說實話，這樣的業績，在第三方研究機構銷售排行榜上，已經妥妥位居行業第八，且與第九名拉開了一定的差距。

更值得一提的是，今年下半年以來，新城控股月均銷售額超過250億，9月單月更是達到262.25億元，銷售面積223.26萬平方米，同比漲幅分別為18%、33%，呈現穩步增長勢頭。其中，新城的“老家”常州區域，前9月流量銷售金額達165.02億元，穩居常州市房企商品房流量銷售金額排行榜第一名，且遠高於第二名62.47億元的流量銷售額。

這意味著什麼？意味著新城的銷售非常穩定。前三季度銷售額接近2000億之後，考慮到公司充足的可售貨值以及四季度持續加大供貨和營銷衝刺的力度，新城完成全年2700億元銷售目標是大概率事件。

再來看營收利潤。根據三季報，今年前三季度新城控股實現營業收入295.6億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤37.32億元，同比分別增長19.22%、19.57%。截至三季度末，歸母淨利率為14.14%，結算項目毛利率達36.59％，遠高於行業平均標準。

實際上，按照行業規律，房企下半年的竣工結算量一般遠高於上半年，今年新城控股的大部分結算面積同樣集中於下半年，尤其是第四季度。而

4^th

我們知道，一直以來，新城之所以發展能如此迅猛，靠的就是住宅和商業雙輪驅動。

說句實話，在房住不炒的今天，新城商業綜合體（吾悅廣場）比住宅業務更有想象力。因為只要新城把綜合體建起來，以後每年都有租金收入，這比一次性賣房所產生的利潤穩妥的多。

而根據三季報，數據顯示，今年1-9月，吾悅廣場租金及管理費收入達27.62億元，同比增長高達95%。

如此高的增長，不到一年就翻倍，這證明了新城商業模式的可行性，更說明了吾悅廣場的高人氣。

目前，新城控股在建及開業的吾悅廣場總數達120座，覆蓋全國98個城市。進入第四季度，新城控股將邁入商業密集開業期，除10月份開業三座吾悅廣場外，11月份還將迎來天津津南、淮北、漢中、桂林等4座吾悅廣場開業；12月份，連雲港海州、溧陽、鹽城、高郵、蚌埠、宿州、長沙高鐵、哈爾濱哈西等8座吾悅廣場將集中開業，至年底實現全年開業22座、累計開業64座吾悅廣場的目標。

5^th

最後，投資者關心的現金流、負債率、儲備土地（貨值），究竟如何？

根據三季報，新城經營活動產生的現金流量淨額為-741,134,169元，去年同期為-4,741,991,263，同比減少84.37%。

注意哦，這裡的同比減少是負減少，即現金流大幅正向改善，新城之前轉讓項目，減輕負債率，增加現金流的做法，已經顯露出直接效果。

也就是說，當前新城的現金流狀況，比2019上半年、甚至比2018年更穩定。新城，在整體戰略上更加追求穩健的風格。

另外一項數據也證實了星子的判斷：截至三季度末，新城在手現金餘額為466.83億元、同比增長近44%，相比今年中報亦有增長；現金短債比約為1.67倍，在手現金完全能夠覆蓋短期債務。

手裡幾百億的現金，在行業融資大幅收緊，“現金為王”的當下，新城通過穩健經營策略，一步步增加了企業經營安全性。

也正因為家裡有糧，心中不慌，目前，新城扣除預收賬款後的

至於儲備土地，由於新城控股在今年上半年抓住窗口期獲取了一大批優質地塊，目前新城控股依然保持了相當充裕的土地儲備。據克而瑞發佈的《2019年1-9月中國房地產企業新增貨值TOP100》榜單，新城控股前三季度新增土地貨值2154.5億元、新增土地建築面積1921萬平方米，分別位居行業第8和第5。

由此，新城的三季報，可以用“業績逐季向上，現金流改善，手中現金和土儲充足，吾悅三季度以來按計劃集中開業，最黑暗的時刻已過”，來做個基本總結。

居安思危，審慎穩健，這是任何一個成熟的領導者所應做的，我們看到，王曉松做到了。

星子簡介：關注地產4年，專注行業，深度剖析。 歡迎添加我的個人微信號：xiewen1205

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