最近樓市君被一幅海報深深吸引住，端州中梁壹號院居然降到7343元/平。
要知道，中梁地塊樓面為6635元/平，相當於售價只比拿地價高708元/平。
真相到底如何？樓市君決定親自跑一趟。
根據銷售介紹，項目佔地約6萬平，由11棟小高層和14棟別墅組成，另外，小區東北角位置規劃有肉菜市場。
樓盤目前主推8-2棟，位於項目最北側，總高20層，兩梯四戶，工字樓設計，產品包括96/108平三房，預計2021年交樓。
價格方面，
毛坯均價8200元/平，根據樓市君5月份踩盤，當時2/3棟毛坯均價8500元/平，每平降幅為300元。值得注意的是，2/3棟為兩梯兩戶或三戶設計，樓高18層，南北通透，且隱私性更強，均價稍貴也算合理。
另外，銷售表示，目前項目有10套7500元/平特價房名額。
具體操作是，在售的96/108平戶型，不分樓層可拿得該優惠，僅供10套，目前已用5個名額。
若按此價格計算，兩個戶型總價與三成首付如下：
那真的有7343元/平的房源嗎？還是隻是噱頭？
真有。
銷售稱，這套房子位於2棟1樓，比較靠近營銷中心（未來會作為入戶大堂），且面積為131.7平的四房大戶型，所以作為特惠房源出售，總價約97萬，有且僅有一套 ，目前暫未售出。
為什麼中梁6千多拿地只能賣8千，還有的賣7字頭？
從成本來看利潤空間極少，或者“虧本”，樓市君作個淺析（如有不對歡迎指正）：
1、項目位於端州北嶺片區，周邊欠缺中大型商業體，公交班次少，距離市中心行程遠。對於肇慶本地人來說，希望家樓下配套均齊全，開車超過15分鐘都覺得遠，自然不太“看得上”該項目。
2、附近中小學、幼兒園等教學資源缺乏，即便項目附近規劃有教育用地，但久久未能實現，項目對於學區有要求的置業者來說，吸引力不大。
3、有火車經過，項目最近距離鐵路大概300米，雖然目前經過的火車班次不多，但對於比較看重環境安靜的置業者而言，就會不太考慮在此買房。
那麼，該項目真的買不過？
並不是，樓市君認為，以下兩種置業人群可以考慮：
1、資金預算不高的買家，在端州樓價普遍過萬的態勢下，均價8千算較為實惠，一套96平三房，以8200元/平計算，總價約79萬，三成首付約24萬，對於上車買家來說比較友好。
2、對環境要求較高的置業者，項目緊鄰北嶺山森林公園，遠離市區，人流不算密集，且項目不在主幹道上，居住安靜，空氣質量自然也不在話下，至於前面提到的鐵路噪音，如果不過於介意的，可選擇距離稍遠的樓棟。
最後，樓市君奉上項目96/108平戶型圖，大家可自行瀏覽。
96平三房兩廳兩衛戶型，豎廳佈局，主陽臺延長到次臥達6.6米長，廚房外帶生活陽臺，臥室均分佈在餐客廳一側，其中最小一個次臥會有西曬困擾。
108平三房兩廳兩衛戶型，同樣為豎廳佈局，整體動靜分區合理，主陽臺為3.8米長，另配有朝西生活陽臺，日常晾曬衣服不錯。
在這裡樓市君補充一句：並沒有完美的房子，適合自己就是最好的。
大家在看房時，可先對選房條件做一番排序：
價格、地段、市場、商業、教育、交通、環境、戶型、規劃、梯戶比、物管費、車位、交樓時間等，然後篩選最為看重的3-5個選項，自然知道自己想要的房子是怎樣的。祝願所有正在看房的各位，早日挑到心儀的房子。
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