20萬元/套、5年可回本，月租4500元起，位於廣州火車站地鐵上蓋！這樣的項目你想買嗎？
最近，不少中介都在售賣一個名為天馬精品彙的項目，光看項目宣傳，確實很讓人心動。要知道，廣州火車站附近人流量巨大，可謂是“寸土寸金”。但是，實探項目後，君君卻發現了不少問題。
位於廣州火車站地鐵上蓋
20萬元/套起賣
該項目位於廣州火車站服裝商圈，處於天馬國際時裝城。該商場創立於1998年，總建築面積3萬多平方米，其地下商場可連通地鐵廣州火車站站，有地鐵5號線及2號線交匯。此外，商場毗鄰廣州火車站、省長途汽車站、流花車站。項目既然位於黃金區位，為何僅售20萬元/套？中介表示，該商鋪只售賣16年使用權，並且不能貸款、沒有優惠。他直言：“這麼好的商鋪，我們不愁賣。”君君瞭解到，商鋪的售價在20-100萬元不等，面積最小為6㎡。此前還有17萬元左右的戶型，但目前已售完。如此強硬的口氣，君君還是第一次見。緊接著中介打開了一個微信聊天記錄，展示給君君，說一位來自國外的華僑特意回國跟她訂了這個鋪位。商場月租金在4500元/起。（這一招有點多此一舉，誰不知道物管和中介是同一家公司派來的）。此外，這間商鋪還有一個“霸王條款”。中介稱，購買商鋪後要被商場管理方包租5年，從第6年開始，方能選擇自主經營。最奇葩的是，包租的前5年，每年只返還10%。對此，中介稱，管理方統一包租，是為了便於商場的統一轉型管理。
例如一套總價20萬元的商鋪，每年能返租約2萬元。而按管理層此前表示商場月租金最低4500元/月計算，如果是個人承租，商鋪一年最少也能收益5萬元左右。（君君開始看不懂這波操作了
）
而在第六年開始，購買者可以選擇以每年15%的利率包租給商場管理方，或者選擇自主經營。君君直言：“那我豈不是很虧？”面對君君的一臉迷惑，中介笑著回答：“不會啊，第六年你租給商戶，商戶需要給10萬元的入場費，到時這筆錢是你的，一次回本啊。”
△圖中數值，便是對應商鋪的售價。
而且，無論是買20萬元還是100萬元的戶型，通通只能全款，不接受貸款。君君好奇，這麼苛刻的條件，到底誰會買？
環顧案場可以看到，案場雖播放著澎湃的音樂，且音響裡不時傳出：“xxx號已售完”的播報。而實際上，案場雖有近30人在場，但有三分之二是穿著正裝的中介，另外則是一些盤腿坐著、玩著手機的人。
人流稀少 業態陳舊
轉型後是否能帶動客流？
拋去價格、成交條件等因素，這個商鋪到底值得買嗎？
先從位置上看，該商城位於火車站服裝、鞋類批發商圈，周邊有白馬服裝市場、壹馬服裝城、地一大道、紅棉國際服裝城等超10個服裝城聚集。目前已形成以批發、零售等服裝及相關產業的完整產業鏈，吸引有大量消費指向性強的相關客流。除此之外，項目緊鄰的火車站也能帶來巨大的客流量。
不過，評估一個商場的價值，不僅要看周邊的客流，還要看商場的經營形態。看看最近幾個月遭拍賣的“太陽新天地”及被廣百收購的廣州友誼商場，就是一個例子。
但在踩盤期間，商場內總體客流並不大，除了一樓有部分消費者正在購物之外，其他樓層則是人流稀疏。商場內分佈有皮具、鞋類、男裝、女裝等，多以零售為主。
面對君君對於商場人流量不高的疑惑，銷售解釋到：“目前商場處於轉型階段，許多商戶都搬走了，所以才這麼安靜。”他解釋，未來，該商場將打造成一個電商服裝銷售直播基地。
△樣板間圖
即使對未來規劃形容得天花亂墜，但對標周邊的其他商場而言，無論是整體裝修、還是業態分佈上，這個商場確實略顯低端。
而例如中介口中的改造，不過就是融合了目前的網絡直播帶貨形式，考慮到網絡直播地點的非限制性，具體是否能因此形式盤活商場，還需認真考量。
開辦21年的服裝市場 如今下的是哪步棋？
據業內人士介紹，在廣州火車站服裝市場商圈中，主要以白馬服裝市場為首，通過近年的轉型升級，目前白馬已經成為以零售、批發為一體的大賣場。作為商圈的龍頭老大，白馬服裝市場的租金也相對較高。據商場招商部介紹，白馬服裝市場目前正出租的一間30㎡的店鋪，月租為12萬元。
君君隨機走訪了幾家服裝市場瞭解到，該片區的每平方米租金從幾百元到上千元不等，價格需要根據樓層和位置而定。
值得注意的是，由於電商的巨大沖擊，服裝市場實體經營也面臨一定困難。一位服裝市場的攤主表示，如今的主要客戶都是依賴熟客在網上訂購商品，目前已很少依靠線下的零散的客流了。
君君最近參加了一場關於商業地產的講座，一位專家分析到：“原先的商業地產項目，主要以收租為主要的利潤來源。但在電子商業的衝擊下，這類商場的經營越來越困難，都在逐漸謀求轉型。”對於這個從開業已21年的天馬國際時裝城，亦是同理。
相比起租金上下浮動、招租不滿等情況，導致的收入不平衡。或許，商場所有方更願意通過出售使用權的形式，將風險轉交給使用權購買者。
而對於購買商鋪者而言，20-100萬元購買16年使用權的交易是否值得，大可交給讀者評判。
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