對於後孫蔭環時代的億達中國來說，關於發展、增長、調整的問題，可能才剛剛開始。
現在，還會有網友在網上提問：“萬達和億達什麼關係？”
回答區會有網友告訴他：“一毛錢關係都沒有。”
如果非要把這兩家企業扯上什麼關係，起步於大連的億達中國，曾與萬達並稱“大連地產雙達”，二者間還有一點共同點：靠租金收益，只不過萬達靠出租商業地產，而億達則靠出租軟件寫字樓。
曾經，億達中國在大連可謂是傲視群雄。在遠洋、華潤、萬科群雄環伺下，億達在2014年大連房企銷售面積排名中奪得頭籌，萬達排到第8。據說，億達在整個大連住宅市場佔有率佔到一成以上。
不過，在《2018年大連房地產市場年度報告》中，億達中國的銷售額遠不敵萬科、華潤，銷售面積排行也僅為第4名。反觀小夥伴，“萬”開頭的萬達將萬達廣場開遍了全國各城市，“億”開頭的億達還偏居一隅發展產業園，連走出大連也成了難題。
業務在大連高度集中
近期，億達中國發布2019半年報，期內錄得收入23.33億元，其中商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售收入為17.04億元，商務園租金收入為2.67億元，商務園委託運營管理收入為3047萬元；建築、裝修及園林綠化收入為1.09億元，物業管理收入為2.22億元。毛利潤率為44%。
從這半年的成績單來看，上市公司的主要收入還是來自於物業的直接銷售。
再往前看，億達中國2018年合約銷售額為人民幣85.37億元，同比上升17.5%；億達中國2017年報也顯示，其合約銷售金額僅為72.6億元，同比下降約12.5%。這一規模水平僅與2015年相當，意味著在地產行業最好的兩年中，這家公司仍處於原地踏步階段。
規模增長乏力下，億達中國還存在明顯的佈局缺陷。
在2019上半年的整體銷售額中，大連市場的銷售佔比高達57.1%、鄭州佔比35.1%，武漢佔比3.1%。這意味著，億達中國高度依賴大連市場，除了新進的武漢、鄭州、成都等地，赴港上市後的5年內，億達中國錯過了很多拓展機會。
來源/億達中國2019半年報
而且，從億達中國的土地儲備來看，短期內還將繼續依託大連市場來支持其完成每年的銷售目標。在它們總計975萬平方米的土地儲備中，有高達75.1%的土儲位於大連地區。
與招商蛇口、華夏幸福等強調異地複製的產業地產開發商不同，以業內標杆項目大連軟件園一戰成名的億達中國提出“繼承和創新產城融合的新模式”。
億達中國的管理層曾表示，相比住宅、商業、文旅地產，產業地產是最不具有複製性的產業細分領域。“產業園複製的可能性很低，最重要的原因是一些城市缺少人力資源和高素質人才，城市之間產業發展不平衡會形成明顯的虹吸效應，如果沒辦法留住人才，產業落地幾乎不太可能。”
在業內人士看來，億達中國提出模式再造而不是直接複製，確有其難言之隱。可複製可推廣的模式，大多是政府制度層面，如體制機制、政策優惠、熱點產業導向；但各地的經濟發展階段、管理水平、產業結構、低效用地標準、產業轉型節奏、產業承載力都不同，這些都是不可複製的。
居高不下的高槓杆率
產業園的不可複製性無法迅速變現，也使億達中國的現金流面臨危機。
2019半年報顯示，目前上市公司擁有現金和銀行結餘13.83億元，擁有銀行及其他借款為145.93億元，資產負債率為109.2%，與2018年末的128.6%相比下降19.4個百分點。
從債務結構上來看，一年內到期的債務為71.2億元，兩年到五年內到期債務為47.35億元。這樣的負債在產業地產業內亦屬高水平，即便是一直被詬病高負債運營的華夏幸福基業，2019上半年的資產負債率也僅為88.12%。
來源/億達中國2019半年報
在這之前，4月22日，億達中國發布公告稱，由於中國民生投資有限公司流動資金困難，其技術上進一步導致億達中國所訂立的若干貸款協議觸發提前償還事項。億達中國所訂立且相關貸款人可要求立即償還未償還貸款的金額由原來的42.77億元人民幣增加至約87.52億元。
高額的負債率並沒有讓產業園的業務得到突飛猛進，大股東的流動資金困難更是讓億達中國雪上加霜。
截止2019上半年，億達中國全資持有的商務園區包括大連軟件園、大連科技城、大連天地、億達信息軟件園4個商務園區，並對武漢軟件新城和大連騰飛軟件園分別持有50%權益。
以上園區已竣工持有總建築面積約217.8萬平方米，可出租面積約為183.6萬平方米。期內，本集團錄得租金收入約2.66億元，較2018年同期增長26%，主要是由於期內出租面積增加所致。
無法再建一個大連軟件園，億達中國走上了改造、代運營的輕資產道路。
2019上半年，億達中國深耕大連、武漢，重點拓展京津冀、長三角、珠三角、中西部及其他經濟活躍區，合計運營自持及輕資產模式的19城30個商務園區。
來源/億達中國2019半年報
據悉，通過銷售代理、招商及運營的模式向外進行管理（服務）輸出，共託管項目24個，包括中國（綿陽）科技城軟件產業園、蘇州高鐵新城等，委託運營管理面積合計約529萬平方米，商務園運營管理服務收入為3047萬元，同比增長93.5%。
媒體報道，從2014年後，億達中國的擴張主要是輕資產輸出，其運營管理面積迅速增長，但從收益上看，則差強人意。
據億達中國披露的報告，其2017年運營管理項目面積達到414萬平方米，但僅創造了6024萬元的管理收入，反觀2018年，委託運營管理面積合計達到約675.3萬平方米，收入為人民幣6284萬元，僅同比增長4.3%。
反思億達中國輕資產擴張磕絆原因，某財經評論家認為有其必然性。
“此類產業地產項目來說，開發週期是比較長的，所以很大程度上要求此類地產企業有穩定的戰略。而且未來不應該簡單做產業和物流等業務，而需要在複合型地產等方面有較多的投資機會，尤其是在產業創新等方面需要有較新的動作和思路。億達中國簡單的輕資產輸出，極大程度上考驗了億達中國管理運營和產業服務輸出的能力。”
雙層面缺乏競爭力
從現實情況來看，億達中國無論是在地產行業，還是產業園區運營層面，都已經缺乏足夠的競爭力。
致富證券曾指出，億達中國專注發展信息技術外包、業務流程服務外包等以知識及高科技為基礎行業的商務園項目。由於集中經營相關行業，一旦有關行業出現任何重大不利變動，可能對集團的業務運營及財務狀況帶來不利影響及令其辦公室面積的預算縮減，影響集團商務園辦公樓的出租率導致租金減少。
一位研究過大連軟件園模式的人士告訴奇點君，軟件外包曾是一個朝陽產業，但是隨著世界信息科技的不斷髮展，已經進入互聯網和數字技術時代，軟件外包已經有明日黃花的頹勢，繼續以此抱殘守缺，不太能夠獲得市場的認可和政府的青睞。
來源/億達中國2019上半年和2018年財報
從財務報表上也可窺見一斑，大連軟件園、大連科技城武漢軟件新城的出租率有不同程度的下跌，其中億達信息軟件的出租率從69%降到了59%，大連騰飛軟件園更是從95%降到了66%。
業內人士認為，產業地產商過度依賴於住宅銷售來進行輸血，2016年以來的房地產低潮讓這根柺杖越發脆不可支，資金的黑洞逐漸傳導到產業園板塊，後果不堪設想。
原億達中國董事局主席孫蔭環是和萬達掌門人王健林齊名的企業明星，孫蔭環徹底離開後，由中民投副總裁張志超接任。僅一年半後，董事局主席再次換人。而現任董事長姜修文正是前前任董事長孫蔭環的外甥。
對於後孫蔭環時代的億達中國來說，關於發展、增長、調整的問題，可能才剛剛開始。
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