金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
身為土地中介，今天想再來嘮叨一下土地中介的事！
有時候也挺鬱悶的，遇到奇葩的時候，氣得飯都吃不下，今天又遇到了一位很有意思的中介哥們，情景再現一下：
這哥們發來很多物流、工業用地信息，說推推，問我們有沒有直接的金主要物流用地......我們很明確的告訴他，有資方需要的，他可以在捕地寶（微信小程序，二手土地聚合平臺）上發佈信息，發佈信息是免費的，我們還會免費幫忙在土地交流群裡推廣......這哥們說他不會用，不會發，我們說可以給他提供定製信息發佈、推廣服務，不過是需要付費......他猶豫說付費了，怕還是沒人看，想能直接找到金主......我們又表達了誠意，歡迎他與我們業務合作，我們幫忙找金主買家，但是需要先了解下項目基本情況，我們要做下預判，靠譜的才能推薦給我們的合作需求方......
他卻說資料不能給，怕給了資料怕我們跳單......我們承諾資料保密的，不會亂髮，這大哥還是顧慮重重，我們只能讓他自己發捕地寶上，發信息是免費的，我們還免費推廣，這哥們說不會發，我們說要提交名片審核下，確認圈子裡朋友才能進，他說是個人中介......我們邀請他進我們群了，他說人少，要發給開發商......發捕地寶啊，兄弟！兜了一圈，又回去了！
這哥們，你這需求真滿足不了，不告訴項目情況，我們怎麼幫金主把關，怎麼預判地塊能不能操作，靠條信息就去忽悠人，我們做不到！很為難！
這哥們說這年頭誰能是騙子啊......錯！這年頭騙子很多！我們就遇到過很多！自平臺成立，我們就很開放，雲集了開發商、代理公司、配資方等國內知名開發商的老總、拿地精銳及基金銀行老總......同時，也匯聚了很多土地中介同行。
承蒙地產、金融圈朋友們的抬愛，如今也算是全國有點名氣的土地中介平臺了，運營兩年多來，每天堅持在交流群推送土地、項目投融資供需信息，年均推送的信息達1000多條......這離不開地產、金融圈投拓朋友和同行們的大力支持！在此，對大家表示誠摯的感謝！
作為全國性的二手土地、房地產項目投融資信息共享和服務平臺，因致力於解決二手土地交易存在的痛點，打破二手土地、項目供需信息不對稱的壁壘，為供需雙方搭建起了溝通的“橋樑”，受到了土地資源供需方的關注......關注大，責任大，更是一種力量，一直在優化服務,把關土地、項目信息的可靠性，希望能高效幫助大家撮合業務。
土地中介，入行門檻低，有點信息資源，都能當個中介......可要當好土地中介，還真不是轉發一條信息那麼簡單......
土地中介，請認清自己的職業
地產行業作為國家的支柱產業，因為涉及的資金額度大，土地資源的稀缺性，行業信息不對稱性較高，存在大量的盲區，再加上地產公司的規模化擴展，很多外地開發商進駐新區域，當地的資源、人脈不強，因此衍生出一個全新的職業——土地中介。
土地中介故名思意，就是介紹土地的中間人，主要工作是幫助開發商獲取開發用地。工作有點像串羊肉串，利用自己手頭的資源，把土地資源、政府關係、相關利益方串在一起，最後幫助開發商順利摘地並開發的過程。
因為收益非常可觀，所以三教九流、七大姑八大姨紛紛加入土地中介的行列，甚至很多張口閉口的跟這個書記有關係，那個書記媳婦是他介紹的，八杆子打不著的關係，都敢說哪個中央大領導，之前我老去他們家玩。
因為沒有行業准入門檻，土地中介資質魚龍混雜，由於一些人不專業，導致土地中介在地產投拓心中口碑很差，望廣大同行多修內功，提升業務技能，別把行業風氣搞壞了......土地中介，還是要找準自己的定位，作為中介而言，信譽永遠是第一位的，要學會自己評價項目。
土地中介的好壞，地產投拓分得清
一個好的土地中介，相當於半個投資人，甚至有些土地中介連投資測算都能搞，投資人身邊有幾個靠譜的土地中介，工作強度、投入產出比都會得到極大的提升，所以投資人要想辦法抓住幾個優質土地中介，那麼如何識別土地中介的好壞呢？地產投拓們把土地中介分為以下四個類型：
1
剛入行土地中介老油條，拿地信息四處流竄介紹地
投資人剛入行的時候經常會遇到老油條，這類人一般面容和善精神飽滿，讓人一見如故相見恨晚的感覺，平時開個10萬以內的車，或者騎著電動車四處介紹，一說項目資源，都能拿出十幾個項目信息來。這種中介老油條普遍有以下特徵：
① 有事沒事給你發個心靈雞湯，一天給你推好幾塊地，實際上一問三不知；
② 幾乎沒有專業知識，對項目好壞幾乎不具備判斷能力，但是敢把道聽途說誇誇其談；
③ 很多項目土地方都沒見到，就四處給人介紹，而且大多數項目都是好幾手爛大街的項目。
這樣的人，要麼教他怎麼去判斷，給你提供哪些信息，要麼就懶得理他，我之前遇到過這樣一個不靠譜的中介，地都是爛大街的地，還沒說怎麼幹呢，先跟我說要多少錢，最主要是脾氣大的很，一度對我脆弱的心靈產生打擊，對我的決策判斷產生深深的質疑。
2
江湖老騙子能通天能下海，搞得定政府改得了決策
一般投資人幹到一定級別，都或多或少的會捆綁幾個大哥，大哥不僅資源廣闊而且運作能力強，但是投資新人入行後，經常會遇到一些不太靠譜的大哥，彷彿對自己非常照顧，聊天的時候動不動就扯出省部級領導，彷彿這些人都是自己小舅子一樣。
江湖老騙子一般都有以下特徵：① 一提項目都是省委領導給介紹的，保你摘牌、確保底價摘牌、內部運作等等，政府是我家，拿地全靠吹；
② 喜歡好大喜功，凡是都把事情往大里說，有些人可能還騎著個電動車，稍微好一些的人會找個好點的車裝裝門面；
③ 一般不會讓你見到土地方，一見土地方可能全露餡，大包大攬全能給你搞定的人一般都不靠譜，遇到這樣的人總結一句話：輕諾必寡信！
3
專業土地中介，為人厚道靠譜
遇到好的土地中介非常不容易，這是大浪淘沙的過程，跟找對象一樣，找到靠譜的是個且行且珍惜的過程，好的中介拿地土地信息後，一般會去跟土地方溝通，把交易路徑給你設計好，甚至會去政府部門做核實，然後把資料準備齊，然後推薦給你，帶你看地見地主，從中間幫你協調溝通。
這類中介一般都是有地產、金融背景，跟政府、金融機構都有一定的關係，起碼關係比較熟絡，獲取的項目都會提前做出篩選，跟專業的人士溝通可以有效的降低成本，在項目合作溝通階段也能起到非常好的潤滑作用。
團隊就是這樣要求自己的，團隊人員均有地產或金融從業背景，每個一手土地、項目資源，都得提前做預判，做簡算，篩選出靠譜的才推薦給客戶......
4
行業大哥、政府領導等有身份地位的人
他們往往不是專職的土地中介，但是手上有比較多的資源，通過協調整合資源幫助自己增加財富。這些人都是投資新人不太容易接觸的，但是通過關係找關係還是有希望認識到。
真正牛的人往往不是看起來牛逼的人，看起來越牛逼的人往往越是個面瓜，識別他們是不是面瓜的方法很簡單，就是讓他帶你去見牛逼的人、見企業家、見地主，如果不能請參照第二條來對待。
牛人們不需要認識多少，幾個就能幫你撐起一個城市的土地拓展，這樣的人是可遇而不可求的，一般都要有合適的人引薦，否則他們的土地直接推給區域總或者副總多直接，還得讓你層層彙報，豈不是浪費人家的時間。
土地中介，投拓能包容你不專業，但不許你不靠譜
“樓大爺”曾建議地產投拓，要寬容對待土地中介，土地中介你還能裝睡，不行動起來，提高自己的業務技能嗎？
當然不管遇到什麼樣的土地中介，都要有一顆平常心，用靠譜的態度和靠譜的專業去打動對方，以結婚的心態去談戀愛，往往能收穫真摯的愛情之花啊。
當然北上廣深不相信愛情，投拓人要認真核實項目的真實性，包括土地檔案、審批文件、具體政策等，確保集團投資的資金安全的前提下，為企業掙錢才是投資人的生存之道。
土地中介需具備的基本素質，做到了，你會有回報
1、不要騙人
不同於5年前，中介忽悠忽悠、領導站站臺，能把一個個不靠譜的項目推給懵懵懂懂的土老闆。現在的世道，收購這種都已經日趨專業化，開發商都有一套自己的流程體系，出來洽談的投拓人員都是有點經驗的，再不濟也有風控小組來審你的問題，所以不要有僥倖的心理，以為之前信息不對稱的那一套還能起作用，所以不要騙人是第一位的！
2、要學會自己評價項目
這一點的話，還是建議多做做項目，也多看看書，比如周璐老師的書。只有自己會一點，才能知道項目是不是值得去用力，各種類型項目可能會出現的問題，自己也會在推下去之前向轉讓方也好好了解清楚，也知道不同的項目適合不同的公司，有目的性得往外推薦。有空自己算算賬、想想風險，很多項目其實就不會盲目往外推薦了。
3、與時俱進，學習手機、電腦等設備使用技能
有些中介朋友，習慣性思維，接受新鮮事物熱情不高，導致跟不上時代的發展潮流，不會使用電腦，不會使用微信小程序，不會截圖，不會熟練拍照......對於這類朋友，建議大家多向家人或周圍年輕人虛心請教，多嘗試，學起來也不難，學會了對你業務開展有大大的幫助。
4、做中介，多想想自己的貢獻是什麼
土地交易如果有居間費，一般都是數額非常大的，少則幾百萬多則成千萬上億。但是中介們也要想想自己的貢獻值不值這個價。
➤收信息渠道費？
收這個錢的一般都是非職業的良心中介，一般就是把信息撮合下，後面再也不管了，談的成談不成看天命，不強求，談成了再去問下家要錢，一般也不會多給幾萬、幾十萬就差不多了，公司等於是僱了一個編外人員收集信息，發了一筆獎金。
有這種想法的只能呵呵了......
➤收居間費？
這個就比較普遍，一般的中介都會想要這筆錢，一般都會是收購總價的一個百分比，幾百上千萬會比較多。但是中介們也要想想自己在交易中到底起到了什麼角色，有些中介其實就是有了個信息，搞定了轉讓方里面某個業務領導而已，就張口幾百上千萬，是不是有點過分了。
要想掙錢，要先值錢......
5、中介必須配合受讓方
現在收併購已經是各大開發商投資拓展體系中不可或缺的一環，每家公司都有自己的評審體系和業務要求。作為中介，最基礎的工作就是要配合開發商內部討論過會，該提供的材料、該需求的信息一個都不能少。
中介是乙方，是服務方，從這個層面上來講，一定要滿足甲方爸爸的需求。
開發商內部的上會流程，其實很簡單，就是要儘可能把項目的來龍去脈搞清楚，把項目的成本收益算清楚，把項目的主要風險儘可能有個全面披露。
所以，無論是哪個開發商一般都會要求幾件材料：規劃指標、基地紅線圖、現狀建設進度、證照辦理情況、現狀銷售進度、項目公司的股東狀況、項目公司的資產負債表、近期年審報告等等。
中介給出這些材料後，開發商才能有能力去初步判斷項目的好壞，然後做出是否進一步跟進的判斷。
很多中介覺得自己已經把圖紙給了開發商，為啥遲遲沒有反饋，這是因為材料那麼少，根本沒法反饋。當然萬一給多了材料，中介會覺得不放心，萬一開發商跳過他怎麼辦，現在都是大企業一般不會不講信譽，要麼某個項目已經到了信息漫天飛的狀態，那也怪不得別人了。
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